부동산값이 천정부지로 오른 요즘에도 눈을 부릅떠보면 소액투자용 경매물건은 경매시장에 많다. 그러나 요즘 나오는 물건 중에는 쓸모없는 물건도 많다. 소액투자자는 신중에 신중을 기해야 한다. 특히 소액투자용이지만 절대로 매입을 해선 안 되는 물건도 많다. 미분양으로 쌓여 있다가 한꺼번에 쏟아져 나오는 애매한 입지의 도심쇼핑몰 상가, 활용가치가 거의 없는 지방 소도시의 농지와 임야, 권리관계 복잡한 토지나 주택, 모양만 번듯하고 활용가치 없는 토지나 임야, 여러 번 떨어져 지나치게 싼 매물은 애초 의심부터 해야 한다.인터넷이 급속히 활용되면서 요즘에는 여기저기서 경매펀드니 공동투자니 해서 소액투자자를 현혹해 투자를 권유하기도 한다. 모 인터넷카페에서는 공개적으로 공동으로 소액 경매 투자를 한다며 회원들을 유치했다가 투자자의 돈을 횡령해 카페 주인이 고소당하는 사기사건도 빈발한다. 또 그럴듯한 경력으로 포장한 악덕업자가 인터넷 카페를 만들어 놓고 무료로 경매 노하우를 강의하겠다며 회원을 모집하는 경우도 있다. 그런 끝에 공동투자를 유도하기도 한다. 고수익을 내세워 엉뚱한 물건을 낙찰 받아 종자돈을 날리는 무모한 일들도 판치고 있다. 경매투자는 실속 있는 알짜 소액 투자처이기는 하지만 조심해야 할 게 한두 가지가 아니다. 경매투자에서 가장 많이 필요한 지식이 권리분석이다. 낙찰 받고도 인수해야 할 권리가 있다면 여러 번 유찰과정을 거친 후에 낙찰 받아야 한다. 성공사례만 듣고 준비 없이 입찰했다간 배보다 배꼽이 큰 경우도 많다. 경험이 없다면 경매서적 100권을 탐독하고 몇 번이고 사전에 입찰장을 견학해 절차와 지식을 익힌 후 투자해야 한다. 소액 경매투자자가 함정에 빠지는 경우는 경제성 분석을 소홀히 했을 때다. 감정가가 낮은 소액물건이지만 최저가가 시세보다 비싸다면 경매를 통해 살 이유가 없다. 반드시 거래 시세를 확인하고 어느 정도 차익이 있을 때만 낙찰 받아야 한다. 초보자들은 입찰장에서 경쟁자가 많으면 입찰가격을 끌어올리는 경우가 많다. 하지만 경매는 반드시 저가매입 기준을 정하고 시세보다 충분히 싸다고 판단됐을 때만 입찰해야 한다.추가비용도 반드시 감안해야 한다. 취득에 따른 세금과 이사비, 체납공과금, 수리비 등을 감안하고 입찰해야 한다.
○ 소액 투자에 적당한 경매물건 □ 경락인수 매물 = 경매대상 주택, 상가에 있는 선순위 세입자의 임차금 등을 인수하는 입찰을 말한다. 선순위 세입자의 임차기간 만료 후에는 새로운 임차인을 들이거나 대출을 받아 보증금을 물어주면 된다. 다만 여러 번 유찰된 물건을 사야 한다.□ 용도 변경된 매물 = 상가에서 주거로, 주거에서 사무실로 용도 변경된 매물은 여러 번 유찰된다. 상가나 사무실이 사실은 주택으로 이용 중이라면 가격이 저평가되어 있는 셈. 감정가도 싸다. 입찰자가 적어 값싸게 살 수 있다.□임대용 매물 = 오피스텔, 상가, 구분오피스, 농가주택, 소형 아파트 중에는 수천만원에 나온 매물이 많다. 오피스텔의 경우 5000만~6000만원대의 감정가에 1~2회 유찰된 물건은 임대용으로 적당하다. 입지와 지역에 따라 수익률은 천차만별이므로 알짜 매물만 겨냥해야 한다. □지방 아파트 = 지역 호재를 안고 있는 중소도시나 재건축 호재를 안고 있는 지역의 소형 아파트는 값싼 감정가에 1회 이상 유찰된 매물을 공략해야 한다. 임대 후에 다시 매도를 할 때 시세차익도 기대할 수 있다. 소규모 단지라도 임대수요 및 매수세는 괜찮다.□공동입찰 = 친구나 친인척, 직장동료와 어울려 1억원 남짓 중소형 매물을 2인 이상 공동으로 입찰한다. 환금성에 염두를 둔 소형 주택, 개발지 주택, 토지 등을 사야 안전하다. 공동입찰 방식은 위험을 분산하는 대신 투자자들 간 분쟁소지가 있다는 걸 알고 있자.□농가주택 = 전원생활과 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 농가주택은 경매를 이용하면 5000만~7000만원대에 낙찰 받을 수 있다. 수도권 외곽이나 강원권에 있는 농가주택은 서울과의 접근성을 따져 물건을 골라야 한다. 골조가 튼튼하면 개보수하기 쉽다.□농지·임야 = 1000만원대부터 경매에 나오는 농지와 임야는 일종의 적금용이다. 개발에 따른 자본수익을 기대하기보다는 ‘이용+활용’차원에서 물색해야 한다. 주말농장 목적으로 낙찰 받으면 ‘농지취득자격증명’ 발급이 어렵지 않다.



"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com