토지상에 건물을 짓다가 완성되지 못한 채 토지 내지 토지, 건물이 경매에 부쳐지는 경우가 적지 않은데, 이 경우 미완성건물에 대한 판단에 있어 주의할 필요가 있다.
현재 필자가 재판을 수행하고 있는 실제 사건을 예를 들어보자.
천안의 모 토지에 대해 경매가 신청되었다. 경매신청 당시 토지 지상에는 건축하다가 중단된 건물이 있었는데 지하 1층, 지상 1층의 골조가 완성된 상태였다.
아직 미완성 상태의 건물이다보니 채권자는 토지에 대해서만 경매를 신청했는데, 경매법원은 건물을 "제시외부분"으로 처리해서 건축된 부분을 토지와 별개로 2억원에 감정해서 경매에 부쳤다. 이렇게 진행된 경매에서 필자의 의뢰인이 낙찰을 받게 된 것이다. 그런데, 이 부동산에는 건축 중인 건물에 공사대금 8억원을 받지 못했다고 하며 유치권을 주장하는 공사업자가 있었는데, 의뢰인이 낙찰받은 이후 결국 이 공사업자가 의뢰인을 상대로 유치권확인청구소송을 제기해서 1심에서 의뢰인이 패소하게 되었다.
필자는 1심 패소 이후 항소심을 새로 수임하게 되었는데, 사건을 재검토한 결과 다음에서 보는 바와 같은 논리로 의뢰인이 유치권부담을 전혀 가질 필요가 없다는 결론에 도달했다.
사건해결의 열쇠는 의뢰인이 건물부분에 대한 소유권을 취득하지 못했다는 점에 있었다. 경매법원은 미완성 건물을 제시외부분으로 토지와 별개로 감정해서 토지와 함께 경매에 부쳤지만, 이 사건 건물은 비록 미완성이기는 하지만 지하층은 완전히 골조가 완성되었고 1층 부분 역시 기둥과 지붕까지 완성되어서 법적으로는 토지에 부합되지 않은 독립된 부동산으로서의 건물이었다. 따라서 토지에 대해 설정된 저당권의 효력은 건물에 대해서는 미치지 못하게 되어서 미완성건물은 경매에 부칠 수 없다. 경매법원이 이러한 사실을 간과해서 미완성건물부분을 감정까지 해서 경매에 부쳐 낙찰이 된다고 하더라도, 경매에 부칠 수 없는 대상이 낙찰되었다는 점에서 건물부분에 대한 낙찰은 무효일 수밖에 없어 낙찰자는 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다.
이 사건의 경우 역시, 토지와 독립된 부동산이어서 경매에 부칠 수 없는 건물을 경매법원의 착오로 건물이 경매에 부쳐지기는 했지만, 의뢰인은 법적으로는 엄연히 건물을 취득하지 못한 상태이다. 결국 의뢰인으로서는, '공사업자의 공사대금은 토지와는 관계없는 건물에 관한 채권이고, 건물의 존재가 토지소유자인 의뢰인의 관계에서 불법이라는 점에서, 공사대금을 이유로 의뢰인에게 유치권을 주장할 수 없다'는 논리를 세울 수 있게 되었다. 만약 의뢰인이 건물소유권을 취득했다면 건물에 관한 채권임에 의문이 없는 공사대금에 대해 유치권을 부인하기는 쉽지가 않았을 것이다. 경매법원의 실수로 미완성건물이 경매에 부쳐졌고 1심 법원도 이런 점을 간과하는 바람에 자칫 8억원이라는 거액의 유치권부담을 떠안을 뻔하다가 '건물의 소유권을 취득하지 않았다'는 논리로 유치권을 방어할 수 있게 되어 여간 다행한 일이 아니었다. 더구나, 이 의뢰인으로서는 그러지 않아도 자신의 필요와 무관하게 건축되어져있는 이 건물이 큰 부담이었는데 합법적으로 건물을 철거할 수 있어 다행으로 생각하고 있다.
이상에서 본 바와 같이 미완성건물에 대한 접근은 민법상 소유권취득, 부합, 압류, 저당권의 효력 등의 법리가 복합적으로 판단되어져야 하는 쉽지 않은 부분인 만큼, 이 점에 대한 각별한 주의가 요망된다. -이상-
▶대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결 【건물명도】
[1] 건물이 증축된 경우에 증축 부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인가 아닌가 하는 점은 증축 부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다.
[2] 지하 1층, 지상 7층의 주상복합건물을 신축하면서 불법으로 위 건물 중 주택 부분인 7층의 복층으로 같은 면적의 상층을 건축하였고, 그 상층은 독립된 외부 통로가 없이 하층 내부에 설치된 계단을 통해서만 출입이 가능하고, 별도의 주방시설도 없이 방과 거실로만 이루어져 있으며, 위와 같은 사정으로 상·하층 전체가 단일한 목적물로 임대되어 사용된 경우, 그 상층 부분은 하층에 부합되었다고 본 사례.
[3] 건물의 증축 부분이 기존건물에 부합하여 기존건물과 분리하여서는 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하는 이상 기존건물에 대한 근저당권은 민법 제358조에 의하여 부합된 증축 부분에도 효력이 미치는 것이므로 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 부합된 증축 부분의 소유권을 취득한다.
▶대법원 2008.5.30. 자 2007마98 결정 【경락부동산인도명령】
건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만( 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등 참조), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다.
▶대법원 2000. 10. 28. 자 2000마5527 결정 【낙찰허가】
토지 지하에 설치된 유류저장탱크와 건물에 설치된 주유기가 토지에 부합되거나 건물의 상용에 공하기 위하여 부속시킨 종물로서 토지 및 건물에 대한 경매의 목적물이 된다고 한 사례.
▶ 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결 【가건물철거등】
[1] 건물에 관한 소유권보존등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현황을 공시하는 등기로서 효력이 있는지의 여부는, 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물과 간에 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지의 여부에 따라 결정된다.
[2] 건물이 증축된 경우에 증축 부분의 기존 건물에 부합 여부는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다.
[3] 독립된 부동산으로서의 건물이라고 함은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 법률상 건물이라고 할 수 있다.
▶ 대법원 1988.2.23. 선고 87다카600 판결【부동산소유권이전등기】
가. 건물이 증축된 경우에 증축부분의 기존건물에 부합여부는 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조 뿐만 아니라 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다.
나. 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위하여는 주된 건물의 경제적 효용을 보조하기 위하여 계속적으로 이바지 되어야 하는 관계가 있어야 한다.
다. 경매법원이 기존건물의 종물이라거나 부합된 부속건물이라고 볼 수 없는 건물에 대하여 경매신청된 기존건물의 부합물이나 종물로 보고서 경매를 같이 진행하여 경락허가를 하였다 하더라도 그 독립된 건물에 대한 경락은 당연무효이고 따라서 그 경락인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다.
▶대법원 1994.6.10. 선고 94다11606 판결 【배당이의】
가. 건물이 증축된 경우에 증축부분의 기존건물에 부합 여부는 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조 뿐만 아니라, 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다.
나. 저당권의 효력이 미치는 저당부동산의 종물이라 함은 민법 제100조가 규정하는 종물과 같은 의미로서, 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위하여는 주물의 상용에 이바지되어야 하는 관계가 있어야 하는바, 여기에서 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말하는 것이며, 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과는 직접 관계없는 물건은 종물이 아니다.
▶ 대구지방법원 2008. 12. 17.선고 2008나16170【건물명도등】
--피고가 피담보채권으로 주장하는 이 사건 공사대금은 이 사건 건물에 관하여 생긴 채권일 뿐 부지인 이 사건 부동산(토지)들에 관하여 생긴 채권이 아니어서 이 사건 부동산들과 견련관계가 인정되지 아니하므로, 유치권 성립을 전제로 한 피고의 주장은 이유 없다--(같은취지 대구고등법원 2006. 7. 12. 선고 2005나8133【유치권부존재확인】판결)
▶ 대법원 1989.2.14. 선고 87다카3073 판결 【건물명도】
가. 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위내에서는 점유중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다.
나. 가.항의 건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다.
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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