실속 따져 비인기지역 틈새 노리면 ‘알짜“
실수요자가 더 값싸게 낙찰 받으려면 다소 비인기지역과 틈새물건을 공략하는 게 중요하다. 싸게 낙찰 받는 방법 중 하나는 우선 투자자들로부터 관심이 높은 아파트 즉 강남 ․ 서초, 버블세븐 등 인기지역이나 대단지, 한강변, 중소형 아파트, 입지여건이 뛰어난 아파트는 낙찰가율이 높아 실익이 없는 경우가 많다.
그러나 수도권 비인기지역을 고르면 평균 낙찰가율보다 5% 이상 값싸게 낙찰 받는다. 인기지역은 85~95%대에 낙찰되지만 비인기지역은 80%선에 낙찰되기 때문이다. 단지수가 적거나, 수도권 일대는 2회 유찰 후 65% 선에 낙찰돼 감정가의 절반 가까운 금액에 낙찰 받을 수 있다.
주상복합 아파트도 싼값에 경매로 잡을 수 있는 틈새종목이다. 대개 주상복합 아파트는 예전에 지어진 것이 많아 전용률이 낮고 주거환경이 다소 떨어지는 만큼 수요자들이 많지 않다. 일반아파트 경매물건보다 10~20% 정도 낮은 값에 낙찰된다. 아파트 대체종목도 내 집 마련용으로 적당하다. 연립 다세대 물건 중 제법 단지수를 갖췄거나 아파트 밀집지역과 가까운 곳에 위치한 경우 거래되는 최근의 거래시세 대비 30% 이상 저가에 낙찰 받을 수 있다.
연립과 다세대주택 경매물건은 뉴타운 재개발 여파로 몸값이 높았으나 지금은 유찰횟수도 잦고 낙찰가율도 80~90% 안팎이다. 1~2억 원의 비교적 적은 금액 대에서 중형 평수의 내 집 장만이 가능하다. 투자대상 지역이 뉴타운·재개발지역에 포함되어 있다면 싸게 낙찰 받아 전세금을 받고 세를 줬다가 나중에 개발이 완료된 시점에는 아파트 입주권을 받을 수도 있다.

아파트 경매에서 가장 중요하게 따져야 할 것 중 하나가 입찰 ‘기준가격’을 정하는 것이다. 최근 거래되고 있는 지역 내 아파트의 평균값을 정해 10~15% 정도 남을 때만 입찰해야 한다. 최근 매매사례를 눈여겨보고 내가 쓰고자 하는 가격이 정확한지 크로스체크를 한 후 가격을 보수적으로 잡은 다음 입찰해야 한다.
자금계획도 철저히 세워야 한다. 특히 강남권은 투기과열지구이기 때문에 6억 초과 주택담보 대출시 40% 적용되던 DTI 규제가 남아있다. 값싸게 강남 아파트를 낙찰 받았지만 강남권의 대출규제를 체크하지 않고 입찰했다 잔금을 못내 다시 경매에 부쳐지는 불상사도 생긴다. 입찰 전 자금융통 여부를 반드시 체크하고 경락잔금대출이 가능한지를 사전에 파악해둬야 한다. 만약 대금납부 전까지 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 포기해야 하는 경우도 있다.
같은 단지라도 동․향․층에 따라 수 천 만원의 가격차이가 나는 게 보통이다. 입찰 전 급매물 시세와 적정 거래시세를 몇 군데 중개업소에 들러 시세확인을 해 두는 게 좋다. 특별한 이유 없이 수회 유찰된 아파트는 각별히 주의해 입찰해야 한다. 초보자가 보기엔 별 문제없어 보여도 서류상으로 나타나지 않는 결정적 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 도움을 받아보는 세심한 주의가 필요하다.
철저하게 현재 거래되는 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 정확한 시세파악은 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼고 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준 삼으면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해 낼 수 있다. 또 경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞은 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다.



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