최근 제도화된 ‘도시형 생활주택’이 부동산투자자들로부터 최대 관심사로 떠오르고 있다. 정부가 지난 8월 ‘전세시장 안정대책’의 하나로 도시형 생활주택 지원책을 발표하면서 건축규제를 완화하고 주차장 의무 설립기준을 낮춘 기준을 확정해 도시형 주택의 임대 사업성이 크게 개선돼 주택 임대시장의 최대 블루칩으로 부상이 예상되기 때문이다.
늘어나는 1~2인 가구 수요를 흡수하기 위해 정부와 지자체가 도시형생활주택 공급을 적극 권장하자 도심 소형주택의 투자수익이 대폭 개선되자 규제 완화의 틈새를 활용해 소형주택을 지어 임대하려는 투자자들이 적극적인 움직임을 보이고 있다. 토지주들은 땅을 들고 건축회사를 찾고, 땅이 없는 투자자들은 경매 시장을 두드리는 등 자산가들의 움직임이 활발하다.
도시형 생활주택은 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형 주택 등 모두 3가지 유형이다. 단지형 다세대는 가구당 주거전용 면적이 85㎡ 이하(방 2개 이상)인 소형 공동주택이다. 원룸형은 가구별 전용면적이 12~30㎡ 이하로, 가구별로 독립 주거가 가능하도록 욕실과 부엌 등을 설치한다. 기숙사형은 가구별 전용면적 7~20㎡ 이하로, 취사장·휴게실·세탁실 등을 공동으로 사용하는 주거형태이다.
단지형 다세대는 건축 용도상 다세대주택에 해당하며 원룸형과 기숙사형은 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 건설할 수 있다. 원룸형과 기숙사형은 같은 건축물에 혼합해 지을 수 있고 한 단지에서 일반 공동주택과 도시형 생활주택 3가지 유형을 모두 혼합할 수 있다. 주택법에 따라 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택으로 최소 20가구 이상을 건설해야 도시형 생활주택으로 간주된다.
입주자모집 시기, 모집승인 신청 및 승인, 모집공고, 공고내용, 공급계약 내용 등은 일반아파트 분양 때처럼 '주택공급에 관한 규칙'이 적용 받지만 청약자격과 재당첨 제한 등은 적용하지 않는다. 기존 상가와 판매시설 등의 건축물을 도시형 생활주택으로 용도 변경할 때는 사업계획승인을 받아야 한다. 이때 도시형 생활주택 신축 시 적용되는 기준이 적용된다.
고밀도 개발 가능해 높은 임대수익 기대
정년퇴직을 앞뒀거나 노후를 준비하는 사람들에게 도시형 생활주택 임대사업은 최신 트렌드에 맞는 재테크용 수익사업으로 안성맞춤이다. 개인의 투자유형은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 건설사가 짓는 생활주택을 분양받아 임대하는 경우와 투자자 본인이 직접 주택을 지어 임대하는 경우이다.
개인이 분양 후 임대를 놓을 경우 연 7~8%의 임대수익을, 토지를 직접 개발할 경우 연 7~10% 대의 수익을 낼 수 있어 투자가치가 상당하다. 도심 상가의 경우 경기에 민감한데다 현재 5~6%의 수익률을 나타내고 있다. 오피스텔 또한 주차장 확보 문제와 전용률이 50% 정도여서 상대적으로 임대가나 분양가가 높아 수익률을 높이기 어렵다.
도시형 생활주택은 1가구 다주택에 해당이 되지 않고 주택임대사업자 등록이 가능해 여러 세제 혜택을 얻을 수 있다. 임대수익률 8% 이상의 수익형 부동산중 가장 안정적이고 높은 수익률이 예상된다. 특히 투자금 대비 수익률이 가장 높을 것으로 보이는 원룸형 주택의 경우 수익률이나 상품으로의 안정성이 높아 가장 선호되는 경쟁력 있는 상품으로 꼽힌다.
정부가 도시형 생활주택을 도입하면서 임대수익성을 높이기 위해 주차장 기준을 크게 완화했다. 원룸형은 가구당 0.2~0.5대, 기숙사형은 가구당 0.1~0.3대로 가이드라인을 제시했다. 서울시 또한 정부 가이드라인의 상한을 적용해 원룸형은 가구당 0.5대, 기숙사형은 가구당 0.3대로 확정했다. 최근에는 추가로 새 주차장 기준에 만들어 전용면적 합계를 기준으로 원룸형은 60㎡당 1대, 기숙사형은 65㎡당 1대만 주차장 면적을 확보하면 된다.
도시형 생활주택의 건설 활성화를 위해 사업자에게 건설자금을 최대 5000만원까지 지원한다. 정부는 전세시장 안정화와 서울지역 입주물량 감소에 대비해 도시형 생활주택과 오피스텔 공급을 촉진키로 했다. 20가구 이상, 150가구 미만의 단지형 다세대, 원룸주택 등 도시형 생활주택을 건설하는 사업자에게 국민주택기금에서 저리로 건설자금을 지원한다. 단지형 다세대 분양과 임대는 가구당 최대 5000만원, 원룸과 기숙사는 ㎡당 80만원까지 대출 가능하다.



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