지난해 하반기 금융위기로 인한 부동산시장 급랭, 2분기만의 상승세 전환, 올해 2/4분기부터 3/4분기까지의 상승세 이후 또다시 2분기만의 하락세 전환. 단 1년만에 하락, 상승, 하락을 반복하고 있다.

참 빨라졌다. 정책이나 경기흐름에 따라 부동산시장이 이리저리 쏠려 다니는 주기가 예년에 없이 빨라졌다. 외환위기 이후 부동산시장이 회복되기까지 5년이 걸렸고, 부동산시장 과열을 진정시키는데 이때로부터 다시 5년이 소요됐음을 감안하면 빨라진 것도 보통 빨라진 것이 아니다.

이는 무엇을 의미하는 것일까? 단적으로 말하면 부동산 투자가치가 예년만 못하다는 것이다. 부동산 상승 여력, 즉 잠재적 상승가치가 아직도 크게 남아 있다면 경기요인이 외환위기나 금융위기 이상으로 더 나빠지지 않는 한 정책적 규제에도 불구하고 상승세가 지속적으로 탄력을 받기 마련이다.

반면 상승 여력이 크지 않는 경우에는 아무래도 정책이나 경기여건에 따라 시장상황이 민감하게 반응할 수밖에 없다. 지금이 딱 그런 상황이다. 재개발, 뉴타운 지분값은 사업추진이 어렵다는 말이 나올 정도로 오를만큼 올랐고, 재건축 아파트 역시 한번의 굴곡이 있었지만 그간 꾸준한 상승세를 보여왔던 탓이다. 사업성 미흡으로 정부(정책적 규제완화)만 쳐다보는 꼴이 됐다.

게다가 DTI 규제로 중복투자를 위한 자금흐름이 사실상 막혔다. 대출규제와 상관없는 자금 여력이 있는 투자자는 먹잇감을 노리듯 보다 더 좋은 타이밍을 노리며 시장을 관망중이다. 상승 여력이 크지 않는데 위험을 감수하면서까지 무리한 투자를 감행하려들지 않는다.

DTI 규제로 인해 투자심리가 위축됐다는 것은 DTI 규제의 효과가 과장된 면이 없지 않다. 그것보다는 적절한 투자대상, 이를테면 과거와 같이 투자만 하면 가격상승이 보장되는 저위험 고수익상품이 없어진 탓이 더 크다.

비교적 시세 상승여력이 충분한 분양시장(한때 고가분양 논란이 있었으나 금융위기 이후 분양가가 인근 시세에 비해 상당히 낮아짐), 택지개발지구내 분양되는 상업용지, 보상이 이루어지고 있는 지역 주변의 토지, 개발호재로 인한 매수세가 뒷받침되고 아파트에 비해 가격이 저렴한 단독주택이나 연립ㆍ다세대 주택, 경매시장에 그나마 투자자들이 몰리고 있는 이유이다.

그러나 이런 상황도 그리 오래갈 것 같지는 않다. 이미 지난해를 기점으로 지방 지역 부동산 투자는 특별한 지역(산업단지 주변, 재개발구역, 도로ㆍ교통호재지역 등)을 제외하고는 그 메리트를 상실했다. 그 다음은? 바로 수도권이다. 물론 서울은 제외하고서다.

시간이 지날수록 투자대상이나 투자지역이 점점 좁혀지고 있다는 인상을 주고 있다. 공급량 한가지만을 예로 들어 이를 설명해보자.

현재 수도권에서 신도시 건설(택지개발 포함)이 진행되고 있거나 앞으로 분양을 계획 중인 곳은 모두 17곳. 이 지역에서 모두 약 76만3천가구가 공급될 예정이다. 1기에 조성된 5대신도시 공급량(29만2천가구)의 2.5배를 넘고, 수도권 전체 주택수(약 700만호)의 10%가 넘는 물량이다.

보금자리 1차 지구(이것도 대부분 2014년 입주 완료), 2차 지구(사전 예약이 내년 4~5월 이루어지나 제도 개선을 통해 공급 일정이 앞당겨질 수 있어 1차 지구와 거의 동시에 입주 예정)에 공급되는 총 공급량 10만가구, 기타 도심내 재건축ㆍ재개발 일반분양물량을 합하면 향후 5년내 100만가구 물량이 공급되는 셈이다.

한해 20만가구에 달하는 물량이다. 참여정부 들어 지금까지 입주한 수도권 연평균 16만가구보다 4만가구가 더 많은 물량이다. 물론 한해 평균 수도권에서 필요한 주택수가 모두 30만가구(정부 추산)임에 비하면 아직도 턱없이 부족하다고 할 수 있다.

그러나 문제는 이 30만가구에는 서울에서 필요한 주택수를 비롯하여 재개발ㆍ재건축을 통해 공급되는 멸실주택수, 즉 조합원 분양물량까지 포함돼 있다는 것과 내년부터 입주가 이루어지거나 공급되는 대부분의 주택(신도시, 택지개발 등)이 서울을 제외한 경기ㆍ인천지역에 몰려있다는 점이다.

즉 수도권 연간 필요 주택수 30만가구에서 서울에 필요한 연간 주택수 10만가구(수도권 총 주택수요의 1/3수준으로 가정)를 빼고, 앞서 언급한 향후 5년 이내 수도권(서울 제외)에서 공급될 연간 20만가구가 조합원 분양물량을 제외한 일반분양물량(임대 포함)이라는 점을 감안하면 경기ㆍ인천권역의 경우 공급물량이 주택 수요를 충족하거나 그 이상 공급되는 결과를 낳게 되는 셈이다. 공교롭게도 당초 계획대로라면 신도시나 택지개발지구 및 보금자리주택 입주가 대부분 향후 5년 후인 2013 내지 2014년에 마무리된다.

반면 서울은 상황이 사뭇 다르다. 참여정부 이후 2009년 말 현재까지 연평균 4만7천가구의 입주가 이루어졌지만 이 물량만으로는 멸실주택수나 주택수요(연간 10만가구)에 비해 턱없이 부족하다.

게다가 분양물량 자체가 한해 평균 1만3천가구 정도밖에 이루어지지 않았다. 그것도 참여정부 초기 2만가구 이상의 물량이 공급된 탓이다. MB정부 들어서는 연간 8천5백가구만 공급됐다.

내년 이후 서울지역 입주물량 급감이 예상되는 상황이지만 택지 확보 문제, 재건축 사업 지연 등으로 공급량이 대폭 늘어날 리 만무한 실정이다. 뉴타운이나 도시재정비사업, 재개발 등이 갈수록 활기를 띠겠지만 이들 사업으로 발생되는 대부분의 주택이 멸실주택, 즉 조합원 소유이고 일반분양분은 극히 일부에 불과하다는 점에서 공급량을 늘리기에는 한계가 있다.

인천ㆍ경기지역과 달리 공급에 비해 주택 수요가 끊임없이 받쳐주는 곳이 바로 서울이다. 그야말로 인구가 급감하여 주택이 남아돈다는 얘기가 나돌 정도의 상황에 직면하는 그런 때(그 때가 언제일지는 모르지만)까지 말이다.

부동산 투자는 항상 그때그때가 분수령이자 변곡점이겠지만 2기 신도시 개발, 택지개발지구 조성 완료로 본격적인 입주가 시작되는 2013년~2014년이야말로 제1기 신도시 입주 이상의 변곡점이 될 수 있다는 점에서 부동산투자를 고려한 사람이라면 향후 5년이내 한번쯤 승부를 내야될 성 싶다.

갈수록 양질의 임대주택이 공급되고 있는 상황에서 주택을 주거용으로 취득할 것이냐 여전한 자산증식 수단으로 취득할 것이냐를 고민해야겠지만 더불어 크게 봐서 수도권에 투자할 것이냐 서울지역 투자에 집중할 것이냐를 심각하게 고민해야 할 때가 점점 다가오고 있는 것이다.

수도권에서도 살아남고 싶다면 강남권에 미치지는 못하더라도 그 외 서울지역 이상의 입지(학군, 교통, 쾌적성 등)를 갖추었거나 개발호재(재개발ㆍ재건축, 지하철 개통 등)가 있어 서울 수요를 대체할 만한 곳에 투자를 집중해야 할 일이다. 그래야 그 5년이라는 변곡점을 무사히 통과할 수 있다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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