고금리 헤지 임대상품 유망
시중금리가 들썩여 금리인상이 시작되면 주택 구매력이 떨어져 매수세가 위축될 수밖에 없고 DTI 규제가 확대 적용되면서 대형 주택과 재건축아파트의 하락세가 이어질 전망이다. 따라서 새롭게 바뀐 부동산 환경과 정부 대책을 주시하며 새로운 투자전략이 필요하다. 대출 의존도가 높은 대형·고가 부동산은 매수심리 위축을 보이는 반면 환금성이 우수한 중소형 종목을 중심으로 거래가 활발하게 이루어질 가능성이 높다.
부동산값에 영향을 미치는 중요요인으로 금리를 꼽는다. 담보대출금리 상승세가 계속되면 집값이 오르기는 쉽지 않다. 금리 상승기에는 금리 헤지 상품을 찾는 게 유리하다. 월세용 소형주택과 상가·오피스텔이 대표적인 상품이다. 특히 이들 소형 상품은 예년보다 입주 물량이 줄어 임대료 상승을 예상하는 목소리가 크다. 재개발 지역과 신흥 업무지역 인근에서 소형주택에 투자해 월세를 놓는 것도 한 방법이다.
도시형 생활주택은 최신 트렌드에 맞는 재테크용 수익사업으로 안성맞춤이다. 늘어나는 1~2인 가구 수요를 흡수하기 위해 정부와 지자체가 도시형생활주택 공급을 적극 권장하자 도심 소형주택의 투자수익이 대폭 개선되자 규제 완화의 틈새를 활용해 소형주택을 지어 임대하려는 투자자들이 적극적인 움직임을 보이고 있다.
개인의 투자유형은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 건설사가 짓는 생활주택을 분양받아 임대하는 경우와 투자자 본인이 직접 주택을 지어 임대하는 경우이다. 개인이 분양 후 임대를 놓을 경우 연 7~8%의 임대수익을, 토지를 직접 개발할 경우 연 7~10% 대의 수익을 낼 수 있어 투자가치가 상당하다. 오피스텔이나 소형아파트에 살기에 수입이 부족하고 고시원에 살기에는 수입이 많은 특정계층이 주요 타깃인 틈새시장을 공략하는 것이 유리할 수 있다.
오피스텔도 도심 주택에 대한 수요가 늘며 소형을 중심으로 매매가 상승이 예상된다. 오피스텔 규제 완화로 전용 60㎡이하 소형 오피스텔에만 허용돼왔던 바닥난방 설치가 전용 85㎡까지 확대돼 2010년 수도권 물량이 늘어날 전망이다. 특히 역세권 주변과 신설 개통예정인 신흥 역세권 주변 소형 오피스텔은 매물부족 현상이 나타나며 시세 및 임대료 상승이 이어질 전망이다.
다만 적정 수익률에 신경 써야 할 상품이다. 오피스텔은 철저히 임대를 목적으로 한 수익성부동산이기 때문에 주거용과 비교해 양도차익이 크지 않고 취등록세 등 거래비용을 빼면 투자상품으로는 적당하지 않다는 점에 유의해야 한다. 안정적인 임대수익을 겨냥해 접근하는 것이 올바른 투자방향이다.
상가시장이 주택시장 규제 강화의 반사이익처로 부각되면서 도심과 택지지구 등 인기지역을 중심으로 꾸준한 자금의 유입이 예상된다. 투자처를 찾지 못한 시중 부동자금이 수익형 부동산인 상가와 신규 소형주택시장에 입질을 강화하기 시작하면서 경기부침이 심한 상가시장 투자에 관심이 지속될 전망이다.
상가투자에서 가장 눈여겨 봐야할 점은 꾸준한 임대수요와 유동인구의 확보라 할 수 있다. 이 두 가지 요건을 모두 갖춘 상가는 주로 역세권상가에 집중돼 있다. 최근 대형 민자역사의 상가분양도 늘어나고 있어 자산가들의 수요가 몰리는 양상이다. 특히 상권 활성화의 위험성이 상존한 기존 분양상가보다는 분양 초기 투자금액이 저렴한 임대분양 상가와 브랜드, 쇼핑의 편리함 갖춘 역세권의 목 좋은 대형 쇼핑몰이 인기를 끌 전망이다.
수도권 토지시장은 호재가 만발하다. 그린벨트 추가 해제와 군사시설보호구역 해제, 뉴타운 추가개발, 산지·구릉지 개발, 농지규제 완화 등 호재가 겹치면서 수도권 토지 투자에 관심이 집중될 전망이다. 다만 토지의 경우 규제강화가 심한 상품이어서 급등장세를 기대하기는 어렵다. 따라서 토지 실수요자나 장기 투자자는 장기적인 관점에서 개발 주변지에 승부를 걸고 값싼 급매나 경매시장을 이용하는 것이 유리하다.
소액·장기 투자처로 관심을 끌 지역으로는 수도권 서·남부보다는 동·북부 개발지역, SOC(사회간접시설) 관련 호재지역, 수도권 일부 저평가지역이다. 의정부·파주·연천 지역은 신도시 추진과 신설도로 개통, 대토수요가 몰려 가격상승이 예상된다. 군산 새만금 국가전략사업지역 등 공공사업 지역은 정부 정책에 따른 수혜 예상지로써 땅 값 오름세를 주도할 유망지역이다.
2010년 부동산 시장은 전반적인 기존 아파트값 침체 속에서 세제혜택과 시세차익을 얻을 수 있는 환금성 좋은 중소형 부동산과 임대소득용 부동산이 인기를 끌 것으로 보인다. 아파트 분양시장의 경우 경쟁이 치열한 인기지역보다 차순위 단지를 노려 당첨확률을 높일 수 있는 곳과 기존 대출 승계가 가능한 분양권이 유망 투자대상이다. 갈수록 대형과 중소형, 서울과 수도권 외곽 시장의 양극화 현상도 심화될 것으로 예상돼 투자자들의 옥석 가리기가 필요하다.


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