벌써 기축년(己丑年) 한해가 다 갔다. 소띠해라고 우직함과 성실함만을 믿고 한해를 달려왔지 결과는 그다지 신통치 못했다.


매매시장은 2/4분기부터 3/4분기까지 반짝 상승세를 보이다 4/4분기부터 다시 꺾였다. 전세시장은 2/4분기 이후 3/4분기까지는 매매시장 상승세에 힘입어 동반 상승했고, 4/4분기에는 입주물량 분포에 따라 지역적 차등을 보였다.

매매시장과 궤를 같이 했던 재건축시장은 4/4분기 후반기에 일부 호재가 있는 단지를 중심으로 국지적 상승세를 보였지만 여타 지역의 경우 일반 매매시장보다 하락세가 심화되는 등 그 침체의 골은 더 깊어졌다.

그나마 분양시장이 2/4분기 이후 현재까지 나름 선전을 거듭하고 있지만 그 이유가 자연스러운 시장의 흐름에 기한 것이기보다는 분양시장을 살리기 위한 세제감면 등 인위적인 요소에 기한 탓에 언제 다시 상승세가 꺾일지 불안하기만 하다.

2010년 주택시장은 올해보다는 더 활기차고 거래도 활발하게 이루어졌으면 좋겠지만 아쉽게도 내년도 주택시장에 영향을 미칠 변수들의 면면을 보면 그리 희망적이지가 않다.

우선 오랫동안 유지돼왔던 저금리에 대한 인상 압박이 심하고, 재건축 규제 추가완화 지연으로 인한 재건축사업 위축으로 강남권 거래가 일부 재건축 단지를 제외하곤 전면 중단된 상태이다. 공급량 일시 과다에 의한 미분양 증가 가능성, 보금자리주택 공급에 의한 주택거래 관망세 심화, LTV 및 DTI규제 지속 등의 요인도 주택거래활성화에 악영향을 미칠 소지가 다분하다.

물론 개발호재(뉴타운, 재개발 등), 유동성 자금(보상자금) 증가, 6.2지방선거, 재건축 및 리모델링에 대한 추가 규제완화에 대한 기대감 등 거래활성화에 순기능적 역할을 하는 변수들도 있지만 이들 변수들도 궁극적으로 실물경기회복 여부에 따른 투자심리 회복과 맞물려 돌아간다는 점에서 그리 확정적이고도 긍정적인 변수라 할 수는 없다.

어느 변수가 주택시장에 더 크고 강하게 영향을 미치는지에 따라 주택시장 향배가 달라지겠지만 부동산이라는 것이 가격 경쟁력이 생기면 언제든 수요가 있기 마련이듯 역기능적 요인이 많다고 하여 시장을 마냥 비관적으로만 볼 수는 없는 것이 또 내년 주택시장이기도 하다.

이렇듯 변수가 유례없이 다양하여 내년 주택시장을 가능하기가 쉽지 않지만 이번 회차 ‘不ㆍ富테크‘에서는 나름 2010년 주택시장이 어떤 모습으로 전개될지 매매, 전세, 재건축, 분양 등 4가지 분야로 나누어 살펴보기로 한다.


[매매시장] 가장 큰 변수는 금리인상과 실물경기회복 여부다. 금리인상이야 가계나 경제에 미치는 영향이 크기 때문에 큰 폭 인상보다는 소폭 인상에 그칠 수 있지만 문제는 실세금리이다. 기준금리야 소폭이지만 금융권에서 받아들이는 실세금리 인상폭은 그렇지 않다는 점이다.

지금도 기준금리는 2%로 초저금리지만 금융권 실제 대출금리는 6%(은행)~12%(저축은행)로 결코 낮은 금리가 아니다. 기준금리 인상으로 금융권이 민감하게 반응하는 경우 실세금리는 7%~15%에 이를 수 있어 주택시장이 급격히 위축될 가능성이 있다.

다만 금리인상에도 불구하고 실물경기회복이 뒷받침되는 경우 유동성 투자자금이 주택시장에 유입되면 그 하락폭을 일정부분 저지하면서 전반적으로 주택가격 상승을 견인할 소지가 있다. 특히 분양시장에 쏠렸던 투자자금이 내년 2.11세제감면 시한 종료 후 주택시장으로 흘러들어오는 경우 주택시장은 LTV 및 DTI규제에도 불구하고 다시 한번 상승세를 탈 수 있다고 본다.

물론 내년말 한시적으로 적용되는 다주택자 양도세 중과 회피 물량이 강남권을 제외한 여타 지역에 우선적으로 쏟아져 나올 가능성이 있어 이들 지역의 가격 재조정은 불가피하다. 그러나 다주택자 양도세 중과 완화는 신규 취득자에게도 적용되는 것으로 같은 기간 주택투자수요가 일면서 거래가 어느 정도 활성화될 수 있기 때문에 그 조정이 소폭에 그칠 공산이 크다.

[전세시장] 입주물량이 주요 관건이다. 입주물량에 따라 지역별로 차등적으로 나타날 것으로 예상된다. 올해 주택시장 상승세에 힘입어 전세가도 동반 상승세를 유지했으나 하반기에 들어 입주물량이 많았던 경기권을 중심으로 전세가가 하락하기 시작했다.

이와 마찬가지로 내년 전세시장 역시 입주물량이 올해보다 더 많아지는 경기권의 경우 전세가가 안정세를 이룰 것으로 보인다. 다만 보금자리주택 추가 공급 및 주택시장 침체에 따라 주택구입을 유보하는 등의 전세수요가 뒷받침되면서 소폭 하락에 그칠 가능성이 짙다.

반면 서울은 입주물량이 2008년 5만2천여가구를 정점으로 2009년 2만6천9백가구에 이어 내년에도 3만3천가구 정도로 2008년 대비 60% 수준으로 급감한데다 강남권의 경우 불과 4천7백가구(각각 조합원분 포함)로 사상 유례가 없을 정도로 공급이 부족해 올해 이상의 전세가 상승이 불가피할 것으로 전망된다.

[분양시장] 신규 분양주택에 대한 양도세 감면 시한(2.11) 및 미분양주택에 대한 취ㆍ등록세 감면 시한(6.30)이 주요 변수다.

이들 세제감면 시한이 만료된 이후까지 분양시장이 지금처럼 호조를 보일 수는 없을 것으로 보인다. 부동산시장 침체에도 불구하고 그나마 분양시장이 선전할 수 있었던 것은 이러한 세제지원 정책 영향으로 실수요보다는 투자수요가 뒷받침됐던 이유가 컸다.

실수요자 구성비가 높은 1~2순위에서 미달됐던 단지들이 투자수요가 높은 3~4순위(무순위)에서 청약이 마감되는 사례들이 많아졌다는 것이 이를 증명하고 있다. 세제감면 시한 이후 분양시장이 실수요자 위주로 재편되고 투자수요는 가격 및 입지경쟁력이 뛰어난 지역으로 몰리는 등의 이른바 지역별 또는 단지별 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것이 자명하다.

닥터아파트(www.drapt.com)에 따르면 내년도 분양계획 물량이 올해보다 14만가구 이상 많아질 것으로 조사됐지만 내년 2.11세제감면 시한 종료 후 주택사업자들이 시장분위기를 관망하면서 분양시기를 조율할 가능성이 있다. 특히 보금자리주택 등 공공택지를 제외한 민간택지 분양물량이 수위 조절에 들어가면서 계획물량은 많으나 실공급량은 올해보다 더 적은 결과를 초래할 수도 있다.

[재건축시장] 재건축에 대한 추가 규제완화가 주된 관심사다. 3/4분기 이후 다소 꺾였던 재건축 시장이 4/4분기 후반기부터 단지별로 상승세를 타고 있으나 이는 특정 단지의 재건축 추진 움직임이 활발해지면서 나타나는 국지적 현상으로 전반적인 재건축시장 상승세를 견인하기에는 역부족이다.

물론 단지별 재건축 움직임이 가시화되고 그 단지가 갈수록 많아지는 경우 재건축시장 전반적으로 영향을 미칠 수 있겠지만 재건축시장은 무엇보다 지엽적 요인보다는 용적률 상향, 재건축초과이익환수 개선 등 정책적 요인에 기한 영향이 더 크게 나타난다는 점에서 재건축시장의 전반적인 상승세를 낙관할 수 없는 입장이다.

다만 강남권 공급량을 증대시키고 주택시장을 안정시키기 위한 방편으로 재건축시장을 활성화시키는 것 이상의 대안이 없기 때문에 결국 재건축이나 리모델링에 대한 추가 규제 완화가 불가피할 것으로 보이는 바 이로 인한 기대심리에 따른 추가 상승여력은 여전히 남아있다고 할 것이다.

특히 실물경기 회복에 기한 투자심리 회복, 유동성 투자자금(보상자금) 및 분양시장으로 쏠렸던 투자수요의 재건축시장 유입 가능성이 많아 재건축시장은 여전히 내년에도 핫이슈가 될 것으로 보인다.닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장


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