시세차익 보려면 구역지정 전 매물 노려라
경제지 부동산면에 자주 등장하는 헤드라인 문구다. 그런데 정말 재개발 지분(딱지)이 정말 돈이 될까 의심을 품는 사람들이 의외로 많다. 혹시 불법거래는 아닌지. ‘딱지가 무슨 재테크가 될까?’ 라며 문의해 오는 경우도 많다.
필자는 이에 대해 충분히 가능성 높은 재테크이므로 적극적으로 노릴 것을 추천하고 싶다. 재개발지분이란 재개발지역 내 조합원 아파트를 분양 받을 수 있는 권리를 투자자가 온전히 승계 받는 것이어서 거래상 하자나 법적 이상이 없다.
국 ․ 공유지나 다른 무허가 건물 사유지를 매입하는 것이기 때문에 권리 상 문제가 되지 않을까하는 소문이 와전된 것일 뿐 불법 전매나 탈법거래가 아닌 합법적으로 취득하는 권리다. 다만 재개발지역 내의 낡고 허름한 주택의 소유권을 이전 받는 것이기 때문에 껄끄러운 기분이 들 수는 있다.
그러나 도시․주거환경정비법이 개정돼 재개발사업이 쉬워지면서 지자체마다 재개발사업을 장려하는 추세로 바뀌어가고 있다. 게다가 2010년 올해부터 서울 재개발 사업지는 용적률이 20%까지 높아져 사업성이 크게 개선돼 재개발사업이 박차를 가할 전망이다.
예전의 까다로운 재개발 규정과 달리 요즘은 정비구역 지정 시 주민동의 요건을 완화하는 등 주택재개발 절차가 한결 간소화됐다. 재개발 정비구역 내 무허가 건축물 소유자에 대한 조합원 자격의 범위를 완화해주는 등 각종 재개발 관련 규제도 많이 풀렸다.
집값 상승을 부추기는 재건축 사업과 달리 재개발 사업은 노후·불량주택을 대상으로 하는 만큼 활성화 여지가 높기 때문에 적은 돈을 들여 1~2년 장기투자하려는 자세를 견지한다면 짭짤한 시세차익을 거두기 쉽다.
재개발 지분 투자의 장점은 자기가 원하는 주거환경과 입지여건이 우수한 아파트를 미리 고를 수 있는데다가 잘만 하면 거액의 시세차익을 거둘 수 있다는 것이다. 조합의 지분에 따라 일정 규모의 지분을 보유하고 있는 사람들에게 로열층을 분양 받는 아파트 입주권이 주어지므로 재개발 지분을 잘만 매입하면 내 집 마련과 재테크가 동시에 가능하다.
재개발지역의 사업추진 절차는 도시·주거환경정비기본계획수립 → 정비계획수립 및 정비구역지정 신청 → 정비계획수립 및 정비구역지정 → 조합설립추진위원회 → 조합설립 인가 → 시업시행 인가 → 분양신청 → 관리처분계획인가 → 이주 → 착공 → 주택공급 → 준공 및 입주 → 이전고시 → 청산의 과정으로 이루어진다.
이때 소액투자자가 단기 투자를 목적으로 투자 타이밍을 잡으려면 구역 지정 준비 단계부터 구역 지정까지를 투자 타이밍으로 잡으면 높은 차익을 거둘 수 있다. 지분 투자에 성공하려면 각 단계별 진행속도에 따라 투자 타이밍을 잘 맞추어야 한다. 재개발지분 투자의 포인트는 무엇보다 매입 타이밍에 달려 있는 것이다.
사실 재개발 투자의 수익성은 곧 사업기간과의 싸움이라고 할 수 있다. 사업기간과 지분 시세는 반비례하기 마련인데, 사업기간이 많이 남을수록 지분 시세가 싼 반면 사업추진을 지연케 할 만한 변수들이 많이 위험이 높다. 이에 따라 재개발지분의 수익성은 구역지정 직전에 매입하는 것이 가장 크다.



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