사업추진 상황 파악해 투자 ‘타이밍’ 조정
서울 도심과 수도권에 유효택지가 부족한 상태에서 주택공급의 주요수단으로 자리매김하고 있는 재개발 투자의 향후 전망은 대체로 밝은 편이다. 재개발 사업은 재건축과 함께 도시 내 주택 공급을 위한 정책적 수단으로 변함없이 사용될 가능성이 매우 높다.
보금자리주택 공급확대, 오피스텔 규제완화, 도시형생활주택 지원 등 다양한 정부의 주택 공급정책에도 불구하고 서울 수도권 주택의 수급 불균형은 지속될 수밖에 없어 재개발 시장을 중심으로 한 주택 가격 상승 여력은 충분하기 때문이다.
재개발 투자가 매우 유망한 것은 사실이지만 모든 재개발 사업지 모두가 성공을 거두는 것은 아니다. 입지여건, 투자 시점 등에 따라 수익률이 천차만별이다. 따라서 재개발 투자는 옥석을 가려서 지역을 선정하고, 적절한 매입 타이밍을 잡아야 성공 가능성이 그 만큼 커진다.
새로 건축된 아파트의 동 ․ 호수까지 결정되는 관리처분계획 인가시점의 가격을 100%로 볼 때 구역 지정 초기의 가격은 60~70% 정도의 수준이다. 이때 장기적인 투자를 바라보는 사람이라면 적은 투자자금으로 구입해 둘 만하다.
이러한 물건은 지역마다 다르긴 하지만 일반적으로 조합이 설립되고 시행 인가가 나면 가격이 한 차례 오르고, 이주비 지급이 끝나고 관리처분 인가시점에서 다시 한 번 오른다. 매매차익을 노린다면 이 시점에서 투자하면 된다. 실입주가 목적인 경우에는 일반적으로 이주비 지급 시점을 투자 적기로 본다.
이 경우 투자자와 동시에 이주비를 받기 때문에 소액 투자가 가능하다. 일반적으로 재개발사업의 이주비 지급은 사업 시행 인가 직후부터 시작된다. 이때부터 바로 재산평가가 이루어지고 이 평가가 완료되면 이주가 시작되어 이주비가 지급된다. 하지만 이 시점에는 이미 재개발 지분값이 올라 투자 수익도 그 만큼 줄어들 가능성도 있다.
재개발지분 투자는 그 지역 사정을 잘 아는 지역 중개업소를 통하는 것이 좋다. 그러나 그들의 말이 사실인지를 확인하기 위해 재개발조합과 관할 자치구의 재개발 담당자에게 반드시 최종 확인해야 한다. 뿐만 아니라 사업추진 상황을 꼼꼼히 체크하고 사업 초기에 투자할 경우 금융비용도 계산해야 손해를 방지 할 수 있다.
뻔한 이야기지만 지분 투자는 여유자금으로 해야 한다. 재개발사업은 오랜 기간이 걸리므로 2년 이상 장기로 투자해야 하기 때문이다. 장기투자이므로 초기 투자비용이 적은 곳을 골라야한다.
투자시점도 매우 중요하다. 투자 목적이라면 사업 초기 지분을 매입하는 것이 좋고, 실거주 목적이라면 관리처분계획 인가 후부터 이주비 지급에 지분 투자를 하는 것이 바람직하다. 예전에는 사업승인 후 관리처분 시점까지 사업 진행이 원활해도 1년은 족히 걸렸지만 사업승인 후 곧바로 관리처분이 진행될 가능성이 높다. 투자대상지역의 재개발절차를 잘 파악해 매수 ․ 매도시기를 적절히 조절하는 것이 중요해졌다.
재개발구역 내 사유지 지분을 매입하면 안전하지만 초기 투자비용이 늘어난다. 국 ․ 공유지 지분 매입은 투자의 위험성이 높지만 초기 투자비용이 적다. 하지만 무엇보다 자신의 자금상황에 맞게 지분을 골라야 한다. 사업진행속도가 빠르면 투자금 회수가 쉽고 투자수익도 높일 수 있다. 철거가 완료됐더라도 추가부담금이 늘어날 수 있다는 점도 알아두어야 피해를 미연에 방지 할 수 있다.
재개발 투자의 핵심은 타이밍이다. 인기지역이라고 무작정 지분을 매입했다가 재개발사업이 지연되면 사업비가 늘고 조합원 부담도 그만큼 커져 개발이익이 줄어들게 된다. 따라서 환금성이 높고 투자기간이 짧은 지역을 고를 필요가 있다. 주로 사업시행 인가를 받았거나 관리처분을 앞둔 곳 가운데 주변 아파트 시세가 높게 형성된 지역에 투자해야 유리하다.
하지만 사업승인을 받은 곳이라도 미동의자가 많으면 사업추진이 지연될 수 있다는 점에 유념할 필요가 있다. 동의율이 90% 이상인 곳이 안전하므로 미리 조합 측에 확인해야 한다. 지분 매입에 앞서 사업지 주변 분양권 시세를 파악하는 것도 잊지 말아야 한다. 투자금이 시세보다 최소 1~2천만 원 이상 싸야 투자매력이 있다.



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