[성공으로 이끄는 투자노하우] 대로변 경매 부동산 노려라

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주변 개발계획 구청서 꼭 점검을
소형 상가나 업무빌딩을 경매로 구입할 때 첫째 조건은 도로 상태다. 도심이든 전원이든 부동산의 가치를 분석할 때 도로 조건에 따라 가격이 결정된다. 접근성은 물론 유동인구의 많고 적음도 도로의 입지조건에 따라 결정된다. 대로에 위치한 부동산은 수익과 밀접한 관계가 있다. 큰 도로를 낀 지역은 인구 유발시설(극장, 은행, 전철, 오피스빌딩 등)이 입주해 있기 때문에 유동인구가 많다.
◇ 대로변 경매 성공사례 = 제조업을 하는 윤모씨(52)는 지난해 서울 광진구 중곡동 대로변에 위치한 소형 업무빌딩을 감정가 13억9133만원의 67.26%인 9억3587만원에 낙찰 받았다. 대지 184㎡,건평 198㎡의 건물은 25m 도로 폭에 접해 있었다. 증축공사를 통해 5층짜리 사옥을 꾸밀 계획이었다. 건물 시세는 대략 14여억 원대로 평가되는 양호한 물건이었다. 또한 증축 여지가 많은 건물이라는 점에서 윤씨의 조건에 맞았다. 큰 도로에 접해있어 인지도와 건물 가치가 높은 사옥을 시세보다 20% 이상 싸게 경매로 장만한 셈이다.
제약회사 간부인 신모씨(55)도 지난해 서울 양천구 신정동의 미니빌딩을 감정가 8억8589만원의 73.55%인 6억5157만원에 낙찰 받았다. 대지 174㎡, 건물 297㎡에 지하 1층∼지상 4층으로 감정가에 비해 건물의 연면적이 넓은데다 40m 대로인 신월로에 접해있어 상권이 양호했다. 5000여만 원을 들여 리모델링 공사를 했다. 보증금 1억5000만 원, 월세 280만 원의 고정 임대수익을 얻는 알짜 부동산으로 바뀌었다.
◇ 대로변 부동산의 특징 = 도로여건이 양호한 부동산은 일단 투자 잠재력이 높다. 지금은 불경기로 거래도 많지 않아 경쟁도 낮은 탓에 법원 경매나 한국자산관리공사 공매로 구입하기에 좋다. 자치단체도 상권을 조성하거나 지역 발전을 유도할 때 간선도로를 우선적으로 집중 개발한다.
거시적 차원에서 상권의 상세계획 구역 지정 등 지역의 활성화를 꾀하는 게 보통이다. 도로 여건이 좋은 대로변 일대 부동산은 도시계획을 변경해 일반 주거지역을 준주거나 상업지역으로 바꿔 개발을 유도하는 경우가 많다. 따라서 토지 이용이 많은 경기 회복기에는 대로변 건물이 큰 폭으로 오르는 게 보통이다.
도로가 넓은 곳일수록 상업·업무용으로 전용되며 땅값이 높게 형성되게 마련이다. 일단 용도가 많으므로 수익을 내는데도 용이하다. 가급적 도로여건이나 발전 전망을 살펴본 후 경매에 참여하는 것이 바람직하다.
◇ 대로변 경매물건의 장점 및 전략 = 대로변 부동산은 이면도로에 접한 부동산보다 보통 배 이상차이가 난다. 또한 용도가 다양해 환금성도 뛰어나다. 같은 지역 내 부동산을 구입하더라도 전면도로가 넓은 대로변의 부동산을 사야 안정성이 높다. 폭 15∼30m 정도의 대로변 부동산은 대개 가격 고하를 막론하고 인기가 높다. 한 물건에 10명 이상씩 몰려 낙찰가율이 90∼95%를 보일 정도로 투자 열기가 높은 편이다. 즉, 도로에 접한 면적이 넓을수록 건물의 수익성이 좋고 용적률과 건폐율이 높아 재건축 때 개발이익을 극대화할 수 있다.
상업시설은 도로가 너무 넓을 경우 상가 형성에 지장을 주기 때문에 주의해야 한다. 건너편 보행 인구를 차단해 상행위에 지장을 줄 수도 있다. 또한 상권이 양분돼 상가 활성화에도 걸림돌이 될 수 있다.
대로변 부동산 중 매매가격이 비교적 낮은 일반 주거지역 내 부동산을 눈여겨 볼 필요가 있다. 오를 데로 오른 상업지보다 싼데다 지역 개발여건과 환경에 따라 토지 용도를 상업지로 전환할 때 부동산 가격 상승을 기대할 수 있다. 투자대상 지역이 어떻게 바뀔지를 예측하는 것도 중요하다. 자치구에 가면 지역 개발 및 도시계획이 수립돼 있다. 경매 입찰 전에 파악해 볼 필요가 있다.


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