다가구주택 경매, 임대수익 쏠쏠’

20% 값싸게 낙찰 받아
노원구에서 가전유통업을 하는 황정호씨(54세)는 내 집 마련과 동시에 노후대비 임대수익을 노릴 다가구주택 경매물건에 관심이 많았다. 2008년부터 경매정보지를 구독하며 다가구주택 경매물건을 찾던 중 매장과 멀지 않고 가격도 저렴한 다가구주택을 발견했다. 서울북부지원에서 경매에 부쳐진 중랑구 면목동 소재 대지 84㎡ 건물 163㎡ 지하1층~지상2층짜리 소형 다가구주택이었다.
권리분석을 통해 세입자가 3세대 거주하고 있으나 낙찰 후 법원으로부터 거의 전세금을 배당 받아가는 안전한 경매물건이었다. 지난 해 3월 입찰에 참여하기로 결정하고 세입자들을 모두 만나본 결과 명도에도 이상이 없었다. 다가구주택은 명도(집 비우기)에 애를 먹는다는 말에 미리 조사를 완벽하게 마치고 자신 있게 입찰을 결정했다. 감정가 2억4739만원에서 1회 유찰해 최저가가 1억9791만원까지 떨어진 주택이었다.
드디어 입찰에 참여, 4명이 입찰경쟁을 벌여 2억1880만원을 써낸 황 씨가 최고가매수인으로 결정됐다. 낙찰가율 88%, 잔금납부 후 명도과정에서 다소 저항이 있었으나 얼마간의 이사비를 챙겨줘 시간을 끌지 않고 바로 명도를 마칠 수 있었다. 2층은 가족이 거주하고 나머지 지하와 1층 각 2개짜리 원룸주택들은 전세로 돌려 새로운 입주자를 맞았다. 어느 정도 돈이 모이면 세입자들의 전세금을 돌려주고 올 5월부터 전부 월세주택으로 바꿔 임대사업을 할 계획이다.
다가구주택 경매물건의 낙찰가율이 꾸준히 오르고 있다. 공동주택보다 생활여건이 불편하고 환금성이 떨어진다는 이유로 '찬밥신세'를 면치 못했던 다가구주택이 '다세대·다가구 건축기준 완화' 조치 이후 각광받고 있다. 게다가 저금리시대에 투자금 대비 높은 임대수익을 올릴 수 있는 안전한 수익성 부동산으로 각광받고 있다. 경매를 통해 값싸게 낙찰 받아 원·투룸 월세 임대사업이 가능하고 개보수를 통해 주택의 가치를 높여 되팔 수 있다.
다가구주택은 지난 90년 정부가 주택난을 해소하기 위해 도입한 주택형태로 건축 연면적이 660㎡ 이하, 3층 이하 단독주택으로 주택 내 가구 수가 2~19가구로 제한된다. 다세대주택은 한 건물에 여러 가구가 거주할 수 있도록 주거공간이 분리돼 구분등기가 가능한 반면 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류되기 때문에 한 건물에 여러 가구가 거주하더라도 가구별로 분리해서 팔 수 없으며 건물 전체 단위로만 매매가 가능하다.
한 달이면 전국적으로 200~250건, 서울·수도권에서 100여건 안팎의 경매물건이 공급된다. 낙찰가율은 80~85%선으로 단독주택 경매물건보다 높은 편이다. 통상 입찰경쟁률은 3~4대 1로 단독주택보다 높고 아파트 보다는 낮은 편이다. 서울·수도권 외곽지역 다가구주택 낙찰가율은 70%선이지만 도심·역세권 일대는 낙찰가율이 감정가를 훨씬 웃도는 낙찰가를 보일 정도로 인기몰이를 하는 중이다.
경매시장을 통해 다가구주택을 낙찰 받으면 통상 1회 이상 유찰해 시세대비 15~20% 저렴하게 낙찰 받는다. 불과 2~3년 전만해도 낙찰가율이 70%를 밑돌았지만 지금은 상황이 많이 달려졌다. 그래도 급매가보다 훨씬 저렴하게 낙찰 받는다. 다가구 경매물건은 환금성이 결여돼 경매 감정가가 저평가된 데다 세입자가 여럿이어서 명도에 시간이 걸린다는 선입견 때문에 아파트 경매물건보다 낮은 값에 낙찰된다.
다가구주택 경매투자의 장점은 이중수익이 발생한다는 점이다. 1차적으로 시세보다 싸게 매입한다는 점과 싸게 낙찰 받아 임대수익을 올리기 때문에 월세로 임대사업을 할 경우 통상 투자금 대비 연 10~13%의 높은 수익을 올리는 게 가능하다. 도심 인기지역 주택은 땅값이 올라 감정가가 10억 원을 훨씬 웃돌지만 서울 외곽과 수도권 덩치 작은 다가구주택은 2~3억 선의 다가구주택도 경매시장에 자주 나온다.
다가구 임대사업자의 전망도 밝은 편이다. 대출규제(DTI) 확대와 소형주택 공급확대에 따른 건축법 개정 이후 주택 높이, 층수 기준이 완화되면서 다가구주택에 투자하려는 입찰자들이 급증하고 있다. 또 절세 면에서도 유리하다. 주택임대 사업자가 5가구 이상 보유한 임대주택은 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외된다. 다만 다주택자가 주택을 되팔 때 단독주택으로 분류돼 고율의 양도소득세를 부과한다.
• 추천 다가구주택 경매물건(단위:㎡,만원)

사건번호	소 재 지	면적(대/건)	건축연월	감정가(최저가)	입찰장소(입찰일)
09-26912	파주시 문산읍 문산리 83-8	110/154	00.3	17,277(13,821)	고양3계(1.14)
09-8060	평택시 통복동 160-5	195/242	95.7	30,451(19,489)	평택2계(1.11)
09-2417	하남시 덕풍동 515-17	99/210	93.2	44,410(35,528)	성남1계(1.5)
09-2970	안성시 공도읍 만정리 424-24	197/438	00.8	52,325(33,488)	평택2계(1.11)
09-15872	가평군 가평읍 읍내리 443-4	496/873	83.2	80,018(40,969)	의정1계(1.6)
09-27608	포천시 화현면 화현리 853-7	612/453	07.2	43,572(34,858)	의정8계(1.7)
09-9967	군포시 산본동 238-17	199/324	85.11	93,905(75,124)	안양4계(1.5)
09-17676	화성시 봉담읍 동화리 425-17	444/501	91.6	175,897(90,059)	수원15계(1.6)
09-11842	마포구 합정동 447-27	179/494	03.2	110,929(88,743)	서부7계(1.5)
09-5134	광명시 가학동 산91-2	16165/485	96.11	438,871(348,697)	평택2계(1.11)