임대가 높은 업무빌딩 밀집지 타겟
업무빌딩 경매물건을 고를 때는 임대료 수준과 입지, 접근성을 가장 먼저 따져야 한다. 업무빌딩 밀집지역의 경우 임대가격 분석을 통해 임대료 추이를 산정해볼 필요가 있다. 경매에 부쳐진 빌딩 임대료의 정확한 산정을 위해 인근 중개업소와 관리사무소 몇 군데를 들러 임대료 수준을 조사하고 공실 등을 감안해 방어적 수익률을 계산해 봐야 한다. 지하철, 전철 등 교통수단의 이용이 편리한 대로변 업무중심지 입지가 임대료 수준이 높고 남향과 남동향 물건이 가치를 높다. 또 주차장 설치 여부와 층에 따른 업종 구성도 고려해야 한다.
경매 물건이므로 반드시 1~2회 유찰해 가격의 거품이 충분히 빠진 물건을 고르는 게 좋으며 보통 2~3회 이상 유찰한 물건은 지난번 최저가까지 낙찰가가 올라가는 경우가 많다. 되도록 적정가까지 내려갔을 때 낙찰 받는 요령이 필요하다. 빌딩 감정가는 거래사례비교법보다 수익환원법(임대수익 가치로 가격을 평가하는 법)으로 평가한 물건이어야 제대로 된 감정가로 매겨진다.
임대가율(매매가에서 임대가가 차지하는 비율)이 높은 지역일수록 임대수요도 많다. 빌딩은 경기변동에 민감하기 때문에 대로변 업무시설 밀집지역 내 공실률이 적고 중소형 업무시설과 관공서가 밀집돼 수요가 넉넉한 곳을 골라야 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다. 임대 수요가 많으려면 역세권 주변이나 도로 교통이 편리한 도심(부도심) 지역, 주거용 건물이 많지 않아 업무·사무환경이 양호한 지역이 좋다.
지은 지 오래된 건물은 개․보수비용이 많이 들고 건물 상태가 불량할 수 있다. 게다가 오래 비워둬 공실상태로 남겨진 건물일수록 관리가 안 돼 노후된 상태에서 경매에 부쳐지기도 한다. 가급적 지은 지 오래돼지 않은 건물을 고르되 주요구조부의 노후여부와 개보수 시 필요비용 등을 따져보고 현장을 방문해 건물 내·외부와 시설(주차․엘리베이터) 등을 둘러본 후 입찰을 결정해야 한다.

일부 도심․역세권일대에는 사무실 공급이 수요를 초과해 공실이 적체된 지역도 많다. 투자성 있는 빌딩을 낙찰 받으려면 지역 내 공실률과 경쟁 업무시설 출현여부도 살펴야 한다. 간혹 현장을 조사하다보면 경매로 낙찰 받는 것보다 가격이 저렴한 급매물이 나와 있는 경우도 있으므로 동일 규모빌딩의 급매물 공급 여부와 함께 유사매물에 대한 비교분석도 필수체크사항이다. 또 경매에 부쳐진 건물의 임대현황만 믿고 무리한 대출을 받아 낙찰 받는 것도 금물이다.
간혹 경매물건 중에는 법원의 매각서류 상의 면적과 실지 사용가능한 면적과 크게 차이나는 경우가 왕왕 발생한다. 반드시 건축물대장을 발급받아 대장상의 면적과 실제 사용면적의 차이를 체크해보고 사용하려는 용도에 적합한지도 확인해봐야 한다. 경매 전 전소유자가 불법증축, 개보수를 한 경우 새로운 낙찰자가 불법증축에 대해 이행강제금을 부과해야 하는 수가 있으므로 자치구 건축과에서 불법건축물 대장 등록 여부도 확인해봐야 한다.
규모가 큰 빌딩은 세입자 비우기(명도) 때문에 애를 먹는 경우도 있어 입찰 전 사전조사가 필요하다. 특히 종교시설(교회나 절, 점집 등), 다단계업체가 입주한 경우 전세 보증금을 떼이는 세입자 회사들이 거세게 명도저항하기도 한다. 되도록 상가건물임대차보호법에 적용돼 일부의 최우선 변제금이라도 배당 받거나 설정 순위에 따라 일부 배당 받으면 명도가 한결 손쉽다. 명도가 껄끄러운 업체가 여럿 입주해 있으면 단체행동으로 권리행사가 지연되기도 한다.
입찰 전에는 권리분석에도 신경 써야 한다. 빌딩 경매에서 자주 나오는 ‘일부 지분’ 물건을 낙찰 받으면 별도로 나머지 지분을 매수해야 하거나 지분권자가 공유자우선매수 신청을 통해 낙찰 받을 수도 있다. 또 신·증·개축 건물의 경우 유치권 신고 여부도 살펴야 한다. 전 건축주로부터 건물 시설․공사, 리모델링 대금을 못 받은 건축업자가 유치권을 신고해 건물을 점유할 경우 신고한 유치권 금액을 인수해야 할 수 있으므로 반드시 현장 확인을 통해 조사해봐야 한다.


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