상가 경매는 권리금을 내지 않고 기존 영업권일 인수할 수 있는 이점이 있어 임대수익을 원하는 사람들에게는 요즘 같은 경기 침체기에도 여전히 관심 대상이다. 저금리 상태가 지속되면서 임대수익형 경매상품은 경매시장 최대의 핫이슈로 떠오르고 있다.
아파트 등 주거용 경매 종목은 경쟁이 무척 치열하다. 근래 들어 단독주택이나 빌라 등 다세대주택에도 사람들의 관심이 증폭되고 있다. 공장·근린상가·여관·주유소·빌딩 등은 덩치가 크고 금액이 높아 일반인들의 손길이 미치지 않고 있어 유찰을 거듭하고 있다. 그러나 수익은 오히려 주거용 상품보다 높고 실패 확률도 적은 편이다.
◇ 상가 경매로 성공한 사례 = 지난해 대기업에서 퇴직한 후 다시 일반회사원으로 재취업한 한 김모씨는 퇴직금 중간정산으로 나온 돈과 상당한 여유자금을 주식에 투자하고 있었다. 이런 김씨는 위험부담이 높고 불안정한 주식 투자로 가슴 졸이는 것은 물론 근무시간에도 주식 때문에 일을 못할 지경이었다.
그럴 바에는 안정적이면서 고정 수익이 있는 부동산에 투자해 맘이라도 편하게 살아야겠다는 생각에 적절한 경매 상가를 찾기 시작했다. 마침 서울시 강동구 천호동에서 2회 유찰된 위치 좋은 근린상가 1층 75㎡를 찾았다. 김씨는 다른 한명과 입찰경쟁을 벌인 결과 2억3500만원에 낙찰 받았다. 당초 감정가격은 3억4500만원이었고 인근 부동산에 알아본 결과 4억 원을 호가하는 물건이었다. 김씨는 그런 물건이 사람들에게 관심도 끌지 못한 것이 의아할 정도였다.
김씨는 임차인 명도 및 소유권 이전 등기를 마치고 2달만에 즉시 세를 놓았다. 보증금 8000만원에 월세 230만원의 수익을 올리고 있다. 현재 김씨의 상가는 5억원 상당의 평가를 받고 있을 만큼 재테크에 완벽하게 성공했다.
◇ 근린상가 경매 요령 = 근린상가를 갖고 있는 장점은 고정수익을 얻을 수 있고 경기 변동에도 둔감하기 때문에 안정성이 높다. 임대수익률도 주거용 건물이 투자금액의 월 1% 정도의 이익을 내는 반면 위치 좋은 근린상가의 수익률은 월 1.5~2%대를 올리고 있다.
좋은 상가는 역세권 지역이면 바랄 것이 없지만 그렇지 않은 곳에서는 임대보증금이 건물 가격의 50% 수준은 넘는 곳이어야 한다. 60%가 넘어서는 건물은 아주 양호한 수준이다. 우선 임대료를 살펴보고 다음은 주변 상주인구 및 유동인구이다.
아파트 단지 내 상가를 선택할 때는 배후 단지가 1000여 가구는 넘어야 하고 독립적인 상권을 유지하고 있어야 한다. 아파트 밀집지역에서는 대형 상가 및 쇼핑센터가 많이 들어서고 있는 추세이므로 이들과의 경쟁을 피할 수 있는지의 여부도 판단해야 한다.
상가나 사무실 일부를 주거용으로 개조해 살고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받게 되므로 세입자 여부에 대해서도 정확히 알아봐야 한다. 보통 근린상가가 경매 처분되면 세입자들은 권리금이나 보증금을 떼이는 것이 보통이다. 그래서 명도가 진행되는 동안 저항이 심한 편이다. 어느 정도의 명도에 따르는 비용과 이사비나 위로금을 줄 각오가 돼 있을 때 입찰에 참가하는 것이 바람직하다. 상가 경매는 되도록 경매 전문가나 상가투자 경험이 많은 전문가로부터 자문을 구해 입찰에 참여하는 것이 바람직하다. 오히려 그것이 비용과 시간은 물론 시행착오를 줄이는 지름길이다.


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