주상복합아파트 경매, 저가 낙찰 호기’

2회 유찰 늘어 시세대비 30% 싸게 낙찰
중견 제조회사 임원으로 퇴직하고 자영업을 하고 있는 김◌◌씨(55)는 강남의 인기 주상복합아파트 경매로 단숨에 재산을 불렸다. 지난 해 7월 법원경매로 감정가 12억 원에서 2회 유찰해 최저가 7억6800만원까지 떨어진 서울 강남구 도곡동 A주상복합아파트를 5명과 함께 입찰경쟁에 참여해 8억7200만원을 써내 가까스로 낙찰 받았다. 낙찰 잔금, 등기 이전비와 세입자 이사비 등을 합쳐 총 9억1000만 원이 들었지만 감정가 보다 3억2000만원, 급매 거래가 대비 3억 원 이상 저렴한 가격이었다.
이 아파트는 지은 지 5년 된 51층의 고층 주상복합 건물로 주변이 초고층 대형 주상복합 아파트들이 몰려있고 지하철 3호선 매봉역이 가까워 주거와 교통여건이 좋았다. 김씨는 두 달간의 임차인을 내보내는 명도과정을 거쳤다. 아파트를 인도 받은 후 한 달간의 내부 수리와 인테리어 공사를 마치고 올해 1월 입주를 마쳤다. 122㎡(50평형)로 집도 넓히고 낙찰 받은 금액도 저렴해 매우 흡족해 하고 있다.
부동산 활황기에 주변 시세를 견인했던 도심 주상복합아파트 경매 공급량이 늘면서 낙찰가율이 하락하고 있다. 일반 아파트와 다세대주택 등은 높은 경쟁률 속에 고가에 낙찰되는 것과 대조적으로 도심 주상복합 아파트는 찬밥신세로 전락했다. 2회 이상 유찰은 기본이고 낙찰가율이 일반 아파트가 85% 인데 반해 주상복합 아파트는 75%대로 10% 이상 벌어지고 있다. 3회 이상 유찰한 후 턱없이 값싸게 낙찰되는 사례도 심심찮게 발생하고 있다.
3월초 남부지법 경매에 나온 양천구 신월동 대림아크로빌 174㎡(전용면적 기준)는 7억7555만원에 낙찰됐다. 최초감정가 11억5000만원과 비교하면 67%에 불과한 수준이다. 또 지난 2월 분당신도시의 랜드마크로 꼽히는 정자동 아이파크분당1 196㎡도 감정가 16억 원에 시작된 경매가 2회 유찰 후 2명이 입찰해 10억6550만원인 66%에 낙찰됐다. 낙찰가율이 계속 하락해 서울은 80% 미만, 수도권은 72% 대에 낙찰되고 있다.
이런 현상은 최근의 주택시장 침체와 함께 정부의 총부채상환비율(DTI) 규제 영향으로 고가 주상복합아파트는 시세차익에 대한 기대감이 상대적으로 낮기 때문인 것으로 풀이된다. 주상복합아파트는 대형 고급주택이기 때문에 환금성이 떨어지는 반면 부채 부담을 안고 가격이 비싼 고가아파트를 사들이기보다는 재건축이나 중저가 아파트를 매입하려는 수요가 몰린 탓이다.
“남이 팔 때 사고 남이 살 때 팔라”는 부동산 투자의 명언(?)처럼 요즘처럼 낙찰가율 하락기에 인기지역 내 주상복합아파트에 투자하면 주변 시세보다 턱없이 값싸게 중대형아파트를 낙찰 받을 수 있다. 평균 낙찰가율이 70%선이어서 감정가 대비 30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 게다가 최근 경매장에 나오는 아파트는 가격거품이 빠진 상태에서 감정됐기 때문에 시세차익도 볼 수 있는 장점이 있다.
주상복합아파트는 2000년대 중반 주로 도심 노른자위 내 상업지역에 건축돼 최고 위치에 있는데다 역세권내 초고층으로 세대수가 많은 단지형으로 지어졌다. 따라서 일반 아파트 단지에 비해 매매가격이 10% 이상 높고, 조망권과 호텔식 부대시설 덕분에 ‘부의 상징’이라고도 불려 고급아파트 인식이 강하다. 대체로 지역 랜드마크 아파트이자 초고층이기 때문에 지역 집값을 리드하는 경우가 많다.
경매에 부쳐지는 주상복합 아파트 매물은 서울 수도권 합쳐 한 달에 약 80~100건 정도다. 최근 공급량은 늘고 있으나 입찰자는 줄고 있다. 주상복합 경매의 특징은 취하율이 비교적 적은 점을 들 수 있다. 경매에 부쳐진 이유는 부동산소유자의 사업악화로 빚이 많은 상태에서 경매에 부쳐진 경우가 많고 호황기 때 투자목적으로 과다한 대출을 얻었다가 이자부담으로 경매시장에 나오는 경우도 상당수다. 사업자의 경우 신용보증기관 등에서 보증 선 기업대출과 함께 개인대출도 많아 주택의 가치보다 대출규모가 큰 특징이 있다.
주상복합아파트 경매물건을 검색할 때는 도심·부도심, 강남3구 등 인기지역에서 매물을 찾고 시내 주상복합 밀집지역에서 고르면 어렵지 않게 찾을 수 있다. 토지는 상업지역이며 1~3층 등 저층은 주로 상업시설, 상층부는 고층아파트 건축형태로 배치돼 건물의 층수가 높은 아파트 매물을 찾으면 된다. 감정평가서의 구분건물 감정평가명세표에 저층은 판매 및 업무·영업시설로 표기되고 상층부는 주거용도의 건축물로 표기된다.
경매 주상복합아파트를 고를 때 가장 신경 써야 할 부분은 세입자의 권리관계 분석이다. 주택의 경우 모든 경매물건이 주택임대차보호법에 해당되므로 입찰 전에 세입자의 대항력 유무를 판단한 후에 입찰을 결정해야 한다. 만약 선순위세입자가 있는 줄 모르고 입찰해 낙찰 받았을 경우 전세금 전액을 물어줘야 하므로 초보자라면 반드시 전문가로부터 자문을 구해야 한다. 권리관계가 깨끗한 물건을 낙찰 받은 후라도 세입자의 명도에 염두에 둬야한다. 약간의 이사비를 챙겨주거나 여유 있게 이사 일정을 잡도록 배려해 주는 것이 손쉽게 명도할 수 있는 방법이다.
• 추천 주상복합아파트 경매물건 (단위:㎡,만원)

사건번호	소 재 지	면적(㎡)	건축연월	감정가(최저가)	입찰장소(입찰일)
09-18360	송파구 신천동 11-10 잠실아이스페이스 1817호	84	01.6	55,000(35,200)	동부6계(4.19)
09-24677	성남시 분당구 금곡동 192 분당두산위브 109동 1601호	147	03.11	98,000(78,400)	성남1계(4.5)
09-42339	동작구 신대방동 395-66 보라매삼성쉐르빌 2902호	163	03.2	100,000(80,000)	중앙4계(4.8)
09-25344	송파구 석촌동 158-5 미켈란호수가 20층 2004호	136	07.4	125,000(100,000)	동부6계(4.19)
09-20231	성남시 분당구 정자동 13-1 동양정자파라곤 6층 105동 701호	166	04.10	138,000(88,320)	성남1계(4.5)
09-33694	서초구 서초동 752-36 방배아크로리버 23층 102동 2301호	149	04.12	130,000(104,000)	중앙5계(4.6)
09-24318	성남시 분당구 정자동 11 아이파크분당3 301동 1501호	171	03.7	125,000(100,000)	성남1계(4.5)
09-38446	강남구 도곡동 467-6 대림아크로빌 A동 605호	146	99.12	138,000(110,400)	중앙4계(4.8)
09-816	서초구 서초동 1685-3 아크로비스타 2층 B-208호	177	04.7	190,000(121,600)	중앙5계(4.6)
09-13587	송파구 신천동 7-18 롯데캐슬골드 17층 102-1705호	187	05.12	260,000(133,120)	동부6계(4.19)