경매는 대중화되고 재테크수단으로 확고히 자리매김했지만 경매라는 것 자체가 협의적인 것이 아니라 강제성을 띠는 제도라는 특성 때문에 점유자나 권리에 대한 위험은 고스란히 낙찰자가 지게 된다.

따라서 낙찰자(또는 입찰자)는 이러한 위험을 회피하기 위해 입찰하기 전에 경매정보나 공부서류, 현장답사 등 면밀한 조사를 선행한 후 입찰 여부를 결정하게 된다. 물건정보나 권리 및 임대차정보에 아무런 흠이 없다고, 즉 입찰할만한 제법 괜찮은 물건이라고 여긴 다음에야 부푼 꿈을 안고 입찰법정으로 향하게 되는 것이다.

그러나 모든 준비를 완벽하게 했다고 하더라도 다양한 종류의 수많은 물건이 경매에 부쳐지고, 대중화 추세에 맞추어 수많은 사람들이 입찰에 응하고 있는 것과 비례하여 입찰사고들도 많이 발생하게 마련이다. 그 사고들은 금전적으로 손해를 보느냐 그렇지 않느냐 하는 중차대한 결과를 수반하기 때문에 사고를 치지 않으려는 부단한 노력을 경주하지 않으면 안 된다.

금전적 손해를 본다 함은 여러 가지가 있겠지만 경매함정에 빠져 결국 대금미납이라는 극약처방을 통해 입찰보증금을 몰수당하는 유형이 가장 일반적이다. 권리분석이나 임대차분석 또는 물건분석을 잘못해 경매함정에 빠지고 그 함정에서 벗어나기 위해 불허가신청도 하고 항고도 하는 등의 조치를 취하기도 하지만 그런 갖가지 조치에도 불구하고 결국 사고를 막지 못한 결과이다.

달리 말하면 이미 입찰이 끝나고 나서 발견되는 이른바 엎질러진 물과 같은 것이어서 다시 물을 주워 담을 수 있는 사례는 극히 일부에 불과하고 나머지는 취득을 포기해야만 할 상황에 처하게 된다. 이때는 억울할 겨를도 없다. 버티다가는 손해만 더 커질 수 있기 때문이다.

반면 금전적 손해가 수반되지 않는 경우는 입찰 당일 입찰에 임하는 과정에서 발생하는 사고의 유형으로 입찰이 무효되거나 입찰이 아예 거부되는 사례에 해당한다. 그렇지만 억울함 정도에 있어서는 입찰 후 사고에 못지않게 크다. 낙찰이 되면 소위 대박을 일구어냈을 법한 물건이거나 내 집 마련에 성공했을 수 있는데, 입찰과정에서의 실수로 말미암아 대박의 꿈이나 내 집 마련의 꿈이 허공으로 날아간 때문이다.

입찰 당일의 사고는 경매 대중화의 흐름에 따라 경매저변인구가 확대되면서 더욱 더 빈번해지고 있다. 경매초보자들이 대거 입찰에 참여하면서 발생하는 사고건수가 늘고 있는 것이다. 어떤 실수들이 경매법원에서 일어나는지 입찰진행과정을 따라 살펴보기로 한다.

입찰 당일 가장 먼저 살펴봐야 하는 일은 입찰하고자하는 물건에 대한 경매가 예정대로 진행되는지를 알아보는 일이다. 경매는 입찰 당일 경매가 개시되기 전까지도 취하, 변경되거나 연기될 수 있기 때문에 대법원 경매정보사이트나 해당 경매계, 채권은행을 통해 미리 경매진행여부를 확인하는 것이 바람직하다.

만약 미리 확인하지 못했다면 최소한 입찰법정 출입문쪽 게시판에 공고된 사건목록 확인을 통해 경매진행여부를 확인해야 한다. 게시판에는 당일 입찰에 부칠 예정이었던 경매물건의 사건번호가 나열돼있고 경매가 취하, 변경, 연기된 물건은 해당 사건번호 옆에 취하, 변경, 연기라고 기재돼 있다. 법정을 참관하다보면 꼭 1~2건 정도는 당일 진행되지도 않는 물건에 입찰하는 입찰자들이 나오곤 한다.

다음으로 입찰마감시간내 입찰표를 제출하지 못하는 사례도 종종 발견된다. 대부분의 경매법원이 오전 10시나 10시 30분에 개정하게 되는데 10시에 개정하는 법원은 통상 11시 10분에, 10시 30분에 개정하는 법원은 11시 40분에 입찰이 마감된다.

그런데 입찰가격 쓰는데 지나치게 눈치작전에 돌입하다 이미 마감시간을 넘겨 입찰표를 제출이 거부되는 경우도 있고, 교통체증으로 입찰장에 너무 늦게 도착해 입찰표 작성할 시간을 놓쳐 아예 입찰을 못하게 되는 경우도 가끔씩 발생하게 된다.

입찰은 했으나 입찰서류 미비로 입찰이 무효 처리되는 경우도 다반사다. 특히 대리입찰의 경우 입찰표와 입찰보증금 외에 본인의 인감증명서, 본인의 인감도장이 날인된 위임장 등을 입찰봉투에 동봉하여 입찰해야 함에도 불구하고 인감증명서가 빠졌다거나 위임장이 빠진 경우도 있고, 인감증명서나 위임장이 첨부됐지만 본인의 인감도장이 날인이 누락된 채 입찰한 경우도 있다. 이들 입찰이 무효 처리됨은 물론이다.

또한 낙찰된 후 대금미납으로 다시 경매에 나온 재경매사건의 경우 입찰보증금이 최저경매가의 20%(법원에 따라서는 30%)를 제공해야 하는데 재경매된 사실을 모른 채 최저경매가의 10%만을 보증금 봉투에 넣고 입찰해 보증금 미달로 무효 처리되는 경우도 가끔 보게 된다.

경매제도가 변경되기 전에는 입찰보증금이 입찰자가 입찰한 금액의 10%였기 때문에 보증금 미달로 인한 무효사례가 빈번했지만 민사집행법 시행으로 입찰보증금이 최저경매가의 10%로 바뀌었기 때문에 이러한 실수는 대부분 사라지고 재경매 사건에서만 가끔 발생하는 유형이기도 하다.

입찰표를 작성할 때에도 조심해야 할 사항이 있다. 입찰표상의 입찰가액을 수정한 채 제출해서는 안 된다는 점이다. 설령 수정한 입찰가액란에 수정날인을 했다고 해도 유효한 입찰로 받아들여지지 않으며, 입찰가액을 수정할 필요가 있다면 입찰표를 다시 교부받아 새롭게 작성해야 한다.

동일한 소유자의 아파트 수채가 한꺼번에 경매에 부쳐지는 경우가 있는데, 이런 물건에는 하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호가 부여되는 것이 일반적이다. 이런 물건에 입찰하기 위해서는 사건번호 외에 입찰하고자 하는 호수의 물건번호를 기재해야 하는데 이를 빼먹고 입찰하는 경우 역시 입찰이 무효로 처리된다.

이외에도 입찰자격이 없는 사람들(채무자, 재경매사건에서의 종전의 낙찰자, 당해 경매부동산을 평가한 감정인 등)이 입찰하는 경우에도 입찰이 무효 처리된다.

지금까지의 이러한 일련의 실수는 권리분석이나 임대차분석상의 실수와 달리 금전적 손해로 귀결되지 않아 그나마 다행이라 할 수 있고 경우에 따라서는 딱딱한 분위기를 전환시키는 일종의 즐거움(?)을 입찰법정에 모인 사람들에게 선사한 것으로 애써 위안 삼을 수 있다.

그러나 그간의 노력과 비용은 물론 낙찰됐으면 그 이상의 경제적 효과를 보았을 기회를 잃었다는 점에서 반드시 손해가 아니라고 단정할 수는 없는 법이다. 입찰하기 전 경매는 진행되는지, 입찰서류(보증금, 인감증명서, 인감날인된 위임장 등)는 잘 갖추었는지, 입찰표는 제대로 작성했는지, 입찰자격에 문제는 없는지 등을 다시 한번 확인해볼 일이다. 닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장


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