강남권 아파트 60%대 물건 낙찰 증가
강남권에 위치한 주상복합 아파트는 도심에 위치해 최고의 교통환경을 갖추고 편의성과 조망권을 함께 확보한 아파트다. 전용율이 높고 인근에 고급 복합아파트들이 집단적으로 모여 있는 경우 아파트매매가의 변동률이 적고 환금성도 양호하다. 저층에 상업시설과 함께 수영장, 골프연습장 등 주민편익시설과 복리시설이 잘 갖춰진 경우 고소득 전문직종사자와 기업오너 등이 입주해 투자가치와 상품성이 뛰어나다.
주상복합 아파트 경매물건 입찰 준비를 할 때는 중개업소를 들러 유사매물의 평면도를 통해 아파트의 내부구조와 배치상태를 확인하는 것이 좋다. 입찰자가 직접 경매에 부쳐진 아파트 내부를 확인하기 어렵기 때문에 중개업소에 나온 비슷한 매물을 통해 간접적인 확인과정을 거치는 것이 좋다. 지은지 오래됐거나 비인기 지역, 슬럼화 되는 단지의 아파트는 일반아파트보다 주거환경이 떨어지는 경우도 많으므로 주의해야 한다.
도심 중대형아파트의 선택기준으로는 편의성과 조망권 확보여부가 투자의 생명이다. 생활의 편의성과 함께 주거의 쾌적성을 따져 입찰을 결정하고 전용율이 다른 주상복합아파트와 비교해 적으면 실제 주거의 사용면적을 적어 투자가치가 떨어지므로 다른 단지와 비교해 보는 것이 좋다. 경매물건이기 때문에 특별히 감정가가 저렴하지 않는 한 낙찰가율은 2회 유찰 후 75%선에서 낙찰 받는 게 좋다.
주상복합아파트는 당분간 뚜렷한 시세 상승 요인이 없으므로 단기 시세차익이 아닌 실거주나 실수요 목적으로 입찰하는 게 낫다. 향후 아파트 시장에서 경기침체와 거래감소 등으로 중소형 주택이 인기를 끌 것이므로 대형아파트는 단기차익을 거두기 쉽지 않은 상황이다. 되도록 수요층이 두터운 인기지역 내 물건을 고르고 고급·초대형 평수 보다는 실수요층이 두터운 122(37평)~132(40평)대 매물을 고르는 게 실속 있다.
정확한 시세파악도 필요하다. 현재 매물로 나와 있는 급매물 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼아 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준해보면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해 낼 수 있다. 또 권리관계가 안전한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞은 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다.
인기지역 주상복합아파트라도 집값 상승국면일 때 오름폭이 크지 않고, 하락국면일 때에는 그 낙폭이 일반 아파트보다 더 큰 양상을 보인다. 따라서 가격거품이 충분히 빠져있는 2회 이상 유찰한 아파트를 골라 입찰 받는 전략이 필요하다. 이사비, 체납관리비 등 낙찰 후 투입되는 필요적 추가경비가 만만치 않다. 다만 3회 이상 유찰된 아파트는 경쟁이 치열해 낙찰가가 2회 유찰된 최저 가격선까지 높아지는 경우가 왕왕 있다.
자금계획도 철저히 세워야 한다. 특히 강남권 등 인기지역은 투기과열지구이기 때문에 6억 초과 주택담보 대출시 40% 적용되던 DTI 규제가 남아있다. 값싸게 아파트를 낙찰 받았지만 대출규제를 체크하지 않고 입찰했다 잔금을 못내 다시 경매에 부쳐지는 불상사도 생긴다. 입찰 전 자금융통 여부를 반드시 체크하고 경락잔금대출이 가능한지를 사전에 파악해둬야 한다. 만약 대금납부 전까지 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 포기해야 하는 경우도 생긴다.
강남 주상복합아파트 경매 저가 낙찰사례 (단위 : ㎡,만원)















































































사건번호
소 재 지
면적
감정가(최저가)
낙찰금액(낙찰가율)
낙찰일

08-39039
강남구 논현동 245 동양파라곤 103동 202호
157
220,000(140,800)
152,115(69%)
10.2.7

09-15405
서초구 잠원동 32-10 로즈빌 402호
187
110,000(70,400)
74,070(67%)
10.2.17

09-13805
강남구 역삼동 635-9 뉴엠 501호
223
150,000(76,800)
79,122(52%)
10.1.26

09-17166
서초구 서초동 1445-11 현대슈퍼빌 A-4001호
214
280,000(179,200)
193,780(69%)
10.1.26

09-19575
강남구 역삼동 835-68 롯데캐슬 102동 1303호
176
170,000(108,800)
117,750(69%)
10.1.19

09-4559
강남구 논현동 196-4 프라임 601호
122
150,000(76,800)
92,488(61%)
10.1.12

09-12499
강남구 도곡동 949-2 도곡푸르지오 102동 501호
147
120,000(76,800)
77,110(64%)
10.1.7

09-9540
송파구 신천동 7-18 롯데캐슬골드 23층 101-2307호
166
240,000(122,880)
145,230(60%)
10.2.22

09-7858
송파구 신천동 11-8 더샾스타리버 15층 101-1502호
171
135,000(86,400)
92,510(68%)
10.1.14

09-9236
송파구 신천동 7-18 롯데캐슬골드 12층 101-1206호
166
210,000(134,400)
140,100(66%)
10.1.18




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