부동산거래에서 권리관계확인은 더 말할 필요가 없을 정도로 중요하다. 하지만 거래현실을 지켜보면, 권리관계를 확인하는 노력은 대부분 가압류, 저당, 가등기 등과 같은 부동산상의 제한물권에 쏠릴 뿐이고, 그 보다 훨씬 기초적이라고 할 수 있는 상대방이 권리를 처분(매매, 임대차)할 수 있는 본인인지 아니면 적법한 대리권을 가지고 있는지에 대한 주의는 매우 미흡한 편이다.
예를 들어서, 본인이 아닌 대리인이 계약체결현장에 나올 때 위임관계를 확인하기 위해 본인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인하는 것이 고작이다. 하지만, 이런 서류 확인만으로 거래안전을 담보할 수는 없다. 대리권도 없이 본인의 도장을 가지게 된 것을 기화로 “대리”로 인감증명서를 발급받을 수 있는 경우가 적지 않기 때문이다.
일각에서는 이런 경우를 대비해서, ‘대리로 발급받은 인감증명서는 그렇지 못하지만, 본인이 직접 발급받은 인감증명서는 믿어도 좋다’는 식으로 이야기하지만, 적절한 기준이 될 수는 없다. 해당 부동산거래가 아닌 다른 목적으로 본인이 직접 발급받은 인감증명서를, 대리인이라고 사칭하는 사람이 마음대로 부동산거래에 도용하는 것도 충분히 가능하기 때문이다.
이 부분과 관련해서 청주지방법원 2003. 4. 9. 선고 2002가단7596 손해배상(기) 사건을 소개한다.
중개업자 甲은, 부동산소유명의자인 乙에게서 매도권한을 위임받았다는, 乙과 형제관계에 있는 丙으로부터 乙소유명의 부동산에 대한 매도의뢰를 받은 뒤 이 부동산의 매수를 희망하는 丁에게 중개하는 과정에서, 丙이 소지하고 있던 乙 명의의 위임장 및 인감증명서, 도장, 주민등록등본을 확인하고서 丙의 대리권을 믿고 계약을 체결케 하였다. 그런데 그 후 丙이 매매대금전부를 지급받은 후 행방을 감추게 되면서 밝혀진 사실관계에 따르면, 丙은 매도권한을 위임받은 것이 아니라 乙로부터 부동산을 담보로 대출을 위임받으면서 이들 서류 등을 소지하게 된 것을 기화로 매도권한이 위임된 위임장을 위조한 범행을 저지른 것이었다.
이런 상황에서 매수인 丁은, 우선 소유명의자 乙을 상대로 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기했지만, 재판 결과 ‘丙에게 부동산을 매도할 적법한 대리권이 없을 뿐만 아니라 표현대리도 인정되지 않는다’는 이유로 패소한 다음, 그 후 중개업자 甲을 상대로 손해배상청구 소송을 제기해서 승소했다.
최근, 대법원 2010.1.28. 선고 2009도10139 판결사안도 눈여겨 볼만하다. 이 사안은, 위조된 부동산임대차계약서를 담보로 제공하고 피해자로부터 돈을 빌려 편취할 것을 甲, 乙이 공모하고서 그 중 한 사람인 甲은 임차인 행세를 하면서 피해자에게 위조된 임대차계약서로 돈을 빌려달라고 하고, 나머지 한 사람인 乙은 혹시 피해자로부터 확인전화가 올 수 있을 것을 대비하여 준비하고 있다가 자신이 마치 임대인인 양 행세하면서 피해자가 물어보는 전세금액 등을 확인하는 방법으로 범행에 대해, 사문서위조·위조사문서행사·사기죄로 문제된 사건이다. 이 사안에서 알 수 있는 것처럼, 잘 알지 못하는 사람에 대해 임대차계약서를 믿고 돈을 빌려주는 것이라면 직접 임대차목적물을 방문하여 현장에서 임대인을 만나는 등의 방법으로 확인절차를 거치는 것이 안전할 수 있음에도 불구하고, 진정한 임대인인지 정확히 확인할 수 없는 전화확인으로 그쳤다는 점에서 대단히 미흡하다고 하지 않을 수 없다.
권리자가 아닌 자와 거래를 하게 되면 특별한 사정이 없는 한 거래자체가 무효가 되면서 큰 손해로 이어질 가능성이 크다는 점에서, 진정한 권리자에 대한 확인노력은 등기부상의 제한물권을 열심히 분석하는 것 보다 훨씬 더 신경을 써야한다는 점, 다시 한 번 강조하고 싶다. -이상-
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com