호재·개발 여부, 공공사이트 열람 필수
다세대주택은 재개발·뉴타운 구역 내에 있는지 여부에 따라 가치가 크게 달라진다. 따라서 입찰 전 향후 개발재료 검토가 우선이다. 개발지 편입여부는 1차적으로 경매정보 사이트에서 확인하는 게 좋다. 사설 경매정보 업체마다 특수물건 또는 호재지역 경매정보를 소개하고 있어 그 안에서 고르면 손쉽게 도시개발 사업지에 속한 물건을 찾아낼 수 있다. 재개발구역 목록에서도 개발지역 구간 안에 위치한 물건정보를 얻을 수 있다.
경매에 부쳐진 다세대가 도시및주거환경정비법, 도시재정비 촉진법, 도시개발법 등 도시재생사업지역에 편입 여부를 확인할 경우 국토해양부의 온나라(부동산정보통합포털) 토지이용계획확인서를 확인해 개략적인 지역개발 여부를 체크해야 한다. 지역선택에서 주소를 입력하면 토지이용규제를 조회할 수 있고 ‘다른 법령 등에 따른 지역·지구’란에서 재정비촉진지구 등 개발용어가 발견되면 도시개발사업이 진행되는 경매물건이라고 보면 틀림없다.
호재여부 파악 후에는 자치구 홈페이지에서도 지역개발 여부를 쉽게 파악할 수 있다. 열린행정 → 고시·공고 → 지역개발을 열람하면 자치구 내 재개발·뉴타운 등에 관한 도시개발 시행에 관한 공고내용이 첨부화일에 담아져 있다. 특히 도시개발의 뉴타운·재개발 메뉴란의 지번별 조서조회에서는 뉴타운 사업개요와 함께 개발배경, 추진현황 등이 소개되고 경매에 부쳐진 주택이 사업지 안에 편입됐는지 여부를 정확하게 알아낼 수 있다.
돈 되는 경매 다세대는 개발지역 내 편입된 경우나 지은 지 오래된 노후불량주택 밀집지역과 반지하 다세대, 대지지분이 넓고 주택상태가 양호한 주택이다. 이들 주택을 값싸게 낙찰 받아 전월세 혼합방식으로 세를 주면 투자금의 50~60% 정도를 회수해 최대의 투자효과를 거둘 수 있다. 반지하 다세대는 환금성은 떨어지지만 값싼 임대가 때문에 임대가 용이하며 재개발 감정 시 1층 대비 최대 90%까지 평가돼 투자금 대비 수익률이 매우 높다.
재개발지역 다세대 경매 시에 가장 염두에 둬야 할 것이 대지지분이다. 대지지분으로 권리가액이 산정되고 가격형성이 이뤄지고 있어서다. 지역과 조합에 따라 다르나 통상 20~33㎡ 이상 대지권을 확보하면 아파트입주권이 주어진다. 면적 당 시세가 아무리 높아도 작은 지분이 더 돈이 된다. 사업기간이 많이 남을수록 지분 시세가 싼 반면 사업추진을 지연케 할 만한 변수들이 많다. 따라서 재개발의 수익성은 구역지정 직전에 매입하는 것이 가장 크다.
높은 낙찰가율을 기록하며 속속 팔려나가는 다세대 물건은 앞으로도 경매시장에서 최고의 몸값을 구가할 전망이다. 재개발로 인해 미래가치 높은 저평가 매물을 잡으려면 한발 앞선 투자가 필요하다. 재개발구역 다세대는 감정가 자체가 저평가돼 있어 비교적 낮은 값에 골라잡을 수 있다. 따라서 첫 입찰 또는 1회 유찰 물건 중 입찰가격을 높이 써도 충분한 차익을 거둘 물건이라면 과감하게 입찰하는 게 좋다.
경매 투자에는 빛과 그늘이 있게 마련이다. 경매 물건 중에는 공유지분이거나 다가구를 다세대로 전환한 경우 아파트분양권을 받는 데 제한이 있는 경우임으로 입찰에 주의해야 한다. 또 아무리 재개발 호재를 반영한 소액 투자에 유망한 물건이라도 최근 거래되는 지분 값보다 가격을 높이 쓰면 고가낙찰의 후유증을 앓을 수 있다. 입찰 전 거래시세를 정확히 파악하고 가격거품이 충분히 빠진 상태의 금액을 써내 낙찰 받는 것이 요령이다.



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