임대가 수준 높은 업무지역 ‘굿’
경매에 부쳐지는 미니 소형 구분사무실의 여러 가지이다. 오피스 빌딩 내에 33~99㎡ 규모로 구획해 분양용으로 나온 사무실에서부터 상가나 주택, 근린시설에서 업무용으로 용도 변경했거나 330㎡의 대형 면적의 상가를 50㎡ 단위의 사무실로 구분등기한 후에 나온 경매물건까지 다양하다. 대체로 경매시장에서 인기가 많은 매물은 상가에서 용도 변경된 매물보다 오피스빌딩 내 소형으로 분양했다 미분양 됐거나 자금난으로 경매에 부쳐진 것들이다.
경매로 나온 중대형사무실을 통으로 매입해 미니 사무실로 개조해 수익형으로 바꾸는 게 요즘 유행이다. 입지와 수요에 맞게 오피스 임대사업을 하려는 사람들이 늘고 있어서다. 마음에 맞는 사람들이 어울려 공동으로 300~500㎡를 낙찰 받은 다음 1인 기업을 대상으로 10~20개 사무실로 용도 변경해 임대를 놓는 경우이다. 한 사무실 당 보증금 500만원에 월 50만원 안팎의 임대수익을 얻어 매월 임대수익금을 배당하는 공동투자 방식이다.
경매에 부쳐진 사무실의 경우 건물 내 1~2층 등 저층부에서 미분양으로 남아 있다가 사무실로 용도 변경한 매물이 많지만 대체로 수요가 한정돼 인기가 없는 편이다. 건물 저층부보다 상층부가 인기가 높으며 분양 대비 전용면적 비율이 50% 이상 돼야 사무환경이 쾌적해 임대수요가 꾸준하다. 통상 소형 사무실의 전용률은 50% 안팎이다. 전용률이 낮을수록 대형건물일 가능성이 크지만 활용도가 낮고 관리비가 비싸 인기가 떨어지는 편이다.
역세권 내 임대가율이 높은 지역의 소형 사무실은 수요가 많아 공실률이 적으므로 감정가의 80%선에 낙찰 받아도 괜찮다. 통상 감정가가 시세보다 10% 정도 낮은 물건이 많으므로 여러 번 유찰을 기다리기보다는 한 발 앞선 입찰 전략을 세우는 게 좋다. 또 법원의 입찰 서류상 면적과 실제 사용 가능한 면적과 크게 차이나는 경우가 있으므로 반드시 건축물 관리대장을 발급 받아 전용면적을 확인하고 업무용인지 여부도 미리 파악해야 한다.
소형 사무실에 유리한 입지는 대형 빌딩이 밀집해 있는 지역보다는 소형 업무빌딩가 주변의 이면도로가 투자하기에 적합하다. 이들 지역은 임대료가 저렴한 장점으로 소규모 인터넷 업체나 재택근무자, 증권투자가, 프리랜서, 소자본 창업자들의 임대수요가 꾸준한 편이다． 경매를 통해 미니 사무실을 구입하기 좋은 지역으로는 송파구 가락동, 서초구 서초동, 동대문구 신설동, 마포구 서교동·합정동, 서대문구 홍제동, 중구 신당동 등이 꼽힌다．

규모가 작은 사무실일수록 건물 전체 상태를 미리 살펴야 한다. 지은 지 20년 이상 경과한 건물은 주변 소형 오피스와 비교해 임대수요가 많지 않아 수익률이 저조한 경우가 많다. 주택과 달리 투자비용을 회수하는데 시간이 많이 소요되므로 주변시세나 임대가를 정확히 파악한 뒤 투자해야 한다. 입지 선정 시에 너무 도심 지역만 노리기보다 비인기지역 가운데 대중교통이 편리하거나 지하철 등 대중교통의 접근이 좋은 빌딩을 고르는 게 전략이다.
등기부 상 권리분석 외에도 세입자 관계분석에도 신경 써야 한다. 사무실에 세입자가 입주해 있는 경우 명도비 등 추가비용이 들어갈 수 있으므로 되도록 상가건물보호법에 적용을 받는 소액임차인이거나 배당 받는 세입자가 있는 것을 고르는 게 좋다. 기존 세입자가 사무실 용도로 쓰고 있더라도 전입신고를 마치고 거주하고 있으면 주택임대차보호법에 적용을 받는다. 법원의 매각물건명세서 상 주거용으로 이용되고 있는지도 체크해 봐야 한다.



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