[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매 투자, 권리분석 이해가 필요하다

한경닷컴 더 라이피스트

경매 입찰장에서 가장 황당한 일은 경매의 ‘경’자도 모르는 사람이 실제 입찰장에 나타나 돈을 묻고 입찰하는 일이다. 실제 경매장에서 다반사로 벌어지는 일이다. 어디서 경매에 부쳐진 물건에 대한 정보를 얻었는지 여러 번 유찰된 물건을 입찰하러 온 초짜 투자자들이 한 눈에 보인다. 여러 번 떨어지면 무조건 좋은 것으로 알고 아무 것도 모르고 가격을 써낸다.
경매로 낙찰되면 돈을 물어줄 선(先)순위 세입자가 있거나 유치권 등 도저히 입찰해서는 안 되는 물건을 덥석 고가에 낙찰 받는다. 경매를 구경하는 입찰장 인파들도 술렁거리기 일쑤다. 돈 물어줄 경매물건을 낙찰 받았으니 이제 보증금 날리는 건 식은 죽 먹기다. 제발 뭘 알고나 투자하지…
경매를 ‘학습형’ 투자처라고 하는 이유는 공부한 후에 투자해야 해서다. 만약 권리분석이라는 과정이 없었다면 경매가 불황기에 각광을 받을 리 없고 또 이렇게 싸게 살 수 없기 때문이다. 싸게 사기 위해서는 대가가 필요한 셈이다. 권리분석은 복잡한 법의 이론이 필요하지 않다. 간단한 원리의 이해와 함께 손 쉬운 권리분석 물건을 노리면 누구든 낙찰 받을 수 있다.
권리분석을 정확히 하려면 법원 경매와 공매에 대한 기초지식 → 기본 법률용어 이해 → 등기부등본 상 권리분석 이해 → 세입자관계 분석 이해 → 배당과 특수사례 → 인도명령과 명도소송에 대한 순서로 이해하면 얼마든지 실전에 뛰어들 수 있다. 다만 정말 중요한 것은 정확하게 알고 실전에 뛰어들어야 한다는 것이다. 애매하거나 될 데로 되겠지 생각하고 뛰어들면 경매투자를 안함만 못하다.
권리분석을 잘 하려면 하루에 몇 개의 물건이라도 시간을 내 직접 해봐야 한다. 경매정보지를 보면서 관심 있는 물건에 대해 모의 권리분석을 해보면 된다. 직접 입찰하는 것처럼 안전한 권리관계인지 따져보자. 열흘 정도만 하다보면 경매물건에 대해 눈이 띄어지고 물건을 고르는 안목이 생긴다. 잘 이해하기 어려운 책도 열 번을 읽으면 이해할 수 있듯이.. 자꾸 모의투자를 해보자. 그러면 권리분석이 쉽게 생각된다.
아무나 싸게 산다면 경매가 쌀 이유가 없지 않은가? 법률지식이 없는 일반 초보자가 경매투자에 나설 땐 되도록 경매관련 서적을 탐독하거나 경매 컨설팅업체에 의뢰하는 것이 만의 하나 권리분석 실패에서 오는 금전적․시간적 손해를 미연에 방지하는 길이다.



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