금융권에서 경매 부친 물건은 안전하다.
제1금융권인 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 선순위 세입자, 선순위 가처분, 가등기 같은 등기부등본 상 하자있는 부동산은 대출에서 처음부터 제외시킨다. 당연히 낙찰 후에 후순위 권리나 ‘꼬리표(근저당, 가압류 등)’들은 경매 낙찰 후에 직권으로 말소된다. 은행에서 경매에 부쳤다면 70∼80% 정도는 세입자 관계는 깨끗할 것이고 등기부등본 상 인수할 권리는 거의 없는 안전한 물건이라고 생각하고 입찰준비를 해도 무방하다.
말소기준권리를 먼저 찾아라
말소기준권리를 찾으면 권리분석 60% 이상은 끝났다고 봐도 무방하다. 말소기준권리를 기준해 선후관계를 따라 체크하다보면 인수할 권리의 유무와 세입자의 대항력 유무를 쉽게 판단할 수 있다. 말소기준권리는 시간 순으로 가장 빠른 권리를 기준 한다. 기준권리 이전에 설정된 몇 개 권리와 항상 인수해야 할 권리 몇 개를 제외하면 거의 모든 권리는 말소되는 권리이다.
저당 등 권리가 오히려 복잡한 게 낫다.
등기부 상 각종 권리가 복잡하게 설정돼 얽혀 있으면 겉으로는 복잡한 듯 보이지만 오히려 안전(?)하다. 경매 진행 중에 ‘취소, 취하’ 여지가 적어서다. 달랑 근저당만 하나만 설정된 권리는 경매 중에 채무금액을 갚아버려 경매 자체가 취소된다. 등기부 상 여러 개의 권리가 설정돼 있다면 그 권리를 풀기가 쉽지 않다. 따라서 오히려 낫다는 얘기다. 또 부동산의 가치보다 채무가 많아 도저히 경매 아니고는 해결되지 않는 경매물건인 셈. 꼬리표(각종 권리)가 많으면 좋은 물건이다.
경매 신청권자의 ‘청구금액’이 많은 게 좋다.
채권자가 경매를 부친 이유는 채권금액을 돌려받기 위해서다. 그런데 경매 부친 물건 중에는 부동산의 가치보다 훨씬 낮은 청구금액으로 경매가 진행되는 경우가 있다. 이럴 때는 채무자가 서둘러 돈을 갚아 경매진행을 미리 막아 낼 수 있다. 그러나 신청권자의 청구금액이 많으면 돈을 갚기 어려워 경매 취하, 취소가능성이 적다. 예를 들어 1억짜리 부동산에 근저당권자가 8천 만 원과 2천 만 원을 받기 위해 각각 경매를 부쳤다면 입찰자 입장이라면 어떤 게 유리할까? 당연히 채권청구금액이 많을수록 경매취하 확률이 적다.
‘소유자’가 거주한 물건은 안전하다.
권리 상 가장 안전한 경매물건은 등기부 상 인수할 권리가 없고 직접 부동산의 소유자나 물상보증인인 채무자가 거주하는 경매물건이다. 이런 물건은 가장 수월하게 소유권을 이전 받을 수 있는 물건이다. 이런 물건은 경쟁자가 다소 많지만 초보자가 우선적으로 노릴만하다. 직접 소유자가 거주하고 있으면 인도명령 대상이고 세입자와 달리 약간의 위로금만 쥐어주면 손쉽게 명도를 해결할 수 있다.
‘배당받는 세입자’라면 안전하다.
세입자들이 여럿 거주한다고 해서 겁먹을 필요가 없다. 무조건 피해야 할 물건이 아니다. 왜냐하면 경매에 부쳐진 부동산에 말소기준권리보다 후순위 임차인이면서 전입신고(사업자등록)를 마치고, 최우선 변제 소액임차인이면서 배당요구종기일 전에 배당요구를 했다면, 일정 부분의 보증금을 매각대금에서 최우선변제를 받고 나가게 된다. 세입자는 배당받을 때 명도확인서 첨부가 필수요건이다. 이사 가는 날 확인서를 해주면 되므로 안전한 물건이다.
‘세입자’가 경매 부친 채권자라면 안전하다.
경매를 부친 사람이 누군가에 따라 안전여부가 결정 나기도 한다. 경매신청권자가 금융권이거나 또는 선순위세입자라면 일단 안전한 권리분석 물건이다. 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해 ‘전세보증금 반환청구소송’을 제기해 강제경매를 부친 경우 세입자는 매각대금에서 전액 배당(일부 인수 요주의)을 받고 집을 비워주게 된다. 다만 선순위세입자인데 전액을 배당받지 못한다면 새로운 낙찰자가 못 받은 전세금을 인수해야 한다.


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