매각서류와 실제 이용 상 차이 짚어내야
경매 서류에서 등기부등본과 세입자 분석만 잘하면 권리 상 문제없는 경매물건을 잡을 수 있다고 굳게 믿는 경매 투자자들이 많다. 그러나 실전 고수들은 탁상용 권리분석보다는 직접 현장을 찾아서 실제 입찰 예정 경매물건의 권리분석을 더 꼼꼼히 하는 게 중요하다고 여긴다.
경매 서류조사는 기본이고 경매물건을 찾아 꼼꼼하게 권리내용에 대한 체크가 필요하다는 얘기다. 현장을 찾아 혹시 서류상에 나타나지 않는 다른 권리는 없는지를 발품을 통해 살펴봐야 하니 현장조사의 중요성은 서류 상의 권리확인 외에도 더 중요한 셈이다. 혹시 낙찰 후 떠안거나 기타 추가비용으로 인해 하자 있는 물건인지 여부를 현장조사에서 찾아내야 하는 것이다.
경매물건에는 등기부등본 상 나타나지 않는 권리들이 여럿 있다. 그런 것들은 직접 현장을 찾아 확인해야 한다. 등기부등본 상 나타나지 않는 권리들은 주로 유치권, 분묘기지권, 법정지상권과 같은 치명적인 하자에서부터 공부 상의 표시와 실제 표시와의 다른 점, 토지의 진입로와 맹지 등 많은 문제가 도사리고 있다.
이들 결정적인 권리 상 하자를 만나지 않으려면 반드시 현장을 둘러보며 권리분석을 하고 반드시 이웃 주민이나 인접한 중개업소를 찾아 상담해봐야 한다. 건물의 상태는 번듯해 보이고 또 법원의 매각서류에도 이상한 점을 발견하지 못했음에도 불구하고 현장을 찾아보니 ‘유치권 있으니 외부인의 출입 금지’와 같은 안내문이 붙어 있는 경우도 있다. 경매에 부쳐진 땅을 실사해보니 묘지가 여러 기 있다면 이 또한 분묘기지권 여부도 조사해봐야 한다.
법원의 매각 서류에는 ‘A동’이라고 돼 있지만 실제 현장을 조사해보니 ‘가동’으로 되어 있거나 ‘1층’으로 표기돼 있지만 실제로는 ‘지하1층’이라면 문제가 될 수 있다. 이런 경우 선순위 세입자가 있다면 대항력 여부가 달라지고 낙찰 후 분쟁의 소지가 있는 경우다. 현장의 실사 여부는 서류와 현장과의 다른 점을 발견하고 혹시 문제가 발생할지 여부를 체크하는 중요한 조사인 셈이다.
현장을 찾을 경우 매각서류와 실제 경매물건과 서류 상의 차이를 발견하는 것이 권리분석의 핵심이다. 경매에 부쳐졌지만 중요한 부분이 제외돼 경매에 나왔다면 이 또한 권리 상의 하자인 셈. 예를 들어 농지가 경매에 나왔는데 창고가 빠졌거나, 주유소 경매물건인데 저유탱크가 경매대상에서 빠졌다면 투자목적 상 중요부분이 빠진 상태로 경매에 부쳐진거나 다름없다. 거래의 범위도 체크해야 하는 것이 현장 권리분석의 중요한 체크사항이다.



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