지난 7월 9일 전격 단행된 금리인상의 여파가 자못 큰 듯하다. 금리인상이 이미 오래전부터 예고돼 있었다고는 하지만 시장이 즉각 반응이라도 하듯 거래가 뚝 끊기고 매매가 하락률은 그 깊이를 더했다.

금리인상 후 1주간 수도권 아파트값 변동률은 -0.08%로 지난주 -0.06%보다 낙폭을 확대하며 22주 연속 하락세를 이어갔다. 서울이 -0.06%에서 -0.09%로 4개 구를 제외한 나머지 21개구가 모두 마이너스변동률을 기록하며 하락을 견인했고, 지난주 반짝 상승세를 보였던 강남권 재건축도 하락세로 반전했음은 물론 신도시(-0.09%→-0.10%), 경기(-0.05%→-0.06%)를 불문 수도권 전반적으로 낙폭이 확대된 모습을 보였다.

분양시장은 그야말로 초상집이나 다름없다. 그간의 공급 감소, 세제지원, 사업주체의 자구노력 등으로 지방 미분양 물량만 5월말 기준 8만2813가구로 4월말 8만4499가구 대비 1686가구(2.0%)가 줄었을 뿐 지방과 같은 세제지원이 없었던 수도권은 같은 기간 2만5910가구에서 2만7647가구로 1737가구(6.7%)가 더 늘었다.

이러한 와중에 금리인상마저 단행되자 그나마 감소추세를 보였던 지방 미분양 물량은 물론 수도권 미분양 물량의 적체를 더 심화시킬 것이라는 우려의 목소리가 적잖다. 동시에 그간 수도권 미분양 해소를 위해 펼쳐왔던 것 이상의 더 적극적인 마케팅 전략을 통해 미분양 물량을 해소하려는 노력이 경주돼야 사업주체가 유동성 위기에서 벗어날 수 있다는 목소리도 높아지고 있는 상황이다.

금리인상으로 사업주체들의 부담이 가중될 것이라는 것은 어렵사리 집작할 수 있다. 특단의 대책이 뒤따르지 않는 한 금리인상으로 주택구매심리는 더욱 위축될 것이 뻔하고 가뜩이나 낮은 입주율을 더욱 떨어뜨리는 결과를 초래할 수 있기 때문이다.

미분양 단지마다 미분양 물량 해소 및 입주율을 높이기 위한 사업주체의 각고의 노력이 경주될 것과 역발상으로 미분양 아파트 취득을 염두에 둔 주택수요자라면 금리인상기가 오히려 투자 적기가 될 수 있음을 암시해주는 대목이기도 하다.

지방 미분양과 달리 취ㆍ등록세나 양도세 감면 혜택이 없는 수도권의 경우에는 그간에도 중도금 무이자 내지 이자 후불제, 옵션 무상 시공, 분양가 할인 등 사업주체의 자구노력을 통해 미분양 해소를 위한 다양한 계약조건이 제시되어 왔다. 심지어 일부 단지에서는 분양가를 15% 이상 할인해주는 곳도 등장했다.

분양 마케팅뿐만 아니라 분양 후 주택 가격 하락으로 갈수록 떨어지고 있는 입주율을 높이기 위한 입주 마케팅에도 사업주체들이 전방위적으로 나서면서 잘만 고르면 미분양 아파트 계약자들이 받는 수혜가 이만저만 아니라는 얘기다.

다만 미분양 아파트 투자 시 염두에 두어야 할 것은 미분양아파트라고 해서 다 같은 투자조건을 겸비한 것이 아니라는 점이다. 계약조건이 우수하다고 무턱대고 계약에 임했다가는 낭패를 보기 십상이다.

사업주체의 부도로 준공이 차일피일 미뤄져 입주 자체가 아예 지연되는 경우도 있고, 준공 후 미분양 상태가 오래 지속돼 시세가 분양가보다도 턱없이 모자라는 지경에 이르러 원금 보전은커녕 팔리지도 않는 애물단지로 전락할 우려가 있는 미분양 단지도 수두룩하다.

전자의 경우 사업주체(시행사 또는 건설사)의 견실함을, 후자의 경우에는 단지에 대한 경쟁력을 미분양 단지 선정의 최우선 요소로 고려해야 한다는 것을 의미한다. 즉 미분양이 발생했다는 것은 사업주체의 유동성 위기와도 관련이 있는 만큼 언제든지 사업이 중단되거나 지연될 수 있으므로 가급적이면 자금조달 사정이 양호한 1군 건설사의 아파트 단지를 선택해야 그러한 위험을 최소화할 수 있다.

또한 소규모 보다는 1천가구 이상의 중ㆍ대규모 단지를 선택하는 것이 좋고, 잔존 미분양 물량이 전체 가구수의 20% 이하인 단지가 좋다. 소규모 단지는 중ㆍ대규모 단지에 비해 학교, 편의시설, 단지조경 등 여러 면에서 경쟁우위를 확보하기 어렵고, 미분양 물량이 전체 가구수의 20%를 초과하는 분양단지는 악성 미분양(입주 후 미분양)으로 귀결돼 단지 이미지에 악영향을 미칠 수 있기 때문이다.

이번 금리인상이 앞으로의 지속적인 금리인상에 대한 신호라고 본다면 미분양 물량 해소를 위한 사업주체들의 발걸음은 더욱 빨라질 수밖에 없게 됐다. 미분양 물량 해소를 위해 금리인상이 미분양주택 수요자들에게 전가되거나 부담이 되지 않음을 보여주기 위한 좀더 적극적이고 구체적인 마케팅전략 강구될 것으로 예상해볼 수 있는 이유다.

사업주체들의 발걸음이 빨라질수록 수요자들(투자자나 내 집 마련 실수요자)이 얻을 게 많아지는 것이 바로 미분양시장이다. 하반기 미분양 물량이나 단지정보 및 분양조건 등을 예의주시해 볼 필요가 생겼다. 최근 금리인상으로 인한 부동산시장의 경착륙을 방지하기 위해 대출규제(DTI) 완화, 다주택자 양도세 중과 완화시한 연장, 수도권 미분양 세제 감면 등 규제완화 움직임이 일고 있다는 점에서도 더욱 그렇다. 닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com