특수물건은 연구한 후 치유하고 입찰
경매 투자를 ‘검의 양날’이라고도 한다. 경매 투자경험이 없는 초보자들은 고개가 갸우뚱하다. 투자가치 있는 부동산을 싸게 사는 경매가 왜 검의 양날일까? 좋은 부동산을 싸게 사는데…. 그러나 그 말이 사실 정확히 맞는 말이다.
검(劍)은 도(刀)와 달리 두 날이 서있다. 한 날로는 정말 값싼 부동산을 잡는 도구로 사용하지만 까딱 잘못 휘둘렀다면 한 날로 나를 베어 다치게 할 수도 있는 게 경매투자인 것이다. 권리분석을 할 때는 먼저 경매의 썩은 부분을 도려낼 수 있거나 충분히 이를 감지하고 해결할 수 있을 때 입찰해야 하는 게 기본이다. 경매의 썩은 부동산은 어떻게 도려내야 할까?
경매 투자를 하는 이유는 높은 수익률 때문이다. 일반 매매부동산과 달리 고수익이 경매투자의 가장 큰 즐거움이다. 그러나 경매의 낙찰 사례를 들여다보면 알겠지만 그리 녹록치 않은 게 현실이다. ‘경매 대중화’로 인해 권리관계가 깨끗하고 손쉬운 물건은 낙찰가율이 80%대를 보인다. 너도나도 입찰에 참여해 남는 것이 없는 경매시장이 된 것이다.
고수익 물건을 잡으려면 경매 특수물건에 대해 연구하고 해결해보려는 노력이 필요하며 이런 물건을 낙찰 받아야 저가매입의 즐거움을 누릴 수 있다. 특수물건은 통상 초보자가 입찰하기를 꺼리는 물건을 말한다.
법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 예고등기 등 썩은 사과 경매물건인 것이다. 이런 물건을 잡으려면 우선 정확하게 경매대상 물건이 어떤 하자를 안고 경매에 나왔으며 어떤 문제를 해결하고 낙찰 받아야 하는지를 꼼꼼히 분석하고 연구해야 한다.
우선 ‘특별매각조건’ 있는 경매물건에 관심을 가질 필요가 있다. 경매 사건에서 법원은 주의사항 란에 이런 내용을 표기한다. 예를 들어 ‘유치권 성립여지 있음’ 등으로 표기한다. 법원은 낙찰로 인해 발생되었거나 법정매각조건과 다르게 적용할 경우 특별히 법원에서 표기하는 물건으로 낙찰자를 보호하기 위한 법원의 특별한(?) 경고의 물건인 셈이다.
경매시장의 틈새물건인 동시에 기회의 물건이라는 점에서 깊이 연구해 입찰을 고려해 볼 수 있다. 재경매 물건(입찰 보증금 20%)도 특별매각조건 물건으로 누가 한번 경매로 낙찰을 받았지만 낙찰을 포기한 경우다.
전 낙찰자가 입찰보증금 10%를 포기했다는 것은 경매물건에 문제가 있거나 아니면 자금계획을 잘 못 세웠거나 낙찰 후 문제를 발생해 거금 10%를 포기했다는 뜻이므로 이 물건에 대해 심도 있는 조사를 해보면 남들이 꺼리는 꺼림칙한 물건을 값싸게 낙찰 받을 수 있다.



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