[성공으로 이끄는 투자노하우] 서울 은평 일대가 관심 받는 이유

한경닷컴 더 라이피스트

‘이재오 지역구’ 기대감, GTX 노선도 통과

은평 뉴타운 등 각종 재개발·재건축 사업이 속속 진행되고 있는 서울 은평 등 서북부 지역도 전반적인 경기 침체로 당분간 부동산시장이 반등하기 어려울 것으로 보인다. 그동안 서울 서북부 지역의 집값은 오름폭이 컸었다. 이유는 개발 재료가 많았던 데다가 인기 지역과의 차이 메우기, 순환매적 장세가 요인으로 작용했었다. 하지만 지금은 어느 정도 간격을 메워 올 하반기 이후부터 급매물이 쌓이면서 부동산 가격이 하락세를 이어가고 있다.
실제 은평 뉴타운의 호재를 입어온 은평구의 경우 분양가에 비해 3.3㎡당 평균 최소 200~300만 원 가량 떨어졌다. 특히 은평 뉴타운은 중대형 기피현상이 두르러지며 분양권 프리미엄이 유독 많이 떨어져 있다. 지난 8월 2일 접수를 마감한 은평뉴타운 1~3지구 당해지역 1순위 접수 결과 전용 85㎡ 이하 국민주택은 경쟁률 12대 1을 기록한 데 반해 85㎡ 초과 민영주택은 1.3대 1로 저조한 경쟁률을 보였다. 지난해 12월 2지구 청약과 비교해 중소형 간 경쟁률 차이는 더 벌어진 것이다. 분양권 프리미엄도 크게 떨어졌다. 평균 1억 정도 떨어졌고 급매로 나온 것은 1억8000만원까지 하락했다. 큰 평형이 더 많이 떨어졌고 작은 평형은 유지 또는 소폭 하락한 상태다. 은평 뉴타운은 지역 특성상 고가 대형주택을 부담하려는 사람이 적어 중대형은 청약에서 인기를 끌기 어려운 상황이다. 더구나 은평 뉴타운 인근 원흥지구 등에서 대규모 공급이 예정돼 있기 때문에 적극적인 투자 수요는 많지 않은 것이 사실이다.
입지가 우수한 블록의 경우 가격의 고공행진 때는 108㎡가 5억5천~6억을 호가했고 125∼132㎡는 7억을 넘어서기도 했다. 하지만 지금은 부동산 하락세로 인한 매수감소와 거래패닉 상황 그리고 입주쇼크가 맞물리면서 1억 안팎까지 시세가 하락한 상황이다. 입주가 다가오면서 매도물량은 크게 늘어났지만 부동산 하락세는 매수를 위축시켰고 급감한 매수로 인해 거래량은 대폭 줄어들어 하락 장세가 지속되고 있는 상황이다.
현지 공인중개사들은 장기적으로 은평 뉴타운이 제값으로 회복할 것이라고 점쳤다. 중대형 아파트는 2지구 입주이후 분양권 전매 제한이 풀리면서 매매가 가능해져 인근 주민들의 갈아타기 수요가 서서히 늘어나면서 지역주민들의 평가도 우호적으로 바뀌고 있다고 입을 모았다. 다만 경기 침체기인데다 아직 개발 초기여서 제값을 받지 못하고 있는데 앞으로 서울 서북부지역에서 장기적인 전망은 가장 밝은 곳으로 평가하고 있다.
서울 속 청정지역, 개발호재 풍부
은평 뉴타운의 최대 장점은 친환경 생태도시라는 점이다. 서울의 옛 개발제한구역에 지은 전원형 뉴타운이라는 점이 투자가치를 높이고 있다. 서울 은평구 진관동, 구파발동 일대에 349만2421㎡, 1만6172가구 규모다. 인구밀도는 130인/㏊로 목동, 분당, 일산 등보다 낮아 쾌적한 편이다. 북한산 국립공원, 서오릉 자연공원, 갈현근린공원과 연접해 있다. 구역 중앙에는 진관 근린공원이 자리하고 창릉천 등이 있어 자연친화적 입지여건도 갖췄다.
최근 수도권의 새로운 교통 해결책으로 확정적으로 검토 중인 광역급행철도(GTX, 대심도고속전철) 및 대심도 도로 건설예상지로 연신내역이 유력하게 꼽히면서 서울 서북부 일대 의 대표적인 블루칩단지로 은평 뉴타운의 후광이 더해지고 있다. 서북부 지역은 지하철 3호선 녹번역을 단지 내 역으로 두는 것은 물론이고 3호선과 6호선의 환승역인 불광역을 바로 지척에 두고 있는 다중의 초역세권에 더하여 투자자 및 실수요자 분들의 관심을 한 몸에 받고 있는 중이다.다만 현재는 아직 대중교통 이용이 불편해 교통난과 함께 편의시설 부족현상이 빚어지고 있다. 또 사교육 여건이 제대로 마련되지 않았다는 점이 흠이다. 서울지하철 3호선 구파발역 외엔 대중 교통시설이 열악하고, 지구를 관통하는 주요도로인 통일로는 이미 고양, 일산 등에서 밀려오는 차량으로 상습적인 정체를 보이고 있다. 편의시설도 자동차로 10분 거리 불광동의 편의시설이나 연신내역 일대의 상권을 이용해야하고 구파발역 일대의 중심상업시설은 공사가 완료되려면 수년이 소요될 것으로 예상된다.
입주민들이 이용하는 통일로는 만성적인 교통 체증으로 악명이 높다. 게다가 삼송지구와 지축지구 향동지구 입주시점에는 교통체증 문제가 더욱 심각해질 것으로 보인다. 분양가가 높고, 인프라는 어느 정도 갖췄지만 거주민이 부족한 것 없이 편의시설을 이용하기에는 시간이 다소 소요된다는 점이 단점으로 꼽힌다. 그러나 향후 주택 공급 물량이 서울 외곽에는 많지만 서울 안에서는 많지 않다는 점에서 은평 뉴타운의 투자매력은 충분하다고 볼 수 있다.


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