- 양도세 비과세 2년 거주요건 지역조정이 필요하다 -
8.29대책에 대한 시장 반응이 미온적이다. 가을은 부동산시장에 있어서도 계절적 성수기에 해당함에도 불구하고 지금껏 보여줬던 매매가 하락, 전세가 상승 추세에는 변함이 없다.

오히려 전세가 상승 빌미를 제공한 듯 전세가만 뜀박질하고 있다. 그것도 서울을 벗어나 입주물량 여파로 그나마 안정세를 보였던 경기 남ㆍ북부지역까지 확산될 조짐마저 일고 있다. 특히 일산이나 분당, 용인 등 입주물량 여파로 매매는 물론 임대시장마저 추락할 뻔 했던 지역들의 임대가도 반등할 태세다.

가을철 이사철이 코앞인데도 매수세는 살아날 기미를 보이지 않고 8.29대책으로 전세자금 지원책이 확대되면서 전세를 선호하는 경향이 더욱 뚜렷해졌기 때문이다. 추석을 앞두고 시장을 관망하는 분위기도 한몫했다.

8.29대책 이후 낙폭은 줄었다고 하지만 서울, 경기, 인천 등 수도권 어느 지역을 불문하고 하락세다. 하락세의 주범은 바로 버블세븐지역. 그 중에서도 경기권에 소재한 버블세븐지역(분당, 용인, 평촌)이 하락세를 이끌고 있다.

2006년 참여정부 때 버블세븐으로 지목될 당시만 해도 이 세 곳 역시 서울지역 버블세븐 못지않게 평균 30%이상의 매매가 상승률을 보였다. 이후 2007년과 2008년 주택가격이 하락기에 접어들 때에도 버블세븐은 예외 없이 하락하면서 경기권 버블세븐도 다른 버블세븐에 동조하는 경향을 보였다. 그러나 2009년 반짝 반등기에 서울지역 버블세븐은 두 자릿수에 해당하는 상승률을 보였던 반면 경기권 버블세븐은 마이너스 변동률을 기록했다.

올해 들어서도 8월말 현재까지 수도권 전체 평균 -2.58% 매매가 변동률을 보이고 있고, 버블세븐은 -3.32%로 그 차이가 크지 않지만 분당 -5.30%, 용인 -4.49%, 평촌 -4.91% 등 경기지역 버블세븐 주택가격은 수도권 평균의 두 배 이상 변동률을 보였다. 버블세븐지역 무용론 내지 버블세븐지역을 재조정해야 한다는 목소리가 충분히 설득력 있게 들리는 이유다.

이러한 경향에 맞춰 한 가지 더 고려해볼 사안이 있다. 바로 1가구 1주택자에게 혜택을 주고 있는 양도세 비과세(실거래가액이 9억원 초과 주택은 제외)에 관한 것이다.

1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세는 당초 1주택자로서 3년 이상 보유한 경우에 혜택을 주는 것이었으나 국민의 정부 말미인 2002년 10월 세법 개정을 통해 서울, 과천 및 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 등 7개 지역에 한해 보유기간 3년에 1년의 거주라는 요건을 추가했다. 그럼에도 불구하고 주택가격이 급등하자 참여정부 들어 2003년 11월에 비과세를 위한 거주요건이 1년에서 2년으로 강화됐다.

1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세에 대한 거주요건을 강화하려는 시도는 MB정부 초기에도 있었다. 2008년 9.1세제개편안에서 거주요건을 수도권 전체로 확대하면서 그것도 3년으로 늘리고 지방에도 2년 거주요건을 확대ㆍ적용한다고 발표했던 것.

당시 건설ㆍ부동산경기 활성화 차원에서 대대적인 규제완화에 박차를 가하고 있었던 차에 나왔던 것으로 관련 업계는 물론 모든 국민들이 생뚱맞은(?) 정책으로 느낄 정도로 의아해했던 부분이다. 결국 연이은 11.3대책(경제난국 극복 종합대책)을 통해 이전 수준의 비과세 요건(3년 보유, 서울, 과천 및 5대 신도시는 3년 보유 2년 거주요건)을 유지하기로 하면서 현재까지 이어지고 있다.

그 과정이야 어쨌든 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세를 적용받기 위한 7개 도시의 거주요건은 당시 급등했던 주택가격을 안정시키고 이 지역 주택시장을 투기가 아닌 실수요자 중심의 거래시장으로 유도ㆍ정착시키기 위한 고육지책이었다.

이유야 타당하지만 한 가지 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 서울과 과천은 아직도 재건축이나 경기흐름, 정책 변수에 따라 주택가격 급락이 반복되고 있어 불안요인이 남아있지만 이들 지역을 제외한 1기 신도시 5개 지역은 2006년 정점을 끝으로 줄곧 쇠퇴기에 접어들었다는 점이다.

이를 수치로 보면 이해하기가 더 쉽다. 주택시장이 정점에 달했던 2006년만 해도 1기 신도시 주택시장은 평균 매매가 변동률(34.23%)이 서울(33.25%)이나 수도권(33.10%)에 못지않을 정도로 호황을 누렸다.

2007년 이후 주택공급물량 증가, 2008년 하반기의 금융위기는 주로 1기 신도시에 직접적인 타격을 입혔고, 2009년부터 올해까지 집중된 수도권 입주물량 공세는 1기 신도시를 거의 초토화하다시피 했다.

2007년 서울 매매가 변동률이 1.06%, 수도권 2.15%였던 반면 1기 신도시는 -0.64%로 하락세 기미가 보이기 시작해 2008년 -7.5%(서울 -1.81%, 수도권 -1.46%)로 그 깊이가 더해졌다. 금융위기를 지나 주택시장이 반짝 상승했던 2009년에도 서울(5.26%)과 수도권(2.61%)의 상승세와 달리 1기 신도시는 -0.39%로 하락세를 면치 못했고, 올해 들어서도 8월말 현재까지 서울(-2.10%), 수도권(-2.58%)에 비해 두 배 이상의 하락률(-5.49%)을 기록하고 있다.

문제는 이러한 상태가 갈수록 심화될 수 있다는 것이다. 주택의 노후정도, 단지내 주거여건 등이 이미 2기 신도시(파주, 광교, 판교, 인천 경제자유구역 등)와 견주어 경쟁력이 한참 떨어져 있다는 점이 그렇고, 이미 완성된 시가지라는 점에서 변화를 위한 바람몰이가 쉽지 않은 정체된 도시라는 이미지가 주택시장 전반을 지배하고 있다는 점에서도 그렇다.

게다가 2기 신도시나 택지개발로 인한 입주물량 집중, 보금자리주택 공급 여파가 1기 신도시에 직접적인 영향을 주고 있고 그 여파가 당분간은 계속될 것이라는 점도 그렇다. 이 정도면 굳이 1기 신도시를 양도세 비과세를 위한 거주요건(2년)을 갖추어야 하는 지역으로 유지해야 할 명분이 사라졌다.

1기 신도시에 한해 양도세 비과세 거주요건을 완화하는 것으로 1기 신도시 주택시장에 큰 변동을 주지는 않을 것이다. 그러기에는 1기 신도시 특성에 기인한 악재뿐만 아니라 주택시장 전반에 걸친 악재가 워낙 많이 도사리고 있기 때문이다.

다만 일전에 필자가 1기 신도시가 사는 법 중의 하나로 리모델링 규제완화의 필요성을 역설했듯 1가구 1주택자 양도세 비과세를 적용받기 위한 2년 거주라는 명분 없는 규제를 완화하는 것 역시 리모델링 규제완화 못지않게 1기 신도시를 살리는 또 하나의 길이 될 수 있음을 말하고 싶음이다. 닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장


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