[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매로 대형 아파트 갈아타볼까?

한경닷컴 더 라이피스트

8·29 부동산 대책으로 강남3구를 제외한 곳에서 9억 원 이하 주택을 1주택자가 사면 DTI 규제가 완화되면서 자금 여유가 있는 수요자들이 집 늘리기 용으로 버블세븐 지역의 대형 아파트 물건을 알아보는 수요자들이 꾸준히 늘어나고 있다. 서울의 경우 지난해 강북 소형 아파트들은 가격이 강세를 보였지만 서울 강남과 기타 버블세븐 지역의 중대형 아파트들은 가격 하락세를 면치 못하고 있기 때문에 경매 시장 역시 비슷한 상황이 연출되고 있다.
무주택자는 내 집 마련이 꿈이라면 유주택자는 더 넓고 인기 있는 동네에 살고 싶은 게 소망일 것이다. 요즘 중소형에서 대형으로, 수도권이나 강북권에서 강남권 등 인기지역으로 아파트를 갈아타려는 수요가 부쩍 늘어났다. 부동산침체 장기화로 아파트가격이 하향 평준화되면서 중소형 아파트와 대형 아파트 사이의 가격 폭이 점점 줄어들자 ‘갈아타기’에 관심을 갖는 실수요자들이 늘고 있다.
주택 갈아타기를 시도할 때 값싸고 면적 넓은 대형 아파트를 찾는 것은 당연한 일이다. 불황기를 맞아 경매로 나오는 아파트들은 고점 대비 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있어 요즘 같은 거래 침체기에 경매만한 내 집 늘리기 방법도 없다. 호황기에는 대형 아파트 낙찰가율이 감정가에 육박하지만, 불황기에는 70% 선에서 낙찰 받을 수 있기 때문에 시세에 비해 월등히 낮은 가격으로 큰 집으로 갈아타기가 가능하다.
법원 경매나 한국자산관리공사의 공매를 활용해도 대형 아파트를 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 대형 경매물건은 늘고 있으나 부동산시장 위축과 경매물건 대출규제 여파로 시장 참여자가 적어 낙찰가율은 약보합세를 유지하고 있다. 시세 대비 30% 가까이 값싸게 나온 인기지역 대형주택을 경매로 잡으면 큰 평수의 내 집 마련과 시세차익이라는 ‘두 마리 토끼’를 한꺼번에 잡을 수 있다.
대형 아파트 경매가 유리한 점은 입찰 경쟁률이 인기 많은 중소형 주택보다 낮고 저감률이 크다는 점이다. 즉 1회 유찰 시 가격이 20%씩 떨어지는 데 10억 아파트가 1회 유찰되면 2억 원이 떨어지지만 1억 아파트가 유찰하면 2000만 원이 떨어진다. 대형 아파트는 중소형보다 10~20% 정도 더 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 장점이 있다. 게다가 최근 경매에 나오는 아파트의 감정가는 침체기에 평가된 시세를 반영하고 있는 것도 메리트이다.
전용면적 135㎡(41평) 초과 대형아파트 경매물건은 내년까지 경매 법원에서 주요 매물로 꾸준히 공급될 것으로 보인다. 경기 침체에 따른 대형 아파트 선호도 감소, DTI 규제와 가계부채 증가 등 여파로 내 집 마련 수요자들에게 있어 대형의 수요가 줄어들고 있어서다. 또 대형 아파트는 침체기에 환금성이 결여된 상품으로써 가격 하락과 거래 마비 등으로 시장이 위축돼 대형주택 수요자들이 내 집 늘리기에 좋은 기회로 여기고 있다.
아파트 경매는 전국적으로 한 달에 약 5000여건이 경매에 부쳐지는 데 대형의 공급은 전체 아파트 경매의 25~30% 정도이다. 약 1500여건이 입찰에 부쳐지며 중소형 아파트 낙찰가율 80% 선에 비해 대형아파트 낙찰가율은 70~75% 선으로 소형에 비해 10% 정도 낮다. 입찰 경쟁률은 3대 1로 소형에 비해 2~3대 1 정도 낮아 수월하고 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 다만 강남3구 등 인기지역은 낙찰가율이 3~5% 정도 높은 편이다.
• 추천 서울·수도권 대형아파트 경매물건 (단위:㎡,만원)

사건번호	소 재 지	면적(㎡)	건축연월	감정가(최저가)	입찰장소(입찰일)
10-5758	시흥시 정왕동 1866-6 영남 511동 502호	134	96.10	38,000(30,400)	안산6계(10.21)
10-1204	강남구 논현동 268-12 그랑디오스 3층 301호	146	04.9	100,000(64,000)	중앙2계(10.14)
09-27376	용인시 기흥구 보정동 1162동아솔레시티 135동 902호	226	03.4	100,000(51,200)	수원15계(10.7)
10-14458	고양시 일산서구 주엽동 32 문촌마을 308동 1402호	197	94.7	105,000(84,000)	고양3계(10.14)
10-11271	성남시 분당구 정자옫 180 미켈란쉐르빌 7층 A-701호	150	03.11	105,000(84,000)	성남1계(10.4)
10-196	성남시 분당구 정자동 11 아이파크분당3 302동 2001호	171	03.7	135,000(86,400)	성남1계(10.4)
10-129	송파구 가락동 192 극동 5동 1504호	149	84.12	110,000(70,400)	동부1계(10.11)
08-24716	강남구 도곡동 467-6 대림아크로빌 B동 503호	177	99.12	195,000(124,800)	중앙7계(10.7)
09-26750	송파구 신천동 7-18 롯데캐슬골드 19층 101-1906호	166	05.12	230,000(117,760)	동부4계(10.25)
09-15301	용산구 한강로3가 63-387 용산시티파크 201-1005호	184	07.9	230,000(147,200)	서부4계(10.14)

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