투자 안전한 부동산은 유행에 민감하지 않는 ‘잘 팔리는’ 종목이다. 경기의 부침을 덜 타는 부동산으로는 주로 도심, 소형, 역세권 일대의 부동산을 말한다. 이들 안전형 부동산은 침체기에 빛을 발한다. 부동산이 장기투자 상품이기는 하지만 이들 부동산은 팔고 싶을 때 쉽게 현금화할 수 있는 특징이 있다. 시장이 악화됐을 때 언제든 약간의 차익을 남기고 과감하게 빠져나올 수 있는 부동산이 안전한 부동산인 셈이다.
경기의 부침을 덜 타는 부동산을 고르려면 거시적인 개발 계획과 함께 미시적인 사항도 점검해야 한다. 중·단기 투자에 유용한 정보를 얻으려면 국토해양부나 해당 자치구의 토지나 환경, 지적 관련 부서를 통해 환금성 좋은 부동산에 대한 고급 정보를 얻기 쉽다. 안전형 부동산을 고를 때 참고해야 할 투자법을 알아보자.
재료 있는 곳에 소액 분산투자하라
정부 정책에 따른 대형 개발 프로젝트 예정지들은 개발 압력으로 장기적으로 가격 상승이 예상되고 거래도 쉽게 이뤄져 초보 소액투자자들이 장기적으로 노려볼 만하다. ‘2020년 수도권광역도시계획안’, ‘서울시 권역별발전계획’, 도심 내·외곽 역을 대상으로 한 고밀도 개발과 그린벨트나 군사시설보호구역 해제 지역이 주목받을 투자지역이다. 이들 지역은 국토이용계획의 기간을 바꾸고 도시용지를 확대하기 위한 조처들이 이행되는 유망 지역이다.
투자 재료 지역을 공략할 때는 해당 자치구 도시계획정보를 눈여겨봐야 한다. 자칫 개발공약이 공약(空約)으로 끝나지 않기 위해서는 투자자가 미리 철저한 검증과 확인과정을 거쳐야 한다. 지자체의 도시계획 절차가 투명해짐에 따라 개발계획 정보는 자치구 홈페이지와 포털사이트 컨텐츠에서 도시계획사업의 구역지정 현황 등을 미리 얻을 수 있다. 다만 아무리 재료 있는 개발지역이라도 소액을 나눠 분산 투자해야 리스크를 줄일 수 있다.
실수요 위주의 부동산에 접근하라
부동산도 유행을 많이 탄다. 신도시 개발이 한창일 때에는 집과 상가를 지을 수 있을 대지와 상업용지가 인기를 끌다가 몇 해 전에는 수도권의 농지와 임야가 폭발적인 인기를 끌었다. 요즘의 투자대세는 도심 용적률 상향조정과 소형 임대주택이 관심을 끌면서 도심 대지가 인기 상종가다. 인기 위주의 부동산에 돈을 묻으면 잠깐 가격상승으로 재미를 보기도 하지만 장기적으로는 가격거품이 빠져 투자를 후회하는 경우가 다반사이다.
돌고 도는 게 유행이라지만 실패를 줄이는 부동산을 고르는 게 낫다. 그러려면 실수요자들이 많이 찾는 종목을 골라야 한다. 재개발 주변의 중소형 아파트나 역세권 다가구나 상가주택 등 소형 주거시설은 항상 풍부한 전세 수요가 대기 중이어서 사두면 유행을 타지 않는다. 전세가 비율도 높아 투자비용을 줄인다. 주거용보다 업무용 오피스텔은 세입자가 가능한한 기존 사무실을 유지하려는 특성 때문에 주거용에 비해 실수요자들이 많이 찾는다.
세일 상품 위주로 공략하라
부동산을 둘러싼 주변환경이 갈수록 어려워지고 있다. 장기적으로 침체국면이 예상되는 만큼 기존 투자전략에 수정이 불가피하다. 부동산값 하락에 대비하는 것은 물론 자금 사정을 고려해 포트폴리오를 재정비해야 한다. 투자의 정석을 지키며 보수적으로 접근해야 한다. 그러려면 자기 자본 대비 차입비율을 높혀 고수익을 거두는 이른바 레버리지 전략 역시 당분간은 피하고 시세 대비 가격이 저렴한 부동산을 중심으로 돈을 묻어야 한다.
'묻지마 호재'에 연연하거나 반짝 가격이 오르는 유행 종목에 추격매수하기보다는 일관된 부동산정책에 따른 투자의 '안전' 원칙을 지켜야 한다. 가격 부담적은 중저가 부동산에 돈을 묻고 조건 좋은 할인 상품 위주로 공략하는 것이 바람직하다. ‘알짜’ 매물과 블루칩을 얼마나 싸게 사느냐에 따라 투자의 성패가 달려있다. 호경기에는 값싼 부동산이 비지떡이지만 불경기 때는 비싼 부동산이 비지떡인 셈이다. 무조건 싼 매물을 잡아야 한다.
이 외에도 부동산 침체기에 살아남을 수 있는 안전한 투자용 부동산은 시세보다 값싼 알짜 부동산, 정부가 정권차원에서 개발하는 호재 지역이나 상품, 실수요가 탄탄해 환금성이 양호한 부동산이다. 또 소액 투자용이거나 대출을 과다하게 얻지 않고도 쉽게 처분할 수 있는 도심 중저가 부동산 등이 대표적이다.


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