부동산 투자자들의 머리가 복잡하다. 정부의 ‘오락가락’ 정책과 지자체 등이 추진하던 핵심 개발사업 등이 줄줄이 연기·축소되면서 시장이 혼란스럽기 때문이다. 정부의 부동산 시장 활성화를 위한 '8·29 대책'이 발표된 이후에도 시장은 끔쩍하지 않고 있는 데다 부동산 침체의 덫을 빌미로 서울시와 지자체의 지역 개발사업 들이 연이어 표류하면서 정부 말만 믿고 투자에 나섰던 수요자들은 ‘한 대 얻어맞은 기분’이라며 불만을 토로하고 있다.
서울시가 야심차게 추진해온 각종 개발사업이 잇단 차질을 빚으며 혼란에 빠졌다. 총 사업비 30조원 규모인 용산역세권 사업이 자금난으로 난항을 겪고 있다. 용산 개발 호재로 집값이 단기간에 크게 올랐다가 사업이 표류하기 시작하면서 아파트 호가가 최대 1억 원 이상 낮춘 급매물이 출현했다. 또 서울시의 강서구 방화동과 가양동 일대 워터프론트 사업도 사실 상 백지화돼 수혜지역 주민들과 관련 투자자들의 반발이 거세다.
지자체가 추진하는 대규모 부동산 개발사업도 개발계획 발표 후 시행 단계에서 제동이 걸려 개발호재가 사라지면서 아파트 예비청약자들과 토지 투자자들의 실망감도 커지고 있다. 경기 성남시의 지불유예 선언으로 택지개발에 차질을 빚으며 후폭풍이 예상되고 있고 LH공사가 추진 중인 전국 주요도시 택지개발사업을 추진하는 60여 곳이 사업성 부족과 경기 침체를 이유로 실시계획 승인이 철회되는 등 시장 혼란이 가중되고 있다.
예전처럼 개발 예정지 부동산을 사뒀다 시간이 지나면 무조건 가격이 오르던 시대는 이미 지나갔다. 이제 투자에 나설 때는 정부나 공기업이 추진하는 개발계획안만 믿고 돈을 묻는 건 위험천만하다. 신뢰성 없는 정부정책에 기대하기 보다는 예측 가능하고 안전한 부동산에 묻어두는 것이 최선책이다. 투자 나침반 바늘이 왔다 갔다 하는 부동산 시장에서는 장밋빛 개발계획에 기댄 공격적 투자보다 안정적으로 투자수익을 올릴 부동산에 주목해야 한다.
재정자립도 높은 자치구에 주목하라
투자의 제1원칙은 ‘안전’이다. 부동산 대세상승기에는 목 좋은 곳의 중대형 부동산을 선점하면 언제든 자본소득을 기대할 수 있었다. 하지만 거품 빠지는 신호탄이 보이는 미래 부동산 시장에서는 무조건 안전을 고려한 투자에 관심을 가져야 한다. 금융상품에서 예·적금과 펀드 등 여러 금융상품을 묶어서 판매하는 복합 금융상품이 뜨고 있듯이 변동성이 큰 부동산 시장에서도 안정성과 수익성을 적절히 조합한 상품을 고르는 것이 중요하다.
개발 예정지 내 부동산에 돈을 묻을 때는 재정자립도가 높은 자치구이거나 정부 차원에서 국책사업으로 진행하는 개발 확정, 고시된 투자처를 골라야 한다. 재정자립도 높은 지자체는 지방세 등 주 수입원이 높아 개발사업 진척이 충실하지만 자립도가 낮으면 정부지원에 의존해 자치구 사업을 추진하는데 어려움을 겪어 계획이 무산되기 쉽다. 자립도가 높은 지역은 땅과 집값이 완만하게 상승하고 부자나 기업의 수요가 많아 투자 장점이 상승한다.
규제 풀리는 종목에 관심 가져라
투자를 장려하기 위해 규제를 꾸준히 풀거나 완화하는 상품과 지역을 고르면 장기적으로 투자에 성공할 확률이 높다. 반면에 규제가 강화되고 거래와 보유 세금이 높아질수록 일시에 유행상품처럼 바뀌면서 결국 막차를 타는 종목으로 순식간에 바뀌기 쉽다. 다주택자의 고가주택 매입과 분양권 전매, 재개발 지분 쪼개기, 개발지 토지, 집값 많이 뛴 곳의 추격매수 등은 투자 규제의 변동이 심해 장기 투자대상으로 삼기에는 위험하고 불안하다.
향후 정부정책의 큰 물줄기는 거래 활성화를 위한 규제 완화이다. 세금을 낮추고 도심의 용적률을 높이기 위해 정책을 푸는 만큼 투자의 큰 방향은 규제 완화 상품과 지역을 선정해야 한다. 소형주택 임대사업과 도시형생활주택, 재건축과 뉴타운 등 장래 환금성이 양호한 부동산을 고르는 게 중요하다. 규제완화 부동산을 고를 때는 투자 전 어떤 부분에서 먼저 규제가 완화되고 폭은 어느 정도인지, 파장은 얼마나 큰지 꼼꼼히 분석해 봐야 한다.


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