겉에 흠집 있지만 ‘해결방안’ 있으면 고수익
경매의 흠집있는 물건이란 남들이 잘 찾지 않는 비선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 방식이다. 경매는 여러 사람들이 공개적으로 경쟁하며 입찰하는 방식으로 진행하다보니 요즘처럼 침체기에도 돈 되는 물건에는 많은 사람이 몰려들기 마련이다. 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순 명확한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 반면 비선호 종목은 통상 낙찰가 대비 5~10%, 최대 반값까지 값싸게 낙찰되기도 한다.
허위임차인이 있거나 대지권이 없는 경매물건, 유치권을 주장하며 점유하고 있는 물건 등 남들이 보아 절대(?) 입찰을 해서는 안돼 보이는 물건이거나 그럴 가능성이 높아보이는 물건의 경우 사실 입찰할 때 충분한 탐문과 조사를 거쳐 문제의 소지가 없거나 흠집의 해결 및 치유 가능성이 높다면 입찰을 결정해 고수익을 기대할 수 있는 것이 흠집 있는 경매물건 투자의 매력이다.
경매물건 중 쉽게 눈에 띄는 경우가 허위임차인 있는 물건이다. 이런 가장 임차인 있는 경매물건이란 정상적인 임대계약을 하지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인으로 위장해 낙찰자에게 임대보증금을 요구하며 권리를 주장하는 임차인을 말한다. 소유자를 포함해 3가구인 주택인 것이 확실한데 배당 요구도 3가구가 하는 경우나 소유자나 임차인이 같은 아파트에 살면서 전입신고만 해놓은 상태에서 배당을 요구하는 경우가 그 사례이다.
이런 허위임차인이 임대보증금을 요구한다면 경매 매수인은 이들을 상대로 법원에 석명서 제출을 요구할 수 있다. 이에 법원은 보증금이 오간 거래내역 등 필요한 서류를 법원에 제출하라는 석명준비명령을 내리게 된다. 허위 위장임차인이라면 임대보증금을 납부한 내역이 없을 확률이 높으므로 대항을 포기할 수밖에 없을 것이다. 이와 같이 낙찰자가 허위임차인을 가려낼 경우 허위임차인이 배당을 신청한 임대보증금 만큼의 추가이익이 발생할 여지가 있다.
공동주택에서 대지권이 없는 경우도 틈새 물건이다. 대지권이 없는 공동주택은 주택을 지을 때 아파트 대지지분을 정리하지 않았거나 토지만 별도로 등기되어 건물만 입찰되는 경우다. 이럴 경우 우선 아파트(건물분)만 입찰해 낙찰 받은 다음 추후 대지권이 정리되는 시점에 대지권을 사들이면 합법적으로 아파트 대지권을 취득할 수 있다. 대지권이 정리되는 때 공시지가 수준에서 매입하기 때문에 대지권 값이 그리 비싸지 않은 게 통례이다.
유치권을 신청한 물건의 경우 모든 유치권이 법적으로 인정되는 것이 아니므로 현장분석을 통해 입찰을 결정하는 것도 가능하다. 소액의 유치권보다 거액의 유치권인 경우는 협의를 통해 해결 가능성이 높다. 다만 반드시 현장에서 푸는 힘임으로 해결방안을 찾아 입찰을 고려해야 한다. 어떠한 공사를 했고 공사한 사실은 있는지 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 대체로 경매물건의 채무자가 유치권을 신고한 경우 유치권을 인정하는 사례는 거의 없으므로 주택에서의 유치권은 관심을 갖고 공부하면 얼마든지 해결방법이 있다.
외관 상 흠집 있는 경매물건이고 해결방안이 있어 남들 보다 싸게 낙찰 받는다 하더라도 정확한 시세파악은 경매투자의 생명이다. 특히 최근에는 대형 물건이나 주상복합 아파트의 경우 호가와 시세가의 가격 차이가 심해 정확한 가격파악이 어려운 시점이므로 인근 중개업소 몇 군데에서 팔고자 하는 금액 또는 사고자 하는 금액 등 이중으로 시세 파악을 하는 게 바람직하다.
경매물건이기 때문에 내부구조나 현재 점유자를 쉽게 파악하지 못해 낭패를 당하는 경우가 많다. 되도록 유사한 평형대의 같은 위치 아파트 중 유사한 일반매물을 살펴 내부 구조와 수리, 리모델링 여부를 체크하는 게 좋다. 가끔 입주 후 전혀 수리하지 않아 허름한 아파트를 낙찰 받아 추가로 수리해야 해 추가비용이 들어가는 경우도 비일비재하다. 유사한 매물과 함께 최근 낙찰된 사례를 추적해 낙찰가와 입찰경쟁률을 조사해보면 최근의 낙찰 트렌드와 가격 등을 유추해 얼마정도를 써서 낙찰 받는 게 유리한지 체크할 수 있다.


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