[성공으로 이끄는 투자노하우] 자투리땅 활용해 임대수익 올리기

한경닷컴 더 라이피스트

수도권이나 중소도시 일대의 자투리 토지를 주변 시세보다 헐값에 매입해 소형 주택이나 미니 오피스텔 · 상가 등을 지으면 생각보다 큰돈이 들지 않고 고정 임대수익 올리는 게 가능하다.
80~165㎡ 정도의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 자투리땅을 매입해 사전에 충분한 사업성 검토과정을 거친 다음 요즘 인기 있는 임대수익용 소형 주택이나 상가로 지으면 된다.
‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 작은 필지의 토지이다. 경사지고 규모가 작아 건축 타당성이 적어 거의 놀려놓고 있는 땅을 말한다. 토지주가 건축 가능성이 없다고 판단한 유휴토지이다.
대체로 도심지나 외곽지역의 주택가나 상업지 한편에 덩그러니 방치되어 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변해 세금이나 축내던 애물단지 땅인 게 사실이다. 경매시장에 이런 땅이 나와도 별로 관심을 기울이는 투자자들은 많지 않다.
하지만 2000년 초 개정된 건축법에 따라 자투리땅의 건축허용 제한 최소면적 규정이 풀리면서 경매시장에 값싸게 나온 자투리땅을 활용해 소형 임대주택 등으로 활용하는 투자자들이 늘고 있다.
특히 요즘처럼 전세 값이 치솟을 때 임대수요가 풍부한 지역의 입지 특성에 맞게 주택이나 상가 등 임대용 부동산으로 지으면 큰돈이 들지 않고 고정수익을 올리기 쉽다. 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 땅을 사업성 검토과정을 거쳐 소형주택을 짓는 방식이다.
지목이 ‘대지’인 자투리땅 경매물건은 매달 300~400건이 입찰에 부쳐진다. 농지와 잡종지를 합하면 1000여건에 달한다. 평균 낙찰가율은 70% 안팎이며 입찰경쟁률은 3대1 수준이다.
통상 1~2억 원대 감정가 매물이 많아 비교적 소액 투자용 매물이 많다. 낙찰가는 2회 유찰 후 약간의 금액을 더 써내 낙찰되는 수준이어서 시세 대비 30% 정도 값싸게 낙찰된다. 주로 의정부, 인천, 수원법원 등 수도권에서 공급물량이 넉넉한 편이다.
목 좋은 역세권이나 도로변 주택 부지나 준주택지의 경우 감정가가 너무 높아 사업성이 없지만, 기존 저층의 이면 주택지는 여전히 값싼 경매 토지가 많이 나온다.
3.3㎡당 500~700만 원 정도에 나온 2회 유찰된 땅을 매입해 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 설계와 함께 사업성 검토, 임대까지 책임져 주는 업체가 생겼다. 1층은 주차장으로 꾸미고 2~3층에 1~2가구씩 원룸으로 만들면 고정적으로 짭짤한 임대사업을 할 수 있다.
설계가 마무리되면 해당지역 자치구 건축과에서 건축허가를 받아야 하는데, 이 때 다세대주택의 주차장 기준 면적이 세대 당 0.7대에서 1대로 강화된 점도 감안해야 한다.
주차장 기준 면적이 강화돼 다세대주택의 1층 바닥면적은 그만큼 크게 줄어들 수밖에 없기 때문이다. 토목공사 후 자치구에서 준공승인을 받으면 개발은 완료된다. 자투리땅 개발에 관한 건축법은 지자체마다 조례가 다르므로 토지 관할 지자체 조례를 반드시 확인해야 한다.
• 추천 수도권 ‘대지’ 경매 물건 (단위:㎡,만원)

사건번호	소 재 지	면적	용 도	감정가(최저가)	입찰장소(입찰일)
10-22319	남양주시 와부읍 덕소리 251-14	105	2종 주거	8,715(6,972)	의정부3계(12.9)
10-2484	서울 강동구 둔촌동 70-53	119	2종 주거	12,019(9,615)	동부5계(12.20)
10-25263	인천시 남구 용현동 454-129	153	3종 주거	18,360(6,297)	인천18계(12.13)
10-3625	파주시 교하읍 교하리 325-15	400	2종 주거	20,000(14,000)	고양2계(12.15)
10-39484	인천시 남동구 간석동 771-2	147	2종 주거	27,416(19,191)	인천4계(12.10)
10-30156	수원시 팔달구 매교동 65-4	199	일반 상업	39,800(31,840)	수원7계(12.10)
10-10733	서울 중랑구 면목동 1417	138	2종 주거	44,288(35,430)	북부2계(12.6)
09-21920	하남시 천현동 194-18	140	1종 주거	63,462(50,769)	성남1계(12.6)
10-12754	서울 동작구 사당동 178-47	170	1종 주거	90,950(58,208)	중앙4계(12.9)
10-2538	서울 성동구 행당동 311-1	988	2종 주거	148,200(75,878)	동부4계(12.6)

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com