역세권 소형 빌라, 임대사업용 적당
주택을 이용해 월세를 받는 임대사업용 부동산이 경매시장에서 인기를 끌고 있다. 시중 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하는 데다 정부의 부동산 관련정책도 임대사업을 촉진하는 쪽으로 바뀌고 있기 때문이다.
경매로 낙찰 받아 주택 임대사업을 할 경우 시세보다 10~30% 정도 싸게 구입할 수 있어 초기 투자자금을 절감할 수 있다. 입지여건이 좋은 부동산을 경매로 낙찰 받아 임대사업을 하게 되면 월 1.5~2%의 수익이 보장되는 게 통례다.
특히 경매시장에서 임대사업용으로 인기를 끄는 다가구주택은 지난 해 하반기에 비해 낙찰가율이 꾸준히 상승하고 있다. 임대전용인 다가구주택은 인기지역의 경우 물건품귀 현상까지 빚고 있다. 강남 ․ 서초지역에서 감정가 10억 원 안팎의 주택은 고가 낙찰되고 있어 투자 메리트를 잃어가는 실정이다.
지은 지 20년 이상 된 허름한 단독주택을 감정가의 80% 선에 낙찰 받은 후 개 ․ 보수하려는 수요도 크게 늘었다. 노후 단독주택은 감정가가 대체로 낮게 잡히는 데다 1회 이상 유찰돼 잘 만하면 시세차익도 기대할 수 있다. 다만, 단독주택 경매물건은 세입자가 많아 권리분석과 세입자 명도 때문에 골머리를 앓는 경우가 종종 있어 주의해야 한다.
월세 임대사업용으로 다가구주택 경매물건을 고를 땐 투자지역 선정이 매우 중요하다. 대학가, 역세권, 공단주변 등 임대수요가 풍부한 지역 내 물건을 골라야 안정적이다. 주택 공급이 많은 기존 주택가나 수도권 일대는 전세가 등락 폭이 큰데다 임대수요가 적어 임대주택용으로 부적합하다.
너무 오래된 단독주택도 피하는 게 좋다. 주택이 노후화한 경우 수리비가 많이 들기 때문이다. 벽 ․ 창호 ․ 천장을 개보수하는 데 드는 비용이 3.3㎡ 당 80~100만 원 정도가 되므로 전면 개보수용 노후주택은 신중하게 투자해야 한다.
1~2억 원 정도의 소액 자금으로 임대사업용 부동산을 구하려면 다세대 ․ 연립주택을 고려할 만하다. 수도권 외곽과 서울 변두리 일대에 소액 투자용 부동산이 꾸준히 공급되므로 얼마든지 싼 가격에 낙찰 받을 수 있다. 소형빌라 낙찰가율은 80%대며 입찰경쟁률도 5대1 남짓해 우량물건을 찾아 꾸준히 발품을 팔면 의외로 괜찮은 물건을 구할 수 있다.
도심, 오피스타운, 역세권의 소형빌라는 월세 비율이 높은데다 임대수요가 많아 수익률이 은행금리 2~3배쯤 된다. 통상 인기지역 내 전용면적 33∼66㎡대 소형빌라는 보증금 1000만원에 월세 30~40만 원 정도 받으므로 임대사업용으로 짭짤한 수익을 올리기 쉽다.
중 ․ 소형 빌라는 서울지역에 한 달이면 1000여건이 넘게 경매에 부쳐지는 만큼 발 빠른 경매정보를 얻은 후 적극적인 투자에 나설만하다. 다만, 소액투자인 경우 입지여건이 우수한 곳만 고집하지 말고 다소 입지여건이 떨어지더라도 임대수요가 넉넉한 지역이라면 안정적인 월세수익을 보장받을 수 있다.
빌라 경매의 틈새시장을 공략하려면 반 지하 빌라나 재건축이 예상되는 노후 물건을 고르는 게 좋다. 반 지하 빌라는 경매시장의 여전히 소외매물로 낙찰가율이 70%대여서 잘만하면 소액투자용 임대주택으로 최적의 상품이다.
강남에서 유통업을 하는 이◯◯(54)씨는 지하 소형빌라만 입찰해 재미를 쏠쏠하게 본 투자자다. 여유자금 2억 원으로 주로 역세권과 대학가 주변의 지하빌라 33∼66㎡를 집중적으로 매입했다. 컨설팅업체의 도움으로 권리 ․ 물건분석과 임대수요 동향을 분석한 이 씨는 최대한 저가로 낙찰 받는 방법으로 5채를 낙찰 받았다.
신림 ․ 봉천동과 양재 ․ 문정동 일대에서 감정가가 싸게 나온 소액 투자용 반지하 빌라를 감정가의 70~80%대에 매입한 것이다. 반 지하 물건이어서 경쟁률도 3~4명에 불과했다. 한 채당 보증금 1000만원에 월세 30~40만원을 거뜬히 받아 월 150만원 넘는 고정수익을 거두고 있다.
여유자금이 넉넉한 투자자라면 외국인을 대상으로 한 고급주택 임대사업을 시도할 만하다. 법원경매로 나온 고급주택이나 빌라를 낙찰 받아 외국인 상대 임대주택사업을 할 경우 경매 자체로 인한 시세차익은 물론 외국인 임대사업으로 인한 수익까지 일석이조의 효과를 얻을 수 있다.


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