[성공으로 이끄는 투자노하우] 전원주택, 경매로 값싸게 산다

한경닷컴 더 라이피스트

서울을 비롯한 수도권의 아파트값이 완만한 하향세를 보이면서 전원주택 거래시장도 주춤한 상태다. 전원주택 인기지역인 경기도 성남·용인·광주·양평 일대에는 요즘 전원주택을 매수하려는 실수요자들의 문의가 꾸준히 늘고 있다. 그러나 투자자들은 아직까지 탐색수준이어서 거래는 많지 않은 실정이다.
현지 중개사사무소에서는 올 봄철이 다가오면 다시 전원주택시장으로 수요자들의 입질이 몰릴 것으로 예상, 실수요자라면 남보다 한발 앞서 투자물건의 검색이 필요하다. 다만 수요가 많은 인기지역에 투자를 한정하는 것이 좋다. 인기지역에서 경매물건이나 급매물을 통해 전원주택을 낙찰 받으면 시세보다 20∼30% 가량 값싸게 살 수 있다.
수도권 법원경매시장에는 아파트나 단독주택에 비해 전원주택은 수요자가 많지 않아 경쟁률이 2∼3대 1정도로 낮은 편이다. 서울 인기지역 아파트 낙찰가율(감정가대비 낙찰가비율)이 80%를 웃돌고 있지만 수도권 전원주택은 75% 수준에 그치고 있다.
이런 이유는 경매에 나온 전원주택은 감정금액이 환금성·제약 등의 이유로 감정가를 낮게 책정, 시세보다 싼 물건이 의외로 많다. 법원경매에 나오는 수도권 전원주택(농가주택 포함)은 매달 1000여건. 물량도 꾸준히 공급돼 수요자들의 선택의 폭이 넓은 편이다.
수도권 전원주택의 1급지라도 농가주택의 경우 2억 원 안팎, 제법 번듯한 단지형 전원주택은 3~5억 원 정도면 낙찰 받을 수 있다. 전원주택은 인기지역의 경우 1∼2회 유찰된 뒤 낙찰되고 있다. 전원주택 시장이 초기 회복기인 만큼 수요층이 탄탄해 가격탄력성이 높은 수도권 일대가 투자메리트가 있어 보인다. 관할 법원은 용인의 경우 수원지원, 하남 광주 성남은 성남지원, 이천 양평은 여주지원이다.
경매 외 급매 공급 꾸준
권리분석이 까다로운 경매에 자신이 없는 수요자들은 급매물을 물색해도 좋다. 전원주택시장의 거래가 활발하지 않아 다리품을 팔면 시세의 10∼15% 싸게 매입할 수 있다. 급매로 나오는 물건들은 단지형으로 규모가 큰 중대형의 고급전원주택이 대부분으로 물량이 풍부하다. 일반 단독주택형태의 전원주택은 단지형에 비해 많지는 않은 편이다.
용인일대의 대지 430~530㎡에 건평 100∼120㎡ 전원주택의 경우 3~4억 원 정도. 양평지역에서 같은 규모의 경우 3억 선이면 무난하다. 다만 급매로 나오는 물건들은 부실공사를 했거나 증축이 어려운 그린벨트지역에 지어진 전원주택일 수 있으므로 잘 살펴봐야 한다.
주의해야 할 점
이미 지어진 전원주택은 토지 취득 후 농지전용과 건축허가 등 번거로운 행정절차를 밟지 않고도 즉시 입주할 수 있는데다 공사차질에 따른 불안감을 덜 수 있는 것이 장점이다. 그러나 실입주가 아닌 투자자 입장에서는 관리 부담이 있으므로 신중을 기하는 것이 좋다.
또 전원주택은 최초분양가나 건축비를 따져보고 토지·건물의 등기부등본도 열람해 법적인 하자가 없는지 체크해야 한다. 특히 주거환경이 쾌적하고 경치가 좋더라도 강이나 저수지에 너무 인접한 곳은 피해야 한다.
수해가 우려되기 때문이다. 마음에 드는 주택이라도 되팔 때를 생각해야 한다. 인적이 드문 곳이거나 도로에 접하지 않은 곳(맹지)의 전원주택은 아예 고려하지 않는 것이 좋다.




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