[부동산 포트폴리오] 2011년 수익용 부동산 투자 전망

한경닷컴 더 라이피스트

최근 오피스텔 등 수익용 부동산 상품들이 아파트와 같은 주택시장의 침체와 맞물리면서 부동산 투자 상품으로 주목받고 있다. 그렇다면 2011년 수익용 부동산 투자 전망은 어떨까? 결론부터 말하자면, 2011년 수익용 부동산 투자 전망은 지난해의 상승세를 고스란히 이어갈 것으로 보여 긍정적이다.여기에는 몇 가지 뚜렷한 이유가 존재하는데, 무엇보다 국내외 경기지표의 양호한 흐름과 이에 따른 실물경기의 회복 가능성을 들 수 있다. 아울러 저금리 기조의 유지, 주택시장 침체에 따른 대체 부동산상품으로서의 반사적 혜택, 경기회복에 기인한 인플레이션 우려 등을 손꼽을 수 있다. 좀 더 구체적으로 살펴보겠다.

첫째, 2011년 국내외 경기지표는 지난해의 양호한 흐름을 이어갈 것이고 이는 수익용 부동산시장의 상승세로 연결될 것이다. 지난해 말 코스피지수가 대망 의 2000포인트를 넘어선 가운데 신년(2011년) 초 전고점을 돌파하면서 2100포인트를 넘나들고 있다. 통상적으로 주식시장은 경기에 우선하지만, 부동산 시장은 경기와 동행하거나 경기에 후행한다. 주식시장이 선행하고 부동산시장 이 이를 뒤따르는 형국이다.

대체로 주가지수는 경기가 바닥국면에서 회복국면으로 진입하는 초기단계부 터 상승하기 시작해 경기가 정점에 도달하기 직전에 최고점을 찍고 이내 하락 세로 접어든다. 하지만 부동산은 경기가 바닥국면에서 회복국면으로 진입하 는 초기단계에는 움직이지 않다가 경기가 과열되어 정점으로 치닫는 형국이 되면(통상적으로 이때 사람들이 느끼는 체감경기는 매우 좋다.) 부동산은 더욱 과열되고 경기가 정점을 찍고 하락세로 접어들더라도 한동안 그 열기가 식지 않는 경향이 많다. 통상적으로 특별한 돌발변수가 발생하지 않는 한 주식 시장의 호황이 지속성을 보이게 된다면 6개월에서 1년 정도 지난 시점에선 부동산 투자가 급증하게 된다.
상당수 주식 및 거시경제 전문가들은 신년(2011년) 주식시장을 긍정적으로 바라보고 있다. 지난해 보다 더욱 양호한 흐름을 나타낼 것으로 보면서 코스피 지수의 추가적 상승을 전망하고 있다. 여기에 덧붙여 기준금리, 환율, 원자재 가격 등이 통제 가능한 범위 내로 안정화되고 경제성장률(GDP성장률)이 지난 해 수준이상으로 이어진다면 뚜렷한 경기회복세에 힘입어 2011년의 수익용 부동산 투자 전망 역시 매우 긍정적일 것이다.

둘째, 2011년은 실물경기의 회복에 따른 인플레이션 가능성이 부각될 것으로 예상되며 이로 인해 수익용 부동산에 대한 관심 및 투자가 크게 증가할 것으로 전망된다. 인플레이션은 재화나 서비스의 가격이 시간이 경과함에 따라 상승 하는 것을 말한다. 반면, 돈의 가치는 시간이 지남에 따라 하락한다는 뜻이다. 그런데 부동산 투자를 통하면 인플레이션 헤지를 기대할 수 있다. 이유는 간단 하다. 부동산은 실물이기 때문이다. 특히 임대수입을 기대할 수 있는 수익용 부동산의 경우 인플레이션 헤지 효과가 더욱 커 보인다.

셋째, 2011년은 수익용 부동산이 주거용 부동산(주택시장)의 장기적 침체에 따른 반사적 혜택을 누릴 수 있는 대체 투자상품으로 뚜렷이 부각될 것으로 보인다. 최근 수도권·지방권 구분 없이 전셋값은 쉼 없이 오르고 있지만 일부 지역의 중소형 아파트를 제외하면 매매값 상승으로 이어지지 못하고 있다. 이는 아파트를 필두로 주거용 부동산이 과거와 달리 더 이상 투자 내지 투기 수단으로 이용될 수 없음을 보여주는 것이다. 반면, 상가나 오피스텔 등과 같 은 수익용 부동산은 거주를 목적으로 하는 아파트나 단독주택 등 여타 주거용 부동산과는 달리 임대수입을 주목적으로 한다. 수익용 부동산은 주식이나 채권 등 금융상품에 투자하는 것처럼 원자산(원금) 외에 배당(이자 포함)되는 소득이 임대료라는 명목 하에 존재한다. 이는 수익 용 부동산이 투자상품으로 각광받을 수 있는 뚜렷한 이유가 된다.

넷째, 2011년 수익용 부동산은 유형별 · 입지별 · 규모별 · 금액별로 차별화된 수익률을 보일 것으로 전망된다. 현재 대표적인 수익용 부동산으로는 상가(근린상가, 단지내상가, 테마상가 등), 오피스텔(오피스 포함), 원룸주택(다가구주택, 고시텔 등) 등이 있다. 먼저, 상가의 경우 경기에 가장 민감한 부동산이라는 특징을 가지고 있어 경기 가 활황세이거나 적어도 경기회복세가 뚜렷할 경우가 아니라면 투자에 신중할 필요가 있다. 특히 상가는 입지가 매우 중요한 까닭에 투자에 앞서 반드시 철저한 상권분석이 선행돼야 할 것이다. 오피스텔은 지난해 주택시장의 침체 속에서 가장 크게 각광받았던 부동산 틈새상품이었다. 이는 주택시장의 장기침체 여파로 투자대상으로서 아파트의 인기가 시들해진 반면, 임대수요가 풍부한 도심소재 역세권 소형오피스텔에 투자자들이 대거 몰린데서 그 원인을 찾을 수 있다. 사무실이 밀집된 지역 (강남대로변, 테헤란로변 등)이나 서울· 수도권 대학가 인근 또는 입시·고시 학원가에 소재한 소형오피스텔에 투자자 들의 관심이 쏠릴 것으로 예상된다. 한편, 원룸주택의 경우 겉모양은 주거용이나 실제 내용은 수익용 부동산인 만큼 무엇보다 임대수요가 풍부한 곳을 선택해야 할 것이다. 통상적으로 시중 예금금리 수준보다 3~4% 정도 가산된다면 무난하다. 덧붙여 직장인 수요가 많은 만큼 출퇴근이 용이한 역세권일수록 임대하기에 보다 유리할 것이다.



"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com