[가치를 창조하는 부동산자산관리] 70대 노부부의 빌딩투자 실패로 보는 빌딩실사의 중요성

한경닷컴 더 라이피스트

아래 내용은 3년 전 70대 노부부가 빌딩을 매입하면서 매도인과 중개인이 제시한 A4용지 1장에 적힌 임차인과 임대료 내역만 믿고 매입하여 낭패를 본 후 당사에 찾아와 자산관리를 의뢰하면서 알게 된 실제 사례이다.

계약서 상으로만 보면 매입한 빌딩의 임대 수익율이 상당히 높아서 매력적이었고 공실도 전혀 없었기 때문에 투자 리스크도 없어 보였다고 한다. 게다가, 빌딩을 중개한 중개인이 무료로 빌딩을 관리해주겠다고 했으니 빌딩관리 걱정도 덜었다고 생각했단다.

그러나, 그 희망적 기대는 오래가지 못하고 깨지고 말았다. 매입 후 3개월이 지난 시점에 임차인 중 대다수가 상당한 액수의 임대료를 체납하여 체납액이 1억원을 넘게 되었고 보증금 잔금을 납부하고 곧 입주한다던 임차인들(2개층)은 계약금만 납입하였을 뿐 잔금은 계속 납부하지 않아 실질적인 공실로 남아있었으며 그마저도 건물주와 중개인이 빌딩매각을 용이하게 하기 위하여 맞춰놓은 위장 임차인으로 판명되었다. 또한, 무료로 빌딩을 관리해주겠다던 빌딩 중개인은 노부부와 구체적인 상의도 없이 신규 임대차계약을 체결하여 빌딩 내 50%이상의 면적을 사용하고 있는 유흥업종 임차인과 업종 중복문제가 발생하였고 결국 건물주가 기존 유흥업종 임차인을 의식하여 신규임차인에게 인테리어 비용(1억)을 대신 지급해주고 계약을 해지하면서 상당한 경제적, 정신적 피해를 입는 등 많은 문제점이 발생하여 이제 노부부에게 빌딩은 자산이 아닌 골칫거리로 전락하고 말았다.

위와 같은 빌딩투자 실패를 예방하기 위해서는 기존의 관행이었던 ‘현 상태(As is)로 매수한다’는 말은 빨리 잊고 매입 전에 반드시 빌딩실사(Due Diligence)를 해야 한다. 빌딩실사에는 물리적 실사, 재무적 실사 그리고 법률적 실사가 있는데 대부분의 투자가들은 물리적 실사는 고사하고 주변의 임대료 수준조차도 확인하지 않고서 매입함으로써 어렵게 모아서 투자한 돈을 잃게 된 경우를 많이 봐왔다

빌딩투자를 고려할 때는 빌딩에서 발생하는 현금흐름(Cash Flow)의 양(Quantity)과 질(Quality)과 기간(Duration)에 대한 검토가 반드시 이루어져야 한다. 현금흐름의 양, 즉 임대수입은 얼마인지 또는 적정한 지에 대한 검토가 있어야 하고 현금흐름의 질, 즉 얼마나 우량한 임차인이 입주해 있는 지에 대한 검토, 그리고, 임대차 계약기간이 장기인지 또는 현재 임차인이 계속 계약갱신을 할 것인 지 등에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요하다. 그러나, 위의 사례에서 노부부는 현금흐름의 양만 고려하였지 현금흐름의 질과 기간에 대한 검토는 무시함으로써 빌딩투자의 실패를 자초한 것이라고 볼 수 있다.

물론, 경험이 부족한 개인 투자가가 이런 조사를 직접 수행하는 것이 쉬운 일은 아니지만 매입시점부터 부동산 자산관리 전문회사에게 관리를 위탁하여 빌딩실사를 수행토록 했더라면 빌딩매입 후 낭패를 보는 일은 없었을 것이다.

글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM CPM MRICS
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