도시지역 농지의 장․단점
도시지역 내 농지는 농지이지만 대지(집 지을 수 있는 토지)화된 토지로써 그 지역 일대가 도시화가 진행되고 있어 투자성이 매우 높은 편이다. 특히 경매 취득 후 건축할 경우 통상 지목 변경(농지 전용) 또는 건축허가를 별도로 받지 않아도 대지나 상가로 활용이 가능해 활용도가 매우 높다.
도시지역 내 농지는 법원의 경매감정 시 현황 상 지목인 농지로 간주해 감정평가되는 경우가 많아 활용도나 투자성에 비해 감정가가 아주 낮게 잡히는 경우가 많아 감정가 수준에 낙찰 받아도 시세차익을 10~20% 정도 높일 수 있는 게 통례이다.
다만 도시지역 내 농지의 경우 인근 현지 주민들의 집중적인 투자대상으로 꼽히므로 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)이 높고 입찰경쟁률이 타 농지에 비해 높은 편이다. 또 경매로 나오는 도시지역 내 농지의 경우 공유지분(일단의 토지가 두 사람 이상이 소유하고 있는 경우) 형태로 나오는 경우가 많다.
등기부등본 상 공동소유(공유)의 토지인지 확인한 후 입찰해야 하는 건 기본이다. 통상 공유지분 토지의 경우 일부 다른 지분권자가 ‘공유자우선매수청구권’을 행사해 낙찰 받아 가는 경우가 많아 일반 투자자는 ‘닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격’이 생길 수 있고, 낙찰 받더라도 일부 낙찰 받은 토지의 소유권을 주장하기 위해 다른 공유자들을 상대로 공유물분할청구소송을 제기해야 하는 번거로움이 있을 수 있다.
다만 물건공급이 많지 않아 투자대상을 선정하기 어려운 점이 있다. 수도권과 충청권의 경우 도시지역 내 농지가 거의 공급되지 않고 있으나 충북 등 외곽지역과 지방 광역시 일대 개발이 이루어지는 곳 일부에 간혹 공급되고 있다.
투자 유의점
중요한 것은 농취증 제출이 면제되는 농지라도 안심해서는 안 된다. 법원 측이 농취증 제출의 필요, 불필요 여부를 파악하지 못하고 있을 수 있기 때문에 반드시 농지 소재지 관할 시, 군, 구청에서 토지이용계획확인원(도시계획 포함)을 발급받아 매각결정기일 전까지 해당 경매계에 제출해야 한다. 자칫 이를 소홀히 했다가 법원이 농취증 미제출을 이유로 낙찰을 불허가할 수 있기 때문이다.
투자 성공사례
서울 송파구 잠실동에 사는 박○○(55)씨는 은퇴를 앞두고 있는 회사원. 박씨는 은퇴 후 재테크와 농지경작, 두 마리 토끼를 잡으려는 목적으로 개발지역 인근 위주로 농지경매를 몇 번이나 도전했으나 번번이 농취증 때문에 고배를 마셔야 했다.
특히, 평택지원 입찰에서 농취증을 내지 못해 입찰보증금을 몰수당하는 시련을 겪고 난 뒤로부터는 농취증을 내지 않아도 되는 도시지역 내 농지에 관심을 갖게 되었다. 그러다 지난 해 초 전문가의 도움으로 충남 서산지원 입찰에 참여, 도시계획 상 일반주거지역으로 용도지정된 충남 태안읍 소재 농지 991㎡를 감정가의 60%에 불과한 9000만원에 낙찰 받았다.
본건은 6m 도로에 접해있고 인접지역이 주거지역으로 한창 개발이 진행 중이어서 투자가치가 상당할 것으로 판단되었다. 얼마 전 잔금을 납부하고 소유권이전등기까지 마친 김씨는 요즘 행복한 나날을 보내고 있다. 토지 소재지 인근 부동산중개업소에서 토지를 매각하라는 권유 전화를 계속 받고 있기 때문이다.
매수 희망가는 3.3㎡당 65만원. 감정가 보다 5000여 만 원 많은 약 2억 원이었다. 당장 매각한다 해도 취득시의 제세공과금 및 양도세를 공제하고도 약 5000만 원 정도의 투자수익이 예상되었다. 낙찰 후 6개월 만에 50%의 투자수익이 실현되는 것이다.
하지만 박씨는 좀 더 상황을 지켜보기로 했다. 토지가격이 좀 더 올라갈 것으로 보이기 때문이다. 물론 토지거래허가 등 각종 규제로 외지인들이 땅을 매입하기 힘들겠지만 인근지역에서 각종 개발 사업이 벌어지고 있어 언제든 매각이 가능할 것으로 판단했기 때문이다.


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