활성화 대책 이후 투자처와 아이템
정부의 3‧22 거래 활성화대책은 선별적으로 총부채상환비율(DTI) 규제를 부활하고 분양가상한제 폐지, 취득세를 인하하는 내용을 골자로 한 부동산 정책으로 앞으로 부동산시장의 향방에 관심이 쏠린다.
DTI 자율 적용이 종료됨에 따라 가계 대출이 쉽지 않아 부동산의 투기적 수요가 줄고 실수요 또는 임대용 상품의 수요만이 꾸준히 증가할 것으로 보인다. 분양가 상한제 폐지 논의는 곧 분양가 상승의 우려가 있어 실수요자 입장에서는 법 개정 이전에 공급되는 신규공급 물량에 관심이 높아질 것으로 보인다.
향후 유망 투자처와 아이템을 고른다면 어디를 꼽을 수 있을까. 우선 고령화 사회와 함께 1955~63년에 태어난 '베이비부머(baby boomer)'의 은퇴가 시작되고 1~2인 가구가 증가하는 인구 구조의 변화 역시 월세로의 전환을 촉진하는 시장으로 바뀌고 있다.
자산의 대부분을 부동산으로 가진 임대인이 은퇴하면서 소득이 줄어들 경우 정기적으로 수익을 얻을 수 있는 임대수익을 선호하는 수익성 부동산의 투자가 대세가 될 것으로 보인다. 소형 오피스텔과 구분형 사무실, 상가주택과 도심 다가구주택, 아파트 상가와 소형 구분상가 등 임대용 부동산의 수요가 급증하고 가격도 상승세를 탈 것으로 보인다.
바뀌는 부동산 투자 상황과 트렌드로 인해 변화하는 부동산 시장이 될 것으로 보인다. 실질구매력 감소, 가계부채 증가, 금리 상승, 저가주택인 ‘보금자리’주택 공급과 임대주택의 확대 등으로 투자를 통한 부동산 구입 수요는 줄게 될 것으로 보인다.
따라서 향후 부동산시장은 완만한 하락세 유지 예상, 상승하더라도 국민소득 수준 상승에 머물 것임으로 부동산의 수요는 임대 수익형 부동산으로 투자하는 것이 대세일 것으로 보인다.
올해 말까지 분양가 상한제를 폐지하겠다는 계획의 실현 가능성이 불투명한 가운데 향후 주택 분양 시장의 전망 또한 불투명하다. 분양가 상한제가 폐지될 경우 가격 경쟁력을 갖춘 택지지구 내 아파트 분양현장은 인기가 높은 반면 민간에서 분양하는 분양가상한제 미적용 아파트 분양현장은 지금처럼 미분양이 증가하고 분양 성공 가능성이 적을 것으로 예상된다.
주택시장 침체 속에서도 전세난에 따른 내 집 마련 수요와 임대사업 요건완화 등으로 중소형 아파트 분양현장은 수요자들의 발길이 꾸준히 이어지고 건설업체들도 최근 중소형 아파트 인기에 맞춰 서울·수도권에서 잇따라 신규분양 아파트를 선보일 것으로 보인다.
저가매입 시장인 경매, 공매 시장의 변화도 예상된다. 경공매 시장은 저가주택, 내 집 마련 실수요자, 소액자금 투자자들의 수요증가로 인해 낙찰가율이 꾸준히 상승할 것으로 예상된다.
다만 바람이 거셀 때는 잠시 쉬어가는 것이 투자에 주효해 보인다. 가수요자가 많은 경공매 시장은 낙찰가율이 치솟을 가능성이 있으므로 되도록 비인기지역, 비인기종목 등으로 한정해 입찰하는 전략이 필요하다. 2011년 말까지 경공매 시장은 인기를 한 몸에 받는 시장으로 이어질 것으로 보인다.
정부가 발표한 3·22 대책을 시장이 신뢰할 수 있도록 하려면 이에 따르는 조속한 후속조치가 필요하다. 정치적으로 다수의 이해관계가 얽혀있는 분양가 상한제는 그렇다 치더라도 취득세 인하 부분에 대해서는 지방자치단체의 반발을 누그러뜨릴 수 있는 대책을 바로 내놓아야 할 것이다.



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