주택을 근린시설로 리모델링
경매로 단독이나 다가구주택을 싸게 낙찰 받은 후 리모델링 과정을 거쳐 상가나 상가주택 등 수익성 부동산으로 꾸미려면 내·외부를 보기 좋게 꾸미는 것도 중요하지만 지역 수요와 목적에 맞게 고치는 게 중요하다. 우선 단독주택의 1층을 근린시설용으로 만들기 위해 담을 허물거나 주차공간으로 만드는 것도 고려할 만하다. 주택의 일부를 근린시설로 바꾸려면 사전에 시장조사를 철저히 해두는 게 좋다. 임대수요와 유동인구가 많은 대학가나 학원밀집지역, 공장주변이 투자에 적당하다.
소형 상가 경매물건을 값싸게 낙찰 받은 후 다시 수익형 부동산으로 바꾸는 것도 고려할 만하다. 부동산 유형별 특성을 활용해 지역특색에 맞는 건물유형으로 개조하는 게 유행이다. 특히 역세권, 대학가, 도심 등 소규모 주거시설에 대한 임대수요가 많은 지역에서는 상가주택이나 근린생활시설을 원룸형 다가구주택으로 개조하면 임대수입도 올릴 수 있고 건물관리비용도 줄일 수 있어 인기를 끌고 있다.
서울 가락동에서 유통업을 하는 임모 씨는 노후대책용으로 경기 파주시에 있는 4층 상가건물을 감정가의 72%인 3억2690만원에 낙찰 받았다. 대지 178㎡, 건물 연면적 498㎡의 상가주택이었다. 4층은 직접 임씨가 주택으로 쓰고 나머지 3개 층은 상가와 원룸주택으로 리모델링을 했다. 2~3층 사무실을 19㎡로 나눠 원룸주택 3개씩을 만드는 공사를 했다. 임씨가 거주하는 곳을 제외하고 매달 160만원의 월세가 나오는 근린주택으로 개조했다.
성남 분당에 사는 홍모씨는 서울 구의동에 있는 허름한 2층짜리 단독주택을 경매로 사들였다. 대지 241㎡, 건물 274㎡으로 감정가는 5억1000만원. 2회 유찰된 상태에서 3억4820만원에 건물 주인이 됐다. 낙찰 후 상가주택으로 개조해 마당은 주차장, 나머지는 지하와 1층은 근린시설로 용도를 바꿨다. 2층은 살림집으로 꾸몄다. 홍 씨는 새 보금자리와 함께 매월 140만원씩 꼬박꼬박 월세를 받고 있다.
철저한 권리분석 선행돼야
경매로 싸게 낙찰 받은 다음 리모델링으로 수익을 올리려면 투자대상을 잘 골라야 한다. 단독주택은 땅이 넓어 활용도가 크고 적은 비용으로 개 · 보수해 원룸이나 상가주택, 업무용 건물 등 지역여건에 따라 다양한 용도나 업종으로 전환할 수 있다. 낡은 여관이나 사무실을 원룸(코쿤하우스나 고시텔)으로 바꿔 임대하는 사업도 생각해 볼만하다. 신림 · 봉천 · 안암동 등 대학가나 학원 밀집지역, 젊은 층 밀집지역이면 괜찮다.
자금 부담이 큰 대형 상가는 점포면적을 잘게 잘라 소자본 창업자에게 세를 주면 좋고 값이 싼 허름한 여관이나 목욕탕도 입지여건이나 수요에 맞춰 사무실이나 전문상가 등의 업무 또는 상업시설로 리모델링하면 짭짤한 수익을 올릴 수 있다. 상업용 건물로 바꾸려면 지역상권이 어느 정도 무르익을 조짐이 보이거나 상권변화가 예상되는 곳을 골라야 한다. 상권분석을 철저하게 해 향후 성장 가능한 상권 내 매물에 주목해야 한다.
낡은 주택 경매투자의 생명은 권리분석이다. 임차인이 있으면 철저한 권리분석이 선행돼야 한다. 특히 낙찰자가 안아야 하는 권리를 제대로 파악하지 못하면 낭패를 볼 수 있다. 그 중에 주택에 거주하는 선순위 임차인이 있는 경우 세입자의 보증금은 경매를 통해 배당받지 못하면 낙찰자가 전액 인수해야 한다. 또 유치권이 있는 특수 경매물건을 리모델링하면 수익률이 높을 수 있지만 위험이 크기 때문에 꼼꼼한 조사는 필수 확인사항이다.
경매 낙찰 후 리모델링은 주의할 점도 많다. 입찰 전 낙찰 받을 물건의 도시계획확인원과 토지(건물) 대장을 통해 용적률, 건폐율 등 부동산 공적 제한사항을 확인해야 한다. 건물 노후 정도와 개조 후 사업성 검토가 충분히 이뤄져야 한다. 투자대상 건물의 주요 구조부가 부실하면 자칫 리모델링이 불가능 할 수도 있으므로 되도록 지은 지 20년 미만 된 건물을 고르는 게 좋다. 입찰 전 건축설계사무소에 의뢰해 증·개축이 가능한지 알아봐야 한다.



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