수익형부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 오피스텔, 상가 및 중소형빌딩 등 매달 정기적으로 임대소득을 올릴 수 있는 부동산에 개인 투자가들이 몰리면서 오피스텔의 분양가가 급등하고 중소형빌딩은 일부 지역에서 매물 품귀현상을 겪고 있다. 여기에 더하여, 최근에는 국민연금공단에서 국내 중소형빌딩에 약 1조원을 투자하겠다고 발표했다.

이러한 현상은 부동산의 투자계층이 확대되고 투자대상 부동산도 다양화되고 있음을 보여주는 사례다. 지금까지 대형 오피스빌딩과 상업시설 그리고 물류시설에 주로 투자해온 기관투자가들이 중소형빌딩에 투자하겠다는 것은 빌딩 매매시장의 전체 규모가 확대되고 투자방식도 개인 중심의 직접투자에서 기관투자가 중심의 간접투자로 변화될 것임을 예고하고 있다.

부동산간접투자가 활성화되면 리츠(REITs)와 펀드 등이 중소형빌딩을 더 많이 소유하게될 것이고 이에 따라 소유주의 기관화 현상이 가속화 될 것이다. 미국에서도 1990년대에 리츠가 급성장하면서 소유주 기관화 현상이 가속화되었다. 국내의 경우, 대형빌딩은 기관투자가 비중이 높지만 중소형빌딩은 개인과 기업이 대 부분 소유하고 있고 기관투자가들은 경매펀드와 일부 펀드를 토해 소수의 중소형빌딩만을 보유하고 있는 것이 현실이다.

이러다 보니, 최근까지도 국내 부동산시장에서는 외국인투자가와 기관투자가들이 투자한 대형빌딩을 중심으로 자산관리가 전개되어왔다. 반면에, 중소형빌딩 자산관리는 2004년부터 글로벌PMC를 중심으로 시작되었지만 아직까지 활성화 단계에는 접어들지 못하고 있는 형편이다.

중소형빌딩 자산관리 선두기업인 글로벌PMC의 경우, 서울, 경기 등지에서 약 100여 개의 중소형빌딩을 자산관리하고 있으나 시장을 확대하는데 어려움을 겪고 있는데, 그 이유를 보면,

첫째, 중소형빌딩 자산관리에 대한 홍보 부족이다.
자산관리 상담을 하다 보면 90%이상의 고객이 중소형빌딩 관리문제로 어려움을 겪어왔지만 서비스를 제공하는 회사가 있는 지 조차 모르고 있다가 인터넷 검색 또는 지인의 소개를 통해 알게 되었다고 응답할 정도이다. 이러다 보니, 친인척 또는 관리인을 통해 관리하면서 문제점이 많이 발견되었음에도 불구하고 대안이 없어 교체를 생각해 볼 수가 없었다고 하소연한다.

둘째, 중소형빌딩 자산관리는 부동산재테크의 보조수단이라는 편견이다.
지금까지 빌딩투자가 특정 소수에 의해 이루어졌기 때문에 자산관리는 이들 소수를 위한 서비스라는 인식으로 인해 언론에서도 별로 관심을 보이지 않았다. 그러나, 부동산의 대명사인 아파트 투자가 퇴조하면서 수익형부동산투자에 관심이 고조되면서 보유기간 동안의 운영수익관리가 중요하다는 것을 알게 되고 자산관리의 중요성이 부각되고 있다.

셋째, 중소형 빌딩의 가치는 토지가격에 의해 결정된다는 잘못된 인식이다.
IMF 외환위기를 거치면서 대형빌딩의 가치평가 방법이 원가법에서 수익환원법으로 바뀌었으나 중소형빌딩 소유주들은 아직도 원가법을 더 신뢰하고 있는 것 같다. 즉, 빌딩가격이 임대료에 의해 결정되는 것이 아니라 토지가격에 의해 결정된다고 믿고 있는 것이다. 이러한 상황에서는 자산관리의 필요성을 느끼지 못하는 것이 당연할 수 있다.

넷째, 1세대 소유주들이 대부분의 중소형빌딩을 소유하고 있다.
1세대 소유주들은 고령에도 불구하고 낡은 수첩에 임대차 계약내용과 체납내역을 빽빽하게 기록하면서 직접관리를 해오고 있어 자산관리 서비스가 도입되지 못하고 있다. 이러한 빌딩 대부분은 상속이나 증여 등을 통해 자녀들에게 소유권이 변경되면서 자산관리회사에게 관리를 위탁하고 있다.

약 3개월 전 모 신문사 임원으로부터 자산관리 상담의뢰를 요청을 받았다. 고객의 모친이 20년간 잠실소재 중소형빌딩과 동대문 쇼핑몰 내 상가 점포 4곳을 직접 관리해왔으나 갑자기 사망하면서 3형제와 공동으로 부동산을 상속받았으나 빌딩에 대한 아무런 정보(임대차계약서, 체납내역 등)가 없어서 어디서부터 어떻게 시작해야 할 지 막막했다는 것이다.

그 고객은 혹시나 하는 생각에 인터넷에서 중소형빌딩 자산관리회사를 찾던 중 당사를 발견하고 상담 후 관리를 맡긴 경우이다. 위탁관리 후 1개월이 지난 시점에 만난 그 고객은 중소형빌딩 자산관리가 소수의 특권층만을 위한 서비스가 아니라는 것과 우리 모두에게 꼭 필요한 서비스라는 것을 알게 되었다고 한다. 앞으로 고객이 재직 중인 신문사를 통해서도 자산관리의 중요성을 적극 알려야겠다고 덕담을 건네셨다.

중소형빌딩 시장은 개인소유가 많아 거래빈도와 거래물량이 적어서 자산관리서비스 확산에 어려움이 있었다. 그러나, 수익형부동산투자가 증가하고 국민연금 등 기관투자가의 시장진입으로 인해 거래물량이 확대되고 소유주도 기관중심으로 점차 바뀔 것으로 전망되면서 중소형빌딩시장에도 본격적인 자산관리가 도입되는 것이 아닐까?

글로벌PMC㈜ 대표이사 김 용 남, CCIM & CPM
Face Book ID: kimyn63, www.globalpmc.com


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