며칠 전 한국경제신문에 “수익형부동산 트로이카 시대”라는 타이틀로 기사가 실린 것을 읽었다. 다른 언론에서도 수익형부동산 투자 세미나와 특집기사 등을 앞다퉈 내보내고 있다. 수익형부동산의 트로이카를 중소형빌딩, 오피스텔 그리고 도시형생활주택이라고 거론하면서 운영수익관리가 중요하다는 점을 강조한다.

그러면, 수익형부동산의 관리를 누가 할 것인가? 수익형부동산의 대부분은 규모가 작아서 대형 부동산 자산관리회사들이 자산관리를 할 수 없다는 현실적 어려움이 있다. 직접관리를 할 수 없다면 이러한 부동산은 중소형빌딩 전문 자산관리회사들이 비용과 운영효율 측면에서 확실한 경쟁력을 확보하고 있으므로 중소형빌딩 자산관리 전문회사에 관리를 위탁하는 것이 당연시 되고 있다.

수익형부동산의 투자가 늘어나고 위탁관리가 증가하면서 중소형빌딩자산관리시장은 확대될 가능성이 높다. 하지만, 중소형빌딩 자산관리에 대한 인식부족과 전문인력 미비 및 제도적 인프라 미비로 인해 많은 업체들이 시장에 진입했다가 퇴출(?)당하는 일이 잦아지고 있다. 지인 한 분도 모 대학 부동산대학원을 졸업하고 안정적 현금흐름을 기대하고 강남역 인근에 자산관리회사를 설립하였다가 1년도 채 못되어 빌딩 매매를 위한 중개업 쪽으로 업종을 변경하였다가 최근에는 완전히 손을 떼고 말았다.

무자격 관리회사의 난립, 덤핑수주 난무 및 도덕적 불감증 등으로 인해 중소형빌딩 자산관리업의 경영환경은 날로 악화되고 있다.

2004년경부터 출현하기 시작한 중소형빌딩 자산관리회사가 성장하고 부동산 자산관리업이 발전하기 위해서는,

첫째, 자산관리업계 스스로 잘못된 업무관행의 유혹에서 벗어나 시장 전체의 파이를 키우려는 노력이 필요하다. 일부 업체에 의해 자행되고 있는 "가격 덤핑을 통한 수주 후 추가비용 청구에 의한 손실 만회"라는 잘못된 영업방식으로는 성공이 담보되지 않으므로 품질경쟁을 통한 업체간 경쟁 환경이 하루 빨리 조성되어야 할 것이다.

둘째, 중소형빌딩 자산관리자는 멀티플레어(Multi-player)이어야 하므로 관리업체 스스로 교육을 강화하여야 할 것이다. 최근에는 한국경제신문과 중소형빌딩 자산관리 선두기업 글로벌PMC가 작년부터 공동으로 시행하고 있는 한국형 부동산자산관리사(KPM) 양성과정이 4기 과정을 진행하고 있으므로 적극 활용해 볼 필요가 있다. 당사가 7년 전에 회사를 설립했을 때 황무지였던 점을 기억하면 현재는 뜻이 있으면 얼마든지 교육을 받을 수가 있기 때문에 훨씬 좋은 환경에서 경쟁력을 갖출 수가 있다.
세간의 인식과는 달리, 대형빌딩 자산관리보다 중소형빌딩 자산관리가 훨씬 어렵다. 대형빌딩 자산관리는 분업체제에 의해 이루어지기 때문에 자산관리자(Property Manager)는 특정 분야만 알아도 관리가 가능하지만 중소형빌딩 자산관리는 관리와 관련한 모든(?) 분야를 알아야만 관리가 가능하기 때문이다. 따라서, 서비스 품질을 높이고 경쟁력을 높이기 위에서는 가장 소중한 자산인 직원의 업무능력 배양이 무엇보다도 중요하다고 할 수 있다.

부동산자산관리(Property Management)업은 고객의 신뢰를 근간으로 성장하는 비즈니스이고 부동산 자산관리회사는 고객의 신뢰 없이는 존립할 수 없으므로 경영자들은 멀리 보고서 전문인력 양성에 힘을 쏟아야 한다.
부동산자산관리업은 People Business라고 한다. 부동산자산관리는 인간관계를 관리하는 비즈니스이므로 관계관리에 탁월한 우수한 인력(Talent)을 많이 확보하는 회사가 최후의 승자가 될 것이다.

셋째, 자산소유자도 정당한 서비스에 대한 정당한 대가 지불이라는 인식을 갖고서 관리업체 선정 시 가격뿐만 아니라 업체의 능력과 평판, 실적 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다. 대부분의 사람들은 부동산 서비스에 대한 대가 지급에 인색한 것 같다. 예로, 법률서비스에 대해서는 기꺼이(?) 비용을 지불하면서도 부동산과 관련한 서비스에 대해서는 공짜라는 인식이 아직도 많은 것 같다. 싼게 비지떡이라는 말이 있듯이 수수료가 낮은 데는 가격이 다 그만한 이유가 있을 것이다. 퀄러티(Quality)가 높은 서비스를 제공받는 것과 그렇지 않은 것에는 엄청난 차이가 있을 수 있다. 단순히 가격(Fee) 요소만을 업체 선정 기준으로 삼는다면 서비스 수준은 향상되지 않을 것이고 이로 인해 자산소유자도 낭패를 볼 수 있다. 부동산자산관리 서비스는 임대료 수금과 같은 다소 기능적인 업무만 제공하는 것이 아니다. 자산관리자는 임대차 협상 시, 고객을 대신하여 유리한 임대조건을 도출하고 고객입장에서 임차인을 선별하여 계약을 체결함으로써 자산가치를 향상시키는 업무를 수행하는 것이다. 따라서, 업체 선정 시에는 이러한 요인을 반드시 고려하여야 할 것이다.

넷째, 자산관리회사 설립요건으로 대표이사 또는 이사가 CPM(Certified Property Manager 부동산 자산관리사), CCIM(Certified Commercial Investment Member, 부동산 투자분석사), KPM(한국 부동산자산관리사)과 같은 부동산자산관리 관련 전문 자격증을 소지하도록 의무화 할 필요가 있다. 이렇게 되면 전문자격증을 선호하게 될 것이고 이는 자산관리업체의 전반적인 수준 향상으로 이어질 수 있기 때문이다. 현재, 부동산자산관리회사 설립요건으로 특별한 사항은 없는 상태이다. 몇 천만 원의 주택 전세계약에도 공인중개사 자격증을 가진 중개사가 하도록 되어있으나 수십억 원 이상의 가치가 있는 빌딩을 자산관리(매입, 관리, 매각)하는데 아무런 요건이 필요치 않다는 점은 아이러니가 아닐 수 없다.

마지막으로, 수익형부동산을 체계적으로 잘 관리하여 자산의 가치를 높이기 위해서는 중소형빌딩 부동산자산관리업계의 자정노력과 정부의 제도적 뒷받침이 반드시 필요하다. 정부에서는 부동산 자산운용 전문인력 교육과정에 자산관리과목을 편입시켜 리츠회사 임직원이 부동산자산관리 능력을 사전에 배양케 하고 자산관리 자격증을 보유한 자산관리전문가를 의무적으로 확보하게 해야 한다. 또한, 전문 자산관리자격제도 도입을 검토하여야 한다. 이를 위해, 부동산자산관리관련 학회 등과 머리를 맞대고 진지하게 논의를 시작해야 한다.

김 용남 / 글로벌PMC(주) 대표이사 CPM(부동산자산관리사), CCIM(부동산투자분석사)
www.globalpmc.com Tel: 02-2176-6000



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