서울시가 최근 발표한 자료에 의하면 2009년부터 현재까지 인허가를 득한 도시형 생활주택의 절반 이상이 임대형이라고 한다. 중요한 점은 임대형 도시형생활주택의 대부분은 개인이 투자(임대수익) 목적으로 지어서 보유하고 있기 때문에 향후 자산관리를 어떻게 하느냐가 중요한 과제로 대두되고 있다.

개발회사들이 신축한 도시형 생활주택의 대부분은 최소 100세대 이상으로 규모가 크기 때문에 자산관리 전문회사를 선정하거나 직접 전문가를 채용해서 어느 정도 체계적인 관리가 가능하다. 그러나 개인 투자자들이 소유하고 있는 소규모 도시형 생활주택은 관리의 사각지대에 놓여있다고 해도 과언이 아니다. 일부 소규모 시공사가 시공 후 관리까지 해준다고 하는 곳도 있지만 비전문가들이 공사 수주목적에서 제공하는 소극적이고 수동적인 관리(?)에 국한하고 있는 실정이다.

자산관리를 누구나 간단히 할 수 있는 단순한 업무로 생각할 수도 있지만 금융자산 펀드매니저가 어떻게 자산을 운용하고 관리하느냐에 따라 수익률이 달라지듯이 부동산 자산관리도 누가 어떻게 관리하느냐에 따라 수익의 30~40%가 좌우되고, 결국 부동산의 가치에도 직접적인 영향을 줄 수 밖에 없다.

최근 도시형 생활주택은 관련법 개정에 힘입어 수익형 부동산의 트로이카 중 하나로 각광받고 있으나, 표면적인 높은 수익률에 현혹되어 준공 이후의 임대와 관리 등의 리스크를 제대로 분석하고 대처하지 못하면 수익보다 손실이 클 수도 있어 각별한 주의가 요구된다.

또한, 투자자가 간과하기 쉬운 중요한 부분도 있다. 준공 후 임대마케팅부터 계약, 임대료 부과, 연체독촉 및 각종 임대관련 상담 등 수많은 작은 업무는 일반 중소형빌딩 관리 업무보다 그 양이 적지 않다. 주요 업무를 다음과 같이 요약할 수 있다:

첫째, 임대마케팅이다. 주로 처음에는 건축주(소유주)나 시공업체에서 준공 전부터 현수막 홍보로 상당부분을 의존하게 된다. 수요가 많거나 입지가 좋다면 이 방법으로 전량 임대도 가능하다. 행여 준공 후에도 공실이 발생한다면 인근 중개사무소에 의뢰하는 방법을 쓰게 된다. 이때 가격조건이 경쟁력이 없거나 수요부족현상이 생기면 장기 공실로 접어든다.

둘째, 임차인 유지관리이다. 정상적이고 안정적인 상황에서는 특별한 관리가 없더라도 유지가 된다. 그러나 최근처럼 경기가 불안정한 상태이며, 인근에 경쟁 빌딩이 생겨나는 상황에서는 임차인 유지를 위해 관리해야 할 부분이 많이 발생한다. 임대계약에서부터 입주, 퇴거 시 원상복구, 계약서 특약검토 등은 기본적으로 발생되는 업무이다. 공실이 발생하고 연체가 발생하면 추가로 연체독촉, 계약서 분쟁, 명도, 합의 등 얼굴 붉히고 빈번한 마찰이 있을 수 있는 상황이 생길 수도 있다. 또한 이러한 현상이 발생한 시점부터 임대수입이 하락하고 자산가치도 하락하기 시작한다.

셋째, 시설 및 인력관리이다. 미화, 시설보수 등 인력에 대한 부분도 필수 관리대상이다. 소유주의피고용자에 대한 법적 책임과 시설하자 및 유지보수 등 부동산의 안전과 임대환경의 개선은 소홀하기 쉽지만 중요한 업무이다. 그럼에도 불구하고 문제 발생 후, 뒤늦게 해결책을 찾으려는 소유주가 많다.

이러한 관리상의 문제로 임대수입이 30% 이상 차이가 나는 현상도 발생한다. 매입가격이 21억원이고, 보증금이 1천만 원, 월임대료가 50만 원인 19가구의 수도권 소재 원룸형 도시형 생활주택을 예로 들어보자.

소유주가 관리에 대한 지식이 부족하여 처음에 매도자(건축회사)의 말에만 의존하여 수익률이 8%인줄 알고 있다. 이때, 산정된 임대수입 책정가격은 대게 현지 시세의 100~120%수준이다. 실제로는 6%수입을 예상해야 공실이 발생되지 않을 것이다.























































































(단위 : 천원)

구분
임대수입의 80%
적용 시
임대수입의 90%
적용 시
임대수입의 100%
적용 시
임대수입의 110%
적용 시
임대수입의 120%
적용 시


매입가격

2,102,240

2,102,240
2,102,240

2,102,240
2,102,240


보증금

152,000

171,000
190,000

209,000

228,000



월수입

7,600

8,550
9,500

10,450

11,400



연수입

91,200

102,600
114,000

125,400

136,800



대출금(매입가의40%)

840,896

840,896
840,896

840,896

840,896



대출이자(연 5.8%)

48,772

48,772
48,772
48,772
48,772


연 수익률

3.8%
4.9%
6.1%
7.3%
8.5%



위 표에서 임대수입의 100%가 실현되기 위해서는 임대료가 경쟁력이 있어야 하고 공실이 없어야 한다. 좋은 입지에 있는 부동산에는 가능할 수 있다. 그러나, 입지가 그다지 좋지 않고 임대수요도 충분하지 않거나 또는 경쟁부동산이 신축되어 임대료 할인이 필요한 경우에는 수익률은 어떻게 변할까? 위 사례에서 20% 가격할인이 되었다고 가정하면, 보증금 800만원, 월임대료 40만원이다. 상황이 좋지 않을 때는 더 많은 할인을 하기도 하지만, 수도권임을 감안해서 20%할인을 적용하면, 임대수입의 80%가 수입으로 적용이 되어 위 표에서와 같이 3.8%의 수익률로 떨어진다. 반대로 임대수입이 120%로 향상된다면, 8.5%로 양호한 수익률이 기록된다. 물론 관리비는 관리비수입을 별도로 책정하고 100%가 지출된다고 가정해야 한다. 그러나 관리비 지출도 개인 투자자들은 수입보다 지출이 많아, 이 또한 신중하게 검토해야 한다.

위의 예처럼, 수익률은 떨어지기는 쉽지만 유지 또는 상승시키기는 어렵다. 소유주의 투자목적과 목표를 달성하고 소유주를 위해 이익을 창출하며 부동산의 가치를 유지 또는 상승시키기 위해서는 도시형생활주택에도 전문적인 자산관리자의 손길이 필요한 시점이다.

글로벌PMC㈜ 대표이사 김용남 CCIM, CPM
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