[성공으로 이끄는 투자노하우] 법원 경매에서 임장 잘하는 법

한경닷컴 더 라이피스트

보이지 않는 ‘함정’부터 찾아라

“임장활동에서 돈이 보인다. 경매는 현장에 많이 다녀볼수록 수익을 높인다.” 실전 고수들이 강조하는 투자격언이다. 실제로 현장 안에서 이뤄지는 임장은 경매 투자수익률과 직결되는 중요한 활동이다.

임장이란 경매에 나온 물건들을 직접 가서 살펴보고 물건 상 여러 문제와 돈 되는 정보를 꼼꼼하게 따져보는 것을 말한다. 이른바 '현장 조사'인 셈인데 현장 속에 훨씬 많은 투자정보들이 숨어 있어 경매로 돈을 벌려면 현장답사를 잘해야 한다.

경매 고수들의 임장활동은 초보자들과는 조금 다르다. 권리분석 등 기초적으로 조사해야 할 체크사항은 이미 한번 걸러내고 바로 현장을 찾아 나선다. 서류상의 내용보다 실전적인 임장활동이 더 유용하다는 것을 체득했기 때문이다.

실제 서류상으로만 경매물건을 들여다보면 돈 되는 경매물건을 찾기 어렵다. 경매에서 진짜 돈 되는 정보는 현장을 중심으로 찾아내는 훈련이 필요하다. 진흙 속 진주를 찾는 마음으로 현장을 다니다보면 우량 경매물건을 찾아낼 확률이 높아진다.

현장답사 전에 간단한 체크리스트를 작성해 두는 등 사전준비가 필요하다. 경매 법원이 비치한 '현황평가서'와 '감정평가서'를 참고해 중요한 내용들을 토대로 조사목록을 미리 만들면 투자성 여부를 쉽게 판단할 수 있다.

초보 투자자가 현장 답사할 때는 공적서류와 현황의 일치 여부부터 체크해야 한다. 서류와 실제 이용 상 차이점을 발견해내는 게 임장활동의 기초이다. 또 감정서를 바탕으로 경계확인, 경매 대상 포함여부도 확인해야 한다.

경매 법률에 정통해 권리분석에 관한한 내로라하는 고수라도 현장에서 기초조사에서 실패하면 성공하는 경매투자라 할 수 없다. 특히 10년 경력의 경매고수라도 경계 확인과 위치 파악을 소홀히 했다가 법적인 분쟁을 겪는 사례를 여러 번 봐왔다.

관리가 소홀한 지방 농지나 임야의 경우 도랑이나 개울, 구거 등 자연지형으로 경계가 정해지거나 상속과정에서 지적도와 실제 사용관계가 다를 수 있어 정확한 위치와 경계확인은 필수 체크사항이다.

세입자 탐문도 임장활동에서 빼놓을 수 없는 중요한 확인내용이다. 주택 점유자를 직접 만나보고 명도 저항여부를 탐문하는 것 외에도 폐문부재일 경우 전기‧수도 계량기와 우편물, 이웃주민 탐문을 통해 실제 점유 여부를 확인해야 한다.

임대차관계 성립 여부 체크도 서류 상 권리분석 만큼 중요하다. 경매에 부쳐진 지역에 찾아간 이상 해당 동 주민센터(예전 동사무소)에 들러 전입세대 열람내용을 체크하는 것도 중요한 조사항목이다.

서류상에 보이지 않는 함정 여부도 체크해 봐야 한다. 예를 들어 법원의 매각물건명세서 비고란에 ‘유치권 신고’가 이뤄졌더라도 점유사실이 없거나 경매개시일 이후 점유사실을 현장답사를 통해 밝혀냈다면 유치권 부존재 내용을 밝힘으로써 값싸게 낙찰 받을 수 있다.

또 진입로, 도로문제, 주변 시세와 수용 여부 등 직접 그 부동산을 찾아가 살펴본 뒤 하자가 없다는 것을 확인하고, 감정가보다 훨씬 싼 가격에 낙찰 받아 고수익을 챙길 수 있다.


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