[성공으로 이끄는 투자노하우] 시세차익은 임장 따라 달라진다

한경닷컴 더 라이피스트

꼼꼼한 ‘현장답사’ = 성공 경매
경매 초보자는 주로 경매 서류상의 권리분석에만 치중하는 데 급급해 한다. 권리분석과 세입자 분석 등 경매 낙찰 후 권리를 넘겨받기 위한 기초 단계 조사를 통해 안전하다고 판단하면 경매 입찰을 결정한다.
따라서 돈 되는 물건보다는 안전한 물건 위주로 입찰하다보니 높은 수익을 기대하기 어렵다. 권리 상 안전한 경매물건은 입찰경쟁률이 10대 1을 넘어서기 일쑤다. 한마디로 들러리 서기 좋은 경매물건 위주로 입찰에 나선다.
그렇다면 실전 고수들이 즐겨하는 현장조사 노하우는 어떤 것일까. 우선 관심을 갖고 있는 경매물건은 지역 ‧ 종목 ‧ 금액대별로 프린트해놓고 답사 준비를 해놓는다.
관심 가는 물건 모두를 현장답사하기란 현실적으로 어려우므로 미리 찍어둔 관심지역 개발호재 물건을 중심으로 투자 적격한 물건을 정해 둔다. 실제 임장에 나서기 전 인터넷, 지역 중개업소, 자치구 자료를 통해 답사할 자료 몇 개를 선정하는 게 중요하다.
현장조사에서 기초 사항을 체크했다면 이제는 돈 되는 경매물건인지 여부를 알아낼 차례이다. 고수와 하수의 차이는 경매투자에서 시세파악을 정확히 하는 것이 관건이다.
경매의 감정가는 기준가격이기 때문에 맹신해선 곤란하다. 호가와 시세, 급매가와 최근 낙찰가를 참고해 최근 통상적으로 거래되고 있는 가격을 알아내야 한다. 투자 예정지역 내에 개발, 호재가 이어져 가격이 오르는 지역이라면 감정가 수준에 입찰가를 써내도 무방하다.
현장조사에서 빼놓지 말고 탐문해야 할 곳이 공인중개사사무소이다. 지역 중개사는 그 지역 부동산전문가다. 현장답사 시 몇 군데를 들러 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정을 거쳐야 한다.
중개업소 벽면에는 예외 없이 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역상황에 대해 질문해보자. 블록별 지가, 집값의 형성도와 거래가를 물어보고 최근의 부동산 수요와 거래동향 등 흐름을 탐문하면 지역 트렌드를 읽는데 유용하다.
또 해당지역 내 거래동향과 함께 분양률과 청약률, 공실률 등 기본통계에 대해 조사해보자. 중개업소에는 분양 또는 임대 팸플릿을 가지고 있다. 양해를 구해 구하게 되면 분양가와 시설의 특성, 프리미엄 형성 정도를 알아낼 수 있다.
유사개발 사례에는 건물의 분양시기와 분양 전용율을 확인해보자. 만약 초기분양률이 높다면 이 지역의 부동산수요는 넉넉하다는 얘기이다. 그러나 그 반대라면 당분간 수요는 정체상태라고 봐도 무방하다.
현장을 답사할 때 지역 공인중개사 말만 의지해서도 안 된다. 중개업자는 그 지역 상황에 대해 호의적으로만 생각해 전망도 밝게 보는 게 일반적이다. 이럴 때는 지역에서 오랫동안 영업한 상인이나 지역 유지 및 주민들로부터 탐문을 해보는 게 좋다.
현지 중개업자보다 투자물건 분석에 공정하고 객관적으로 경매물건의 장단점 등 물건분석에 도움이 되는 조언을 얻어 입찰을 결정하고 가격을 써내는 데 최대한 실패 확률을 줄일 수 있다.
지역 내 돈 되는 고급 개발정보를 얻으려면 해당 지역의 미래 도시계획안을 살펴보는 것도 좋은 방법이다. 지자체에 들러 도시기본계획이나 군(구)정보고, 통계연보, 행정통계자료 등 자료를 얻어두면 큰 도움이 된다.
주택과와 건축과(건축지도계 건축행정계)에서 자료를 얻을 수 있다면 좋다. 신설도로 개통 예정지에 대한 정보는 국토해양부나 지자체에서 작성한 광역교통계획망이나 도로개설 계획 자료를 얻는다면 유용한 투자자료가 된다.
경매 정보에 건축연도가 오래된 부동산이라도 현장답사를 통해 개보수를 통해 부동산의 가치를 높일 수 있다면 적극적으로 입찰을 고려할만하다. 일반적으로 오래돼 낡고 허름한 주택은 투자자들이 지레 입찰을 포기해 유찰횟수가 늘어난다.
부정적 인상 때문에 가보지도 않고 포기하는 사람들이 적지 않지만 임장활동을 통해 값싸게 낙찰 받아 리모델링하여 양도하거나 임대하면 훨씬 실속 있는 투자처가 될 수 있다.
마지막 현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악해야 한다. 최근 중개업소에서 실제 거래된 몇 가지 사례나 국토해양부 실거래가 정보를 파악해 두는 것이 좋다.
최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구한 후 제세금과 비용을 빼고 어느 정도 시세보다 값싸게 낙찰 받을 수 있을지를 산출해봐야 한다.


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