[힘이 되는 부동산 법률] 주상복합아파트 면적산정 관련 분쟁의 쟁점 정리

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1. 주상복합아파트가 일반아파트에 비해 전용면적이 좁은 문제로 소송에 이르는 경우가 많다. 최근 모 일간신문에서도 이에 관한 분쟁에 대해 보도한 바 있는데, 현재까지 나온 판례를 바탕으로 주상복합아파트의 면적과 관련된 분쟁의 쟁점을 정리해보고자 한다.
2. 먼저, 전용면적 산정방법과 손해배상문제이다.
가. 분양계약서에는 공급될 아파트의 전용면적이 표시되어 있는데, 수분양자 입장에서는 실제 독자적으로 사용할 공간범위라는 점에서 “전용면적”이 매우 중요한 의미를 가질 수 밖에 없다. 그런데, 주상복합아파트의 경우 일반 아파트와 달리 전용면적을 산정하는 방식이 다른 것이 일반적인데, 왜 그런 것이고 이런 차이가 합당한 것인지, 또 분양계약서상의 전용면적과 실제 전용면적이 차이가 있을 때 그 차이에 대한 손해배상책임을 청구할 수 있는지에 대해 논란이 되고 있다.
나. 먼저, 전용면적을 외벽의 “내부”선으로 산정해야하는지, 아니면 외벽의 “중심”선으로 산정해야 하는지에 대해서 논란이 되어왔고 지금도 논란이 계속되고 있다. 현재까지의 하급심 판결의 추세를 보면 외벽의 “내부”선을 기준으로 산정하는 견해가 더 우세한 것으로 보인다.
(1) 외벽의 내부선을 기준으로 해석한 판결
★ 수원지방법원 평택지원 2010. 10. 8. 선고 2007가합2253 손해배상판결
-- (1) 이 부분 원고 입주자등의 주장에 대하여 피고들은, 이 사건 아파트를 신축함에 있어서 주택법의 규정에 따른 사업계획승인을 받을 필요가 없어서 건축법의 규정에 따라 건축허가를 받아 신축하였으므로 주거전용면적을 산정함에 있어서도 건축법의 규정에 따른 바닥면적의 산정방법에 따라야 하는데, 피고 0에스티, 나00가 이 사건 분양계약상에 따른 전용면적을 건축법에 정한 바닥면적산정방식에 따라 공급하였으니 원고 입주자등의 주장은 이유 없다고 주장한다.
(2) 살피건대, 건축법은 일반 건축물의 대지, 구조 및 설비의 기준과 건축물의 용도 등을 정하는 법규로서 그 기준을 정함에 있어서의 필요에 따라 건축면적 내지 바닥면적의 산정방법을 규정한 것이고, 주택법과 동법 시행규칙의 주거전용면적은 국민주택의 규모를 정함에 있어서의 필요에 따라 그 면적의 산정방법을 정하게 된 것이므로 단순히 당해 건축물이 주택법의 규정에 따라 사업계획승인을 받은 건축물이냐 혹은 건축법의 규정에 따라 건축허가를 받은 건축물이냐에 따라 주거전용면적의 산정방법을 주택법 또는 건축법의 규정에 따라 정할 것은 아니고, 관련법령의 면적산정에 관한 규정취지와 일반거래관념 및 당해 거래에 있어서의 당사자들의 의사에 비추어 그 면적산정 방법을 정하여야 할 것이다.
위 인정사실 및 관련규정에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉 ① 이 사건 아파트는 당시 주택법 16조 1항 단서, 동법 시행령 15조 2항에 따라 상업지역에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우로서 1세대당 주택의 규모가 21조 1항의 규정에 의한 공동주택의 규모(297㎡이하)에 적합하고 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90% 미만인 경우에 해당하였기에 주택법상 사업계획승인 대상에서 제외되어 당시 건축법에 의한 건축허가를 받아 건축되었으나, 입주자모집절차에 있어서는 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 20세대 이상으로 건설․공급하는 경우에 해당하여 주택법 38조 1항 및 주택공급에 관한 규칙이 정한 바에 따라 피고 평택시의 분양승인을 받아 이루어진 점, ② 주택공급에 관한 규칙에 따라 공동주택을 일반분양을 하는 경우 입주자모집공고시와 주택공급계약서에는 ‘전용면적’, ‘주거공용면적’, ‘기타공용면적’ 등이 표시되어야 하는 점, ③ 국토해양부도 공동주택의 공급시 주거전용면적의 산정방법에 대하여는 주택법시행규칙 2조 2항에 따라야 한다는 질의회신을 한 바 있는 점, ④ 공동주택을 분양의 방법으로 공급받는 자로서는 통상적으로 주거전용면적을 실제 주거 목적으로 사용할 수 있는 공간개념으로 이해한다는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 아파트의 분양계약서상에 기재된 전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 한 면적으로 보아야 할 것이다.
☞ 이러한 판단은 항소심인 서울고등법원 2011. 5. 31. 선고 2010나103781 호 판결에서도 그대로 유지됨
★ 울산지방법원 2011. 1. 19.선고 2010가단14741 매매대금반환 등
--‘전용면적’은 건축법령상의 ‘건축면적’과는 명백히 구별되는 개념이므로 건축법 제119조 제1항을 이 사건 아파트의 각 세대별 전용면적 산정에 적용하는 것은 적절하지 아니하다. 오히려 주택법 시행규칙은 공동주택 중 국민주택은 외벽의 내부선을 기준으로 전용면적을 산정하도록 규정하고 있는데(제2조 제2항 제2호), 국민주택인 공동주택과 국민주택 아닌 공동주택의 전용면적 산정 기준이 달라야 할 이유가 없다. 따라서, 이 사건 아파트의 각 호실 전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정하여야 할 것이다.

(2) 외벽의 중심선을 기준으로 해석한 판결

★ 서울중앙지방법원 2008. 7. 1. 선고 2008가합4297 손해배상(기)
---살피건대, 피고 연00, 연00가 1994. 10. 11. 건축법에 의한 건축허가를 받아 이 사건 아파트를 건축한 사실은 앞서 본 바와 같고, 을가 제3호증의 1의 기재에 의하면, 이 사건 아파트는 당시 시행되던 구 주택건설촉진법시행령 제32조 제1항에 의하여 동법상 사업승인대상에서 제외되는 건축물인 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 아파트의 전용면적은 건축법상의 기준에 의하여 판단되어야 할 것인바, 이 사건 아파트 사업승인 당시부터 원고들이 분양계약을 체결할 때까지 시행되던 건축법 및 동법 시행령은 건축물의 건축면적 또는 바닥면적을 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 산정하도록 하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 설령, 이 사건 아파트의 전용면적이 주택건설촉진법상의 기준에 의하여 판단되어야 한다고 하더라도 이 사건 아파트에 대한 건축허가 당시 시행되던 구 주택건설촉진법 및 동법 시행규칙은 공동주택의 전용면적을 건축법 시행령상의 규정에 따라 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 산정하도록 규정되어 있다가, 1998. 8. 14. 건축물 외벽의 내부선을 기준으로 공동주택의 전용면적을 산정하도록 개정되면서, 개정 이전에 사업승인신청을 한 주택에 대하여는 종전 기준에 의하도록 규정하고 있으므로, 이 사건 아파트의 전용면적이 건축물 외벽의 내부선을 기준으로 산정되어야 함을 전제로 하는 원고들 및 참가인의 주장은 이유 없다.
★ 서울중앙지방법원 2010. 5. 19. 선고 2009가단227601 부당이득금
--살피건대, 위 인정사실 및 앞서 든 증거들에 의하면 이 사건 주상복합건물은 당시 시행되던 구 주택건설촉진법시행령 제32조 제1항에 의하여 도시계획구역 중 상업지역 또는 준주거지역 안에서 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서 1세대당 주택의 규모가 제30조 제1항 본문의 규정에 의한 공동주택의 규모 이하인 경우(1세대당 297㎡)와 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우를 모두 충족하여 위 구 주택건설촉진법에서 규정한 사업승인 대상에서 제외되는 건축물로서 1996.경 건축법에 의한 건축허가를 받아 건축된 사실을 인정할 수 있다.
따라서 이 사건 주상복합건물의 전용면적은 건축법상의 기준에 의하여 판단되어야 할 것인데, 이 사건 1301호와 지하 1층 105호의 각 분양계약 당시 시행되던 건축법 제84조와 같은 시행령 119조 제1항 제3호는 건축면적의 산정을 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하고, 바닥면적의 산정에 있어서도 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하면서, 건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입하도록 규정하고 있는 점, 설령 이 사건 주상복합건물의 전용면적을 구 주택건설촉진법상의 기준에 의하여 산정한다고 하더라도 이 사건 주상복합건물의 건축허가 당시 시행되던 구 주택건설촉진법 및 동법 시행규칙 제17조 제2항 제2호는 공동주택의 전용면적을 건축법시행령 제119조 제1항 제3호의 규정에 의하여 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 산정하도록 규정하고 있었던 점(1998. 8. 14. 건축물 외벽의 내부선을 기준으로 공동주택의 전용면적을 산정하도록 주택건설촉진법시행규칙을 개정하면서 그 개정부칙에서 개정 이전에 사업승인신청을 한 주택에 대하여는 종전 기준에 의하도록 규정하였다) 등에 비추어 보면, 이 사건 1301호와 지하 1층 105호의 각 전용면적을 산정함에 있어서는 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 하여야 한다.

다. 한편, 분양계약서상의 전용면적과 실제 전용면적에 차이가 있을 때 손해배상책임을 인정할 것인지에 대해서는 논란이 되고 있다. 전용면적 산정을 외벽의 내부선으로 인정한다면 응당 차이가 발생한 면적 상당의 손해배상이나 보상이 이루어져야 할 것 같지만, 이 점에서도 논란이 발생하고 있다.
앞서 소개한 수원지방법원 평택지원 2010. 10. 8. 선고 2007가합2253 손해배상판결에서는 배상책임을 인정하지 않았다. 위 판결은 “-- 분양계약 체결 당시 목적물인 이 사건 아파트의 전용면적을 산정함에 있어 외벽의 내부선을 기준으로 하지 아니하고 그 중심선을 기준으로 함에 따라 벽체 면적 상당이 전용면적으로 포함되어 있었다고 하더라도, 이 사건 아파트를 매수한 원고 입주자등으로서는 실제 주거로 사용되는 공간만이 아니라 그 벽체에 해당하는 면적 부분도 매수한 것이고(주택법시행규칙 2조 2항 2호에 의하더라도 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 주거공용면적에 가산되는 것으로 규정되어 있다), 따라서 결국 공급면적(전용면적+주거공용면적)에 있어서는 차이가 없는데, 전용면적과 주거공용면적을 구별하여 이 사건 아파트의 공급금액이 정해진 것이라는 점에 관한 주장․입증이 없으므로, 실제 공급받은 이 사건 아파트의 전용면적이 감소되었다고 하여 원고 입주자등이 주장하는 바와 같이 공급금액 중 감소된 전용면적 상당의 금원의 손해를 입었다고 인정하기 어렵고, 달리 원고 입주자등에게 어떠한 재산적 손해가 발생하였다는 점을 인정할 증거도 없다”고 판단하였다(항소심인 서울고등법원에서 이러한 판단은 유지되고 있다).
반대로 위 울산지방법원 2011. 1. 19.선고 2010가단14741 매매대금반환 등에서는 배상책임을 인정하고 있다. 즉, “--원고들과 피고 사이에 체결된 분양계약의 내용, 특히 세대당 분양가격, 공급면적의 증감 시 정산규정 등 앞서 본 여러 사실에 비추어 보면, 위 분양계약은 목적물이 일정한 공급면적을 가지고 있다는데 주안을 두고 분양대금도 공급면적을 중요한 기준으로 하여 산정한 경우로서 이른바 수량을 지정한 매매에 해당한다.--따라서, 이 사건 아파트의 실제 공급면적이 분양계약에서 정한 공급면적보다 부족하므로 원고들은 피고에게 위 아파트 분양대금의 감액을 청구할 수 있고, 원고들이 이 사건 소로써 대금감액청구를 하였으므로, 피고는 원고들로부터 수령한 분양대금 중 위 부족분에 해당하는 금액(이는 원고들이 각 지급한 분양대금을 ㎡당 가격으로 환산한 다음, ㎡당 분양대금에 원고들이 분양받은 이 사건 아파트 호수별 전용면적 부족분을 곱하여 산정하여야 할 것이고, 그 구체적 액수는 별지 표 대금감액분 란 기재와 같다) 및 이에 대하여--지연손해금을 반환할 의무가 있다”고 판단하였다.
3. 한편, 기계실, 전기실과 같은 기타공용면적을 복도나 계단과 같은 주거공용면적으로 오인하게 하여 주거면적을 더 커 보이게 하는 얄팍한 상술에 대해서는 손해배상책임을 인정하고 있는 추세이다.


★ 서울고등법원 2011. 5. 31. 선고 2010나103781 호 판결
(가) 피고 분양회사에 대한 판단
1) 인정사실
① 주택공급에 관한 규칙 제8조 제4항 제3호 및 제5항에 의하면 입주자모집공고는 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적을 포함하여 공고하여야 하고, 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하여 표시하여야 하며, 이 경우 공급면적은 전용면적과 주거공용면적 이하로 표시하고 지하층이나 관리사무소, 노인정 등의 기타공용면적은 이와 따로 표시하여야 한다. 또한 위 규칙 제27조 제5항 제2호는 주택공급계약서에는 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적이 포함되어야 하되, 공동주택의 경우에는 전용면적·주거공용면적 및 기타공용면적으로 구분표시하여야 한다고 규정하고 있다.
② 이 사건 아파트의 입주자모집공고의 주거공용면적에는 집합건축물대장상 주거공용면적뿐만 아니라 기타공용면적에 포함되어야 할 기계실, 전기실, MDF실, 방재실의 면적까지 포함되어 기재되어 있고, 공급계약서에는 공용면적과 기타공용면적을 구별하여 주거전용면적과 위 공용면적을 공급면적으로 표시하면서 위 공용면적에 기타공용면적에 포함되어야 할 기계실, 전기실, MDF실, 방재실의 면적이 포함되어 있다. 이와 같이 이 사건 아파트의 평형별로 기타공용면적에 포함되어야 할 면적이 주거공용면적에 잘못 산입됨에 따라 감소된 공급면적은 아래 표와 같다.

평형	입주자모집공고 및 분양계약서에 표시된 공급면적(단위 ㎡)	가타공용면적이 주거공용면적에 산입됨에 따라 감소된 공급면적(단위 ㎡)
51.22	169.32	5.75
38.35	126.78	4.3
43.18	142.74	4.83
36.99	122.28	4.1
37.35	123.49	6.44
32.09	106.09	5.56
42.31	139.86	7.34

② 공정거래위원회는 2007. 12. 31. 피고 0에스티와 나00에 대한 부당광고행위시정명령 사건에서, 위 피고들이 2004. 10. 평택시 합정동 소재 주상복합아파트 SK VIEW를 분양하면서 공급면적에 대하여 신문 등에 지하주차장 등 기타공용면적의 일부를 공급면적에 포함시켜 광고함으로써 마치 공급면적이 실제보다 넓게 시공되는 것처럼 인식되도록 하는 부당한 광고행위를 하여 ‘표시․광고의 공정화에 관한 법률’ 제3조 제1항 제1호의 규정을 위반하였다는 이유로, 위 피고들에게 위와 같이 소비자를 오인시키거나 오인시킬 우려가 있는 부당한 광고행위를 다시 하여서는 아니된다는 내용의 시정명령을 내렸다.
2) 판단
상품의 선전, 광고에 있어 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2008. 10. 23.선고 2007다44194 판결). 한편 현대산업화 사회에 있어 소비자가 갖는 상품의 품질이나 가격 등에 대한 정보는 대부분 생산자 및 유통업자의 광고에 의존할 수밖에 없는데, 아파트입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 그 공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서, 특별한 사정이 없는 한 분양자는 분양계약 체결시에 입주자모집공고상의 주택공급조건과 같은 내용의 계약을 체결하는 것이고, 수분양자들도 그와 같이 인식하고 있다라고 보아야 할 것이다. 또한 아파트의 구조, 면적 등에 관한 사항은 일반인들이 청약 여부를 결정함에 있어 중요한 사항에 해당하고, 특히 전용면적과 주거공용면적을 합산하여 정하여지는 공급면적은 거래에서 판단기준이 되는 평형을 결정하는 기준에 해당하여, 매우 중요한 요소로 작용하고 있다.
이 사건 아파트의 경우 피고 0에스티, 나00가 앞에서 본 주택공급에 관한 규칙을 위반하여 입주자모집공고나 주택공급계약서의 공급면적에 지하층 기계실, 전기실, MDF실, 방재실 등 기타공용부분의 면적을 산입하여 표시한 것은, 비록 전용면적이나 분양대금 산정의 기초가 되는 계약면적에는 차이가 없다고 하더라도, 일반적으로 아파트의 경우 공급면적, 즉 몇 평형대의 아파트인지가 거래에서 주택의 가격을 결정하는 중요한 요소로 작용하고 있는 점에 비추어, 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당하여 기망행위를 하였다고 봄이 상당하다. 따라서 위 피고들은 기망행위로 인하여 손해를 입은 원고 입주자등에게 그 손해를 배상할 책임이 있다.
나아가 위 피고들이 배상할 손해의 범위에 관하여 보건대, 원고 입주자등은 제1심 감정인 김영수의 감정결과에 따라 각 세대별 분양대금을 공급면적으로 나눈 금액에 각 세대별로 기타 공용면적이 공급면적에 잘못 산입됨에 따라 감소된 공용면적을 곱한 금액을 손해액으로 평가하여 지급을 구하고 있으나, 위 원고 입주자등이 입은 손해는 계약목적물의 총면적이 감소된 데에서 발생한 것이 아니라, 거래과정에서 표시된 면적의 내역이 사실과 다르고, 일반적으로 통용되는 평형의 기준인 공급면적이 실질적으로 감소됨에 따라 발생한 것이어서, 이를 계약목적물의 면적 자체가 감소된 것과 동일하게 평가할 수는 없다고 할 것이다. 다만 이 사건은 재산적 손해의 발생사실이 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 곤란한 경우에 해당하고, 이러한 경우 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 손해의 액수를 산정할 수 있는바(대법원 2006. 9. 8. 선고 2006다21880 판결 등 참조), 위 감정결과와 앞에서 본 제반 사정을 종합하면 원고 입주자 등이 입은 손해는 위 감정결과의 70%에 해당하는 별지 인용금액표 ‘인용금액’란 기재 각 해당 금액 정도라고 봄이 상당하다.
(나) 피고 에스케이건설, 평택시에 대한 청구
위에서 본 바와 같이 입주자모집공고와 주택공급계약서에 잘못된 기재가 있기는 하지만 위 분양계약상 피고 에스케이건설은 이 사건 주상복합건물을 책임시공하고 시공상 하자의 보수의무를 부담하고 있을 뿐이므로, 피고 0에스티, 나00 등이 입주자모집공고나 아파트공급계약서를 작성할 당시 구체적 내용을 실제로 검토하고 협의하였다는 등의 사정이 인정되지 않는 이상, 단지 도급계약상 분양신고 등의 업무에 협조한다는 내용이 있다거나 분양계약상 시공사로서 표시된 것만으로는 피고 0에스티, 나00와 공동분양자로서 위 불법행위에 대하여 공동책임을 부담한다고 볼 수 없다. 또한 피고 평택시가 분양자인 피고 0에스티, 나00의 감독자로서 위법한 행위를 하였다는 점을 인정할 증거도 없다.
따라서 원고 입주자 등의 피고 에스케이건설, 평택시에 대한 청구는 이유 없다.
☞ 반면, 위 판결의 원심인 수원지방법원 평택지원 2010. 10. 8. 선고 2007가합2253 손해배상판결에서는 이 점에 대한 배상책임을 인정치 않았다. 판결이유에 의하면, “-- 앞서 본 주택공급에 관한 규칙에 의하면, 이 사건 아파트의 입주자모집공고 및 공급계약서는 세대당 주택공급면적 및 대지면적을 포함하여 공고하여야 하고 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하여 표시하여야 하며, 이 경우 공급면적은 전용면적과 주거공용면적 이하로 표시하고 지하층이나 관리실 등의 기타공용면적은 이와 따로 표시하여야 하는데, --를 종합하면, 이 사건 아파트의 입주자모집공고의 주거공용면적에는 집합건축물대장상 주거공용면적뿐만 아니라 기타공용면적에 포함되어야 할 기계실, 전기실, MDF실, 방재실의 면적까지 포함되어 기재되어 있는 사실, 이 사건 아파트의 공급계약서에는 공용면적과 기타공용면적을 구별하여 주거전용면적과 위 공용면적을 공급면적으로 표시하였는데, 위 공용면적에는 기타공용면적에 포함되어야 할 위 기계실, 전기실, MDF실, 방재실의 면적이 포함된 사실을 인정할 수 있다.
그러나 앞서 든 각 증거에 의하면, 피고 0에스티, 나00는 입주자모집공고 당시 전용면적과 공용면적을 합한 계약면적에는 지하층, 관리사무소, 노인정 등의 기타공용면적이 포함되어 있으며, 공급금액에는 각 주택평형별 공히 지하주차장에 대한 금액이 포함되어 있다고 공고한 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 아파트의 공급금액의 산정의 기초가 되는 면적은 기타공용면적까지 포함된 계약면적이라고 할 것인데, 위 피고들이 입주자모집공고 당시 기타공용면적에 포함되어야 할 부분의 일부를 주거공용면적에 포함시켰다고 하더라도 위 계약면적에는 차이가 없으므로, 이로써 원고 입주자등에게 어떠한 재산적 손해가 발생하였다는 점을 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다“는 것이다.

★ 서울동부지방법원 2010. 2. 17. 선고 2009가합1342(본소) 손해배상(기), 2009가합5962(반소) 손해배상(기), 2010가합1355(반소) 손해배상(기)
(1) -- ⑤ 그런데, 입주자모집공고 및 주택공급계약서에 표시된 공급면적은 우선 입주자모집승인 및 분양카다로그에 나타난 공급면적과 아래 <허위과장표시내역표>와 같은 차이가 있는데, 그 중 ㉠관리실 등 부분과 ㉡창고 부분은 입주자모집승인시나 분양카다로그에는 기타공용부분으로 표시하였던 것을 입주자모집공고시나 주택공급계약서에 주거공용부분으로 표시하여 이를 공급면적에 산입한 것이고, ㉢주차장코어 부분은 위 설계변경 과정에서 아예 기타공용부분인 각층 주차장 코어의 면적 합계 500.08㎡를 주거공용부분인 것처럼 주거공용코어라고 변경기재한 후 이를 세대별로 배분하여 그대로 공급면적에 산입한 것이다.
⑥ 공정거래위원회는 1999. 6. 30. 공동주택의 분양면적 즉 공급면적에 대하여 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적 이외에 서비스면적이나 기타공용면적까지 포함하여 분양면적, 공급면적, 총면적, ~ 평형 등으로 표시·광고함으로써 실제보다 넓은 것으로 오인시킬 우려가 있는 경우는 부당한 표시광고에 해당한다(III. 1. 면적에 관한 표시 광고 1-2)는 내용의 ‘주택의 표시 광고에 관한 심사지침’을 제정하여 1999. 7. 1.부터 시행하여 왔고, 건설교통부 내지 국토해양부도 2006. 10. 9. 아파트 등 공동주택 평형의 표시는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 8조의 공급면적(전용면적과 주거공용면적)을 평으로 면적 환산하여 기재하되 소수점 이하 첫째자리에서 절사하여 정수로 기재하고, 사업계획승인(20세대 이상)을 받아 시행하는 아파트의 경우처럼 해당 공동주택의 분양당시의 공급평형이 통칭되고 있는 경우에는 통칭 평형을 기재한다는 내용의 질의회신을 하기도 하였다. 이에 따라 거래계에서는 분양면적 내지 공급면적은 주거전용면적과 주거공용면적을 합한 면적을 뜻하는 것으로 이해되고 있다.
⑦ 이 사건 주상복합건물에 관하여 2008. 9. 29. 사용승인이 이루어졌고, 원고들이 분양받은 각 세대의 2009. 12. 24. 현재의 시가는 별지 청구근거표의 현재시가란 기재와 같다.
(2) 앞서 본 바와 같이 ‘주택공급에 관한 규칙’ 3조는 이 규칙은 건축법 8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 20세대 이상으로 건설·공급하는 건축주가 건축법 8조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에도 적용된다고 규정하고 있고, 8조 4항 3호 및 5항은, 입주자모집공고는 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적을 포함하여 공고하여야 하고 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하여 표시하여야 하며 이 경우 공급면적은 전용면적과 주거공용면적 이하로 표시하고 지하층이나 관리실 등의 기타공용면적은 이와 따로 표시하여야 한다고 규정하고 있고, 27조 5항 2호는 주택공급계약서에는 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적이 포함되어야 하되, 공동주택의 경우에는 전용면적·주거공용면적 및 기타공용면적으로 구분표시하여야 한다고 규정하고 있으므로, 피고 화양시장이 이를 위반하여 입주자모집공고나 주택공급계약서의 공급면적 중에 지하층의 주차장 코어나 창고, 지상층의 관리실 등의 기타공용부분의 면적을 공급면적에 산입하여 표시한 것은, 비록 거래에서 가장 중요하게 고려되는 전용면적이나 분양대금 산정의 기초가 되는 계약면적에는 아무런 차이가 없고, 분양계약의 주된 목적 내지 본질적, 핵심적 목적인 주택의 공급은 달성되었으며, 이와 같이 공급된 주택이 그 표시된 바와 같은 구조, 용도, 위치, 면적을 가지고 있음은 변함이 없는 점 등에 비추어 볼 때 이만한 정도의 흠을 가지고 기망 내지 착오를 이유로 분양계약 자체를 취소하여 무효로 돌리게 하는 것은 타당하지 않다 하더라도(따라서 분양대금을 완납하지 않은 본소 청구취지 가.항 기재 원고들의 주위적 청구는 이유 없다), 아직도 거래계에서는 평당 얼마라는 방식으로 주택의 가격을 가늠하고 있는 점이나 바로 이 때문에 피고 화양시장이 굳이 위 설계변경시에 주차장코어를 주거공용코어로 둔갑시키고 입주자모집공고시에 입주자모집승인시와 달리 관리실 등과 창고를 공급면적에 포함시켰던 점 등에 비추어 볼 때, 이를 표시광고의 공정화에 관한 법률 3조 1항 1호, 2항, 동법 시행령 3조 1항 소정의 사실과 다르게 표시·광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시·광고한 허위·과장 표시·광고로서 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있고 따라서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 행위라고 보기에는 충분하므로, 피고 화양시장은 위 법 10조 1항에 따라, 위 허위, 과장 표시광고행위로 인하여 피해를 입은 원고들에 대하여 손해배상책임을 져야 한다.
(3) 반면, 피고 두산중공업은 어디까지나 피고 화양시장의 반대당사자로서 위 도급계약을 체결한 수급인 내지 시공사의 지위에 머물러 있는 것이 원칙이고, 위 분양계약상으로도 매도인 갑이나 매수인 을과는 독립된 별개의 지위에서 이 사건 주상복합건물을 책임시공하고 시공상 하자가 있다면 그 보수를 한다는 의무를 부담하고 있을 따름이며, 위 도급계약상 분양계약자 및 분양납입금을 공동관리하고 분양대금 산정이나 분양광고 제작 등에 일부 개입, 간섭하는 것도 일차적으로는 공사대금의 확보장치를 마련한다는데 그 취지를 두고 있는 것이므로, 달리 자신의 상호나 로고, 브랜드 등의 사용을 허락받은 피고 화양시장이 그 신용과 명성을 악용하여 부당한 표시나 광고로 수분양자들을 그릇되게 유인하고 있다는 사정을 잘 알고 있으면서도 이를 제지, 만류하지 않고 묵인, 조장함으로써 책임은 면하고 이익만 취하는 행태를 드러냈다거나 부당한 표시나 광고가 기획, 실시되는 과정에서 실제로 회의개최, 직원파견 등을 통하여 협력하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이에 대한 책임을 인정할 것은 아니라 할 것인바, 피고 두산중공업의 협력업체로서 위 도급계약에 따라 피고 화양시장과 사이에 분양대행계약을 체결한 위 오리콤 제작의 분양카다로그에는 관리실 등과 창고 부분이 기타공용면적으로 올바르게 표시되어 있고, 주차장코어 부분의 경우는 피고 화양시장이 설계변경과정에서 이를 주거공용코어라고 명명하고 주거공용면적으로 산입하였다고 하여 이 때문에 시공상 차이가 발생하는 것은 아닐 뿐 아니라 이는 광진구청의 허가까지 받은 것이었으므로 피고 두산중공업으로서는 이러한 사정을 파악하기 어려웠을 것으로 보이며, 입주자모집공고와 주택공급계약서에 잘못된 기재가 있기는 하지만 앞서 본 바와 같이 그 문안내용 등을 실제 검토, 협의하였다는 등의 사정이 없는 이상 단지 위 도급계약상 분양신고 등의 업무에 협조한다는 내용이 있다거나 위 분양계약상 병의 지위에서 날인하였다고 하는 것만 가지고는 피고 화양시장의 위 부당표시광고행위에 대하여 공동책임을 져야 한다고 할 수는 없다. 따라서 원고들의 피고 두산중공업에 대한 청구는 이유 없다.

4. 일반아파트와 달리 주상복합아파트는 공용면적으로 소요되는 면적이 많다보니 주거용면적이 자연스럽게 좁아지게 되는데, 이 과정에서 주거(전용)면적을 실제보다 커 보이게 하는 상술이 동원되는 경우가 많아 분쟁이 많은 편이다. 주상복합아파트가 주거용으로 본격화된 시점이 길지 않다보니 관련법령도 명확치 않아서 하급심판결도 엇갈리고 있는 실정이다. 대법원판결로 명확한 판단이 이루어지지 이전에는 논란이 계속될 전망이다. 각자 분양계약 내용에 유의할 필요가 있다.
아울러, 앞선 판결들에서 보는 바와 같이 실제 배상할 자력이 있는 유명 건설회사는 시공상 책임만 있을 뿐 배상책임에서는 제외된다는 판단이 계속되고 있어, 자력없는 시행사(분양회사)에 대한 판결만으로는 실제 배상받기가 쉽지 않게 된다. 행위에 대한 책임을 실제 부담할 수 있는 자가 분양의 주체로 되는 분양구조의 개선이 필요해 보인다. -이상-

<관련규정>
【주택법(2004. 1. 29. 법률 제7159호로 일부개정된 것)】
제2조(용어의 정의)
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
3. "국민주택"이라 함은 제60조의 규정에 의한 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택을 말하며, 그 국민주택의 규모는 대통령령으로 정한다.
제16조(사업계획의 승인)
① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제38조(주택의 공급)
① 사업주체(건축법 8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 16조 1항의 규정에 의한 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주를 포함한다)는 다음 각호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설·공급하여야 한다.
1. 사업주체(국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사를 제외한다)가 입주자를 모집하고자 하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 얻을 것
2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하고자 하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 입주자모집조건·방법·절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부방법·시기·절차, 주택공급계약의 방법·절차 등에 적합할 것

【주택법시행령(2004. 3. 29 령 제18348호로 일부개정된 것)】
제3조(국민주택규모)
① 법 2조 3호의 규정에 의한 국민주택의 규모는 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하로 한다. 다만 수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권을 제외한 읍 또는 면(도시지역을 제외한다)지역에 있어서의 국민주택규모는 1호 또는 1세대당 100제곱미터 이하로 한다.
② 1항의 규정에 의한 국민주택규모는 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)을 기준으로 산정하며, 주거전용면적의 산정방법은 건설교통부령으로 정한다.
제15조(사업계획의 승인)
① 법 16조 1항 본문에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대를 말하며, "대통령령이 정하는 면적"이라 함은 1만제곱미터를 말한다.
② 법 16조 1항 단서의 규정에 의하여 국토의계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시지역 중 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 충족하는 경우와 농어촌주택개량촉진법에 의한 농어촌주거환경개선사업중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업에 대하여는 이를 사업계획승인대상에서 제외한다.
1. 1세대당 주택의 규모가 21조 1항의 규정에 의한 공동주택의 규모에 적합한 경우
2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90%미만인 경우
제21조(주택의 규모 및 규모별 건설비율)
① 법 21조 1항 4호의 규정에 의하여 사업주체가 건설·공급할 수 있는 주택의 규모는 단독주택은 1호당 330제곱미터 이하로 하고, 공동주택은 1세대당 297제곱미터 이하로 한다.
【주택법시행규칙(2004. 3. 30. 부령 제398호로 일부개정된 것)】
제2조(주거전용면적의 산정방법)
② 주택법시행령 3조 2항의 규정에 의한 주거전용면적의 산정방법은 다음 각호의 기준에 의한다.
2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도·계단·현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적
【주택공급에 관한 규칙(2004. 3. 30. 부령 제397호로 일부개정된 것)】
제8조(입주자의 모집절차)
④ 제3항의 규정에 의한 입주자모집공고는 최초신청접수일부터 5일 이전에 다음 각호의 사항을 포함하여 공고하여야 한다. 이 경우 시장 등은 사업주체로 하여금 다음 각호의 사항 외에 주택공급신청자가 주택공급계약체결시 알아야 할 사항 기타 필요한 사항을 접수 장소에 따로 게시공고한 후 별도의 안내서를 작성하여 주택공급신청자에게 교부하게 할 수 있다.
3. 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
⑤ 재4항 3호의 규정에 의하여 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하여 표시하여야 한다. 이 경우 공급면적은 전용면적과 계단·복도·현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적(이하 "주거공용면적"이라 한다) 이하로 표시하고 주거공용면적을 제외한 지하층·관리사무소·노인정 등 기타 공용면적은 이와 따로 표시하여야 한다.
제27조(주택의 공급계약)
⑤ 사업주체와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 다음 각호의 내용이 포함되어야 한다.
2. 호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택의 경우에는 전용면적·주거공용면적 및 기타공용면적으로 구분표시하여야 한다) 및 대지면적

【건축법 제06916호 2003.5.29 일부개정된 것)】
제73조 (면적·높이 및 층수의 산정)
건축물의 대지면적·연면적·바닥면적·높이·처마·천정·바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.

【건축법시행령 제18404호 2004.05.29 일부개정된 것)】
제119조(면적·높이등의 산정방법)
① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.
2. 건축면적 : 건축물(지표면으로부터 1미터이하에 있는 부분을 제외한다)의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선[처마, 차양, 부연, 단독주택 및 공동주택의 발코니 기타 이와 유사한 것으로서 당해 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터(창고의 경우에는 3미터, 한옥의 경우에는 2미터)이상 돌출된 부분이 있는 경우에는 그 끝부분으로부터 수평거리 1미터(창고의 경우에는 3미터, 한옥의 경우에는 2미터)를 후퇴한 선]으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택인 경우 그 건축면적의 산정방법은 건설교통부령으로 정한다.
3. 바닥면적 : 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 각목이 규정하는 바에 의한다.
가. 벽·기둥의 구획이 없는 건축물에 있어서는 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.



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