상가시장이 변화하고 있다
상가투자의 핵심은 상가시장의 흐름을 잘 파악해 적기에 투자성 높은 상가에 자금을 투입하는데 있다. 시장의 변화를 읽지 못하면 수익성은 기대하지 어렵다. 앞으로 천편일률적인 업종으로 구성된 기존의 쇼핑센터식 상가는 상가 투자자와 소비자로부터 외면당할 운명에 놓여 있다.
초현대식 테마상가로 그럴 듯하게 과대 포장해 상가시장에 나타났다 마케팅 부재와 영업력 부진으로 슬럼화한 채 개점휴업 상태에 있는 대형 상가가 부지기수다. 단순히 분양만을 염두에 둔 채 상가활성화는 뒷전인 상가들이 대부분이었기 때문이다.
대형화 전문화 한 상가에 투자하되 개점 후 상가활성화에 주력하는 상가에 관심을 기울여야 한다. 대체로 등기분양이 많은 것보다는 임대분양 상가의 비율이 많은 게 훨씬 상가활성화가 빠른 게 통례다.
등기분양 상가는 점포당 지분소유라 운영주체가 제각각이며 통일적이라 체계적인 상가운영이 어려운 게 현실이다. 그러나 임대분양 상가는 대체로 상가시행주가 건물주인 경우여서 강력한 마케팅 기법을 총동원해 상가 활성화에 나서기 때문에 타 상가보다 유리한 게 사실이다. 운영 주체가 확실한 만큼 통일적 관리로 영업력 면에서 우위를 보이는 게 보통이다.
또 도심의 복합 쇼핑몰이 장기적으로 높은 투자성을 보일 것으로 예측된다. 복합 쇼핑몰은 교통 여건이 좋은 곳에 대규모 위락 문화 등 집객 시설까지 갖춘 경우가 많다. 즉 기존상가와는 다른 차별화한 상가형태를 갖추고 있다. 대형 문화 오락시설이 주류를 이루고 부대상가는 근린업종이다. 따라서 유동인구가 많아 소비고객들의 상가 이용 빈도가 높고 수요층이 두터울 가능성이 매우 높다.
상권 선정에 있어서도 개발이슈가 있어 상권변화가 예고되는 지역에 투자하는 게 유리하다. 대부분의 기존 상권은 어느 정도 상권이 확보돼 있어 경기흐름이 고정돼 있는 경우가 많다. 그러나 정부나 지자체가 새로 상권형성을 유도하는 신규 개발지역은 상권의 새 중심지로 개발되기 때문에 투자의 첫차를 탈 확률이 크다.
첨단 업무단지 주변이나 독립택지개발지구 내 상가는 인접지역 들이 빠른 상권형성을 이루기 쉽고 주변 토지가 근린상가나 판매시설로 발 빠르게 용도 전환해 기존 상가에 상권 유출할 염려가 없다. 따라서 투자의 안정성을 확보하기 쉬운 장점이 있다.
시장의 특성상 상가는 틈새업종은 있지만 틈새시장이란 존재할 수 없다. 모름지기 상가는 좋은 입지와 상권이 생명이며 영업력이 좋은 상가라야 경쟁력을 선점할 수 있다. 따라서 다소 분양가가 비싸더라도 성장잠재력이 풍부한 목 좋은 우량상권 또는 향후 인구유입이 예상된 지역에 집중 투자하는 전략이 필요하다. 또 젊은 층이 많이 찾는 신세대 상권은 그렇지 않은 상권에 비해 경기의 부침이 적고 경기회복 기간이 빨라 상권회복의 가속도가 빠른 게 보통이다.
소자본 투자자라면 상가의 업종선정도 세심한 주의가 필요하다. 되도록 첨단업종 보다는 생활밀착형 업종을 선택하는 게 낫다. 생활밀착형 업종은 조기에 영업성이 나타나고 수요가 꾸준해 안전한 편이라 초보 투자자에게는 안성맞춤이다. 흉내 내기 식 업종 선정으로 무리하게 점포를 운영하게 되면 항상 투자원금도 못 건진 채 급매물로 내놔야 하는 피치 못할 사정도 나올 수 있다는 점도 유의해야 한다.
상가는 부동산 투자 상품 중 수익성 부동산으로 알려져 있지만 최근에는 경제전반의 악재가 복합적으로 작용해 투자심리가 크게 위축된 상태다. 이런 어려운 상황일수록 무리하게 큰 자금을 한꺼번에 투입하기보다는 신중한 투자자세가 요구되는 시점이다. 최근에는 가짜 세입자를 내세워 임대 수익이 높은 것처럼 위장하는 사례도 있기 때문에 주변 상가의 임대 시세 정확히 파악하고 투자에 나서야 한다.
보수적인 투자 자세를 견지하되 확실히 투자수익을 올릴 수 있다고 판단되는 상가라면 남들 보다 한 발 앞서 과감히 투자하는 전략도 필요하다. 불경기에도 얼마든지 빛나는 투자처를 찾을 수 있기 때문이다. 단 상가투자의 기본원칙을 꼼꼼히 짚은 후에 결정해야 한다. 인근의 경쟁점포 출현 여부와 교통량, 배후 주거인구와 유동 고객수 등 종합적으로 분석해 투자를 결정해야 할 것이다.



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