국내에 부동산자산관리(Property Management, PM)가 도입된 지도 10여 년이 지났다. 그러나, 10년의 역사에도 불구하고 일부 부동산 전문가들조차 아직도 부동산자산관리(PM)의 개념이 무엇인지 명확히 모르고 사용하는 경우가 많다.

최근 사석에서 요즘 잘나간다는 부동산 전문가와 부동산 자산관리시장에 대해 장시간 대화를 나눌 기회가 있었다. 놀랍게도 그는 대화시간 내내 부동산자산관리(PM)와 시설관리(Facility Management, FM)를 구분하지 못하고 동일 개념으로 인식하고 있는 것이었다. 그에게는 부동산을 관리하는 것은 모두가 자산관리였고 PM과 FM의 구분은 무의미해 보였다.

그러나, PM과 FM은 서비스 제공 대상이 다르고 목표 순위가 다르며 업무영역도 다르기 때문에 명확한 구분을 하고 사용할 필요가 있다. 국내에서는 FM이 협의의 개념으로 사용되고 있지만 미국 등지에서는 광의의 개념으로 사용되어 매입매각 등의 종합서비스를 지칭하는 PM과 유사한 개념으로 사용되기도 한다.

그렇다면 부동산관리로서의 PM과 FM은 어떻게 다른가? PM과 FM은 고객, 고객의 목표 및 업무의 3가지 측면에서 차이가 있다.

첫째, 고객
PM은 보유기간 동안에 부동산의 운영 현금흐름과 부동산가치 향상을 목적으로 부동산을 소유하는 투자자(Investor)를 위해 일한다. 이러한 소유주에는 개인, 개발업자 및 기관투자가 등이 포함된다. 반면에, FM은 부동산을 소유하거나 임차한 부동산 사용자(User)를 위해 일한다. 전통적으로 사용자에는 법인, 교육기관, 의료기관 및 정부 등이 포함된다. 이러한 사용자 중 다수가 부동산의 가치를 유지하고 증가시키기를 원하지만, 대부분의 사용자들은 그들 조직의 핵심 업무를 지원하기 위하여 부동산을 소유하거나 임차한다.

둘째, 고객의 목표

투자자의 목표 우선순위는 아래와 같다.
1)수 입
2)가 치
3)고객관계
4)운 영

사용자의 목표 우선순위는 투자자의 목표 우선순위와 역순이다.
1)운 영
2)고객관계
3)가 치
4)수 입

세째, 업 무

FM은 시설의 운영관리, 청소, 경비 및 사무공간 활용 등의 지출부문 업무를 담당하면서 운영비용 최소화에 목표를 두고 있는 반면에 PM은 지출부문은 물론 임대차관리, 임대마케팅 등의 수입부문까지 포함한 종합적인 수지관리 업무를 수행하면서 운영수익 극대화에 초점을 맞추고 관리한다고 규정할 수 있다.

위를 종합해보면, PM은 투자자를 위한 서비스로서 수입(Income)을 제일 우선시하지만 FM은 사용자를 위한 서비스로서 운영(Operations)을 제일 중요시 한다고 결론 지을 수 있다.

부동산소유주와 관리자 공히 PM과 FM을 명확히 구분하고 각각의 목표 우선순위에 맞는 적절한 관리방안을 마련하여 부동산을 관리함으로써 부동산관리 목표를 달성할 수 있을 것이다.


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