기존 임대차계약을 연장하는 과정에서 부동산 중개업자를 통해 다시 재계약서를 작성했다면 중개수수료를 지급해야 하는 것일까? 얼마 전에 언론에서 보도된 이슈이고, 필자도 이 문제로 언론 인터뷰한 계기로 이 문제를 정리해보게 되었다.
소비자의 입장에서는, 기존에 거주(사용)하고 있는 임대차목적물(주택, 상가점포)에 대해 갱신하는 계약서를 작성하는 것에 불과하다면 중개수수료 지급이 부당하다고 생각할 수도 있지만, 간단하게 생각할 문제는 아니다.
법적으로 보자면, 중개에 대한 보수청구권 여부는 중개와 거래계약체결 사이에 인과관계, 즉 중개행위를 통해 거래계약이 체결되었는지 여부에 따라 결정되지만, 법적인 판단을 차치하고 보더라도 갱신계약에 대해 중개보수를 지급해야 할 여지는 충분히 있을 수 있다.
통상의 중개와 달리 갱신계약과정에서는 물건 그 자체에 대한 소개는 없이 단지 계약내용을 변경하는 등의 문제만 있는데도 왜 굳이 중개업소를 찾아서 계약서를 작성하는 것일까? 그 이유는 바로 중개업소의 서비스가 굳이 물건소개에 그치지 않고 소개에 따른 권리분석, 확인설명 등의 법적인 검토까지 동반하기 때문이다. 갱신계약은 물건을 소개받는 것이 아닐지라도 갱신계약 당시까지의 권리관계를 다시 분석하고 확인설명을 받아야할 필요가 있고, 그 때문에 중개업소를 찾게 되는 것이다. 특히, 보증금이 인상되는 경우에는 이런 권리분석의 필요성은 더 커지게 된다.
따라서, 갱신과정에서 잘못된 권리분석으로 불이익을 입지 않으면서도 비용을 최소화하는 방법을 소비자의 입장에서 생각해 볼 필요가 있는데 다음과 같은 정도로 정리해 볼 수 있다.
임대차조건변경없이 단순히 기간을 연장하는 정도의 갱신이라면 확정일자를 다시 받는 등의 법적인 보호조치를 새로이 할 필요까지는 없고 또 굳이 새로 계약서를 작성할 필요도 없다. 기존 계약서 여백에 추가하는 정도로 합의된 내용을 기재해두는 식으로 정리하면 충분하다. 권리관계확인은 등기부를 발급해서 계약기간 동안 특별한 변동이 있는지 살펴봐서 특이한 변동이 없다면 굳이 비용을 들여서 계약서를 작성하거나 자문을 구할 필요까지는 없을 것이다.
하지만, 갱신과정에서 계약의 내용, 특히 보증금을 인상하는 등 임차인의 부담을 증가하는 내용으로 변경될 경우에는 특히 임차인의 입장에서는 전문가도움이 필요할 수 있다.
바로 그런 필요 때문에 중개업소를 찾게 되는 것이고, 그에 상응한 보수지급도 불가피할 수밖에 없다. 갱신계약이기는 하지만 갱신 계약당시의 법적인 리스크를 재확인하고 계약내용 변경에 따른 정확한 계약서 작성을 필요로 하기 때문이다. 중개업소 입장에서도 계약서 작성에 따른 책임도 따를 수밖에 없어 이에 따른 보수 수수는 지극히 정상적이다.
따라서, 비록 갱신계약이라고 하더라도 중개업소에서 계약서를 작성하게 되면 보수지급을 할 수 있다는 마음으로 사전에 보수에 관한 합의를 정확히 해두는 것이 불필요한 분쟁예방을 위해 바람직하다. 사전 합의를 통해 단순한 대서(代書)행위 정도의 보수를 미리 정하는 것도 하나의 방법일 수 있다.
한편, 갱신계약이라면 굳이 중개업소를 찾지 않고 법률사무소에서 계약서 작성하는 것도 합리적인 서비스를 위한 대안이 될 수 있다. 갱신계약은 신규계약과 달리 물건에 대한 소개없이 단순히 기존에 거주(이용)하는 상태에서 법적인 검토와 갱신과정에서 변경된 합의내용을 문서화하는 등 법적인 측면의 분석과 서비스가 대부분이라는 점에서 법률전문가 도움이 더 적절할 수 있기 때문이다. 특별한 경우가 아닌 한 부동산등기부상의 권리관계를 확인하고 당사자의 의사를 계약서에 정확하게 반영하는 정도의 간단한 서비스라는 점에서 비용도 10만원 정도의 부담없는 수준일 수 있다.
이 문제와 좀 다른 측면이기는 하지만, 갱신과정에서 발생할 수 있는 문제 하나를 더 짚어보고자 한다. 갱신과정에서 계약서가 새로 작성되었다면 확정일자를 다시 받아야할 필요가 있을까? 계약서가 새로 작성되면 무조건 확정일자를 다시 받아야 한다고 생각할 수 있지만, 반드시 그렇게 할 필요는 없다. 확정일자를 받는 이유는 보증금을 돌려받기 위한 보호장치를 마련하기 위해서인데, 기존 계약에 비해 갱신계약과정에서 보증금이 인상되었다면 인상된 보증금에 대한 보호를 위해서는 계약서에 새로이 확정일자를 받을 필요가 있겠지만, 보증금 인상없이 월세만 인상된 경우를 포함해서, 보증금 인상을 수반하지 않았다면 계약서를 새로 작성했다고 하더라도 굳이 확정일자를 다시 받을 필요는 없다. -이상-

★주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
① 임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(집행권원)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(집행개시)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(반대의무)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(대항요건)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(확정일자)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(공매)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(환가대금)에서 후순위권리자(후순위권리자)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(변제)받을 권리가 있다.
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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