적기에 잔금 내고 명도는 ‘인도명령’으로
경매의 사후처리는 크게 ‘잔금납부’와 ‘명도’ 과정을 말한다. 잔금납부는 최고가매수인으로서 낙찰 잔대금을 기한 내에 납부하는 것 외에도 기존 점유자가 내야 할 관리비나 공과금을 대신 처리하는 것을 말한다. 그리고 명도는 점유자를 내보내고 소유자로서의 권리를 행사하는 것이다. 낙찰자 입장에서는 돈을 적게 들이고 점유자를 재빨리 내보내는 것이 관건이기 때문에 사후처리는 경매에서 매우 중요한 과정인 셈이다.
바로 점유자를 내보낼수록 금융비용을 줄임과 동시에 권리행사를 빠르게 하기 때문에 경매 매수인 입장에서는 점유자를 빨리 내보내는 게 최선책이다. 경매 투자자 입장에서는 경락 잔금도 미리 납부하기 보다는 적절한 타이밍에 맞춰서 내는 것이 훨씬 이익이다. 통상 최고가매수인으로 결정된 후 한 달 정도 안에 납부하는 것이 일반적이지만 이 기간 안에 잔금납부만 잘해도 집을 비우고 입주하는 데까지 불필요한 시간이나 비용을 절약할 수 있다.
일반 매매에서의 소유권 취득시기는 등기를 마친 날이지만 법원 경매는 ‘잔금을 납부한 날’이다. 낙찰 받은 부동산이 내 소유가 되려면 일단 잔금을 납부하면 된다. 잔금 납부 영수증을 손에 쥔 날부터 부동산 소유자나 임차인들에게 명도를 요구할 수 있다. 잔금은 통상 낙찰 후 한 달 정도의 시간적 여유가 있는데 낙찰 물건의 특징에 따라 이 시간만 잘 활용해도 집을 비우고 입주하는 데 불필요한 시간과 비용을 최대한 절약할 수 있다.
우선 낙찰 받은 부동산에 소유자가 직접 살고 있다면 잔금은 하루빨리 납부하는 것이 좋다. 잔금을 내기 전의 상태에서는 현 소유자와 이사날짜 합의를 보기가 쉽지 않다. 반면 세입자가 살고 있는 경우에는 굳이 잔금납부를 서두를 필요가 없다. 천천히 납부해도 변하는 게 없어서다. 세입자들이 이사를 미룰 경우 미루는 만큼 늦게 납부해도 불이익을 받지 않는다. 세입자와 정확한 이사날짜를 잡고 나서 잔금을 납부해도 늦지 않는다.
낙찰 잔금을 납부할 때 자금 일부가 부족하다면 금융권에서 얼마든지 경락잔금 대출을 받을 수 있다. 자금여유가 있어도 일부러 금융기관에서 대출을 받는 경우도 있다. 임대수익과 시세차익을 목적으로 한 경우 가급적 레버리지 효과를 얻으려 하기 때문이다. 입찰 전 미리 입찰 물건의 내역을 갖고 몇 군데 은행을 방문하면 대출 가능금액과 대출이자를 알려준다. 이때 ‘대출확약서’를 받아두면 무리 없이 마무리 자금계획을 세울 수 있다.
경매 투자에서 가장 신중해야 할 단계는 명도과정이다. 아무리 경매에서 값싸게 낙찰 받았다하더라도 명도가 제 때 해결되지 않는다면 성공한 경매라고 할 수 없다. 경매의 최대 매력이 싸다는 데 있지만 명도가 손쉽지 않은 부동산을 만나면 상당한 명도 협의금을 지불할 마음이 없다면 입찰을 자제하는 게 현명하다. 이러한 명도의 함정을 만나지 않으려면 입찰 전에 부동산을 방문해보고, 명도 대책을 미리 세운 후 입찰 여부를 결정해야 한다.
빠른 명도를 위해서는 점유자의 의견을 수렴해 협의인도로 해결하는 것이 최선이다. 이사날짜를 넉넉히 잡아주고 집행비용 정도를 이사비로 쥐어주면 명도는 순조롭게 진행된다. 다만 어설픈 동정은 문제를 악화시킬 뿐 해결에 도움이 되지 않는다. 거금의 이사금을 요구하거나 고의로 이사를 미룬다면 법원의 ‘인도명령’을 최후 카드를 활용할 만하다. 낙찰자 말을 우습게 여기다가도 법원에서 집을 비우라는 명령서가 날라 오면 효과가 바로 나타난다.
명도가 손쉬운 물건은 채무자가 살고 있거나 배당받는 임차인이 거주하는 경우이다. 채무자는 잔금납부 후 바로 이사를 요구할 수 있고 임차인은 법원으로부터 배당금을 돌려받기 때문에 이사를 미룰 여지가 없다. 임차인이 배당금을 돌려 받을 때 명도확인서는 이사 당일에 해줘야 한다. 확인서만 받고 이사를 차일피일 미루는 임차인도 여럿이다. 경매 투자에 나설 때는 입찰 시점부터 철저한 명도 계획을 세워야 성공적인 경매투자라 할 수 있다.



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