경매 투자의 기본은 권리분석
경매 입찰 단계는 가장 먼저 경매 신청가가 경매를 붙이게 된다. 경매에 나온 물건을 보고 충분한 권리와 물건분석 과정을 거쳐 낙찰 받은 후 잔금을 납부하는 과정을 거친다. 잔금 납부 후 세입자가 있거나 집주인이 있다면 명도하는 과정을 거쳐서 입주하는 큰 절차를 밟게 된다.
권리분석을 어렵게 생각하는 사람들이 많는데 기본적으로 등기부등본을 잘 이해하는 정도의 초, 중급 정도의 법률 상식이면 권리분석을 할 수 있다. 권리분석은 두 가지로 나뉘어 진다. ‘등기부등본’ 상의 권리분석과 ‘세입자’ 관계 분석이다.
먼저 등기부등본 상의 권리분석은 시간 순으로 가장 먼저 설정된 권리를 찾아내야 한다. 시간 상 접수순으로 가장 먼저 설정된 권리, 즉 이것을 '말소기준권리'라고 한다. 즉 근저당, 저당, 압류, 가압류, 경매개시결정, 담보 가등기 등을 기준으로 앞서 있느냐 뒤에 있느냐에 따라 물어줄 권리가 있느냐 없느냐를 판단하는 것이다.

또 하나는 세입자관계 분석이 중요한데 말소기준권리보다 전입신고를 먼저 했느냐 나중에 했느냐에 따라 선순위 세입자이냐 아니면 대항력이 없는 세입자로 나뉘어 진다. 즉 이 두 가지 권리분석을 이해하고 경매물건 중에 문제가 되는 물건을 입찰하지 않는 것이 권리분석의 핵심이다.
○ 권리분석 후 다음 단계는
경매물건의 권리분석을 한 후에는 현장 조사가 필요한데 먼저 경매정보 사이트 등을 통해서 물건을 검색하고 우량 물건을 골라내는 것이 필요하다. 60% 정도는 안전한 경매 물건이고 나머지 30~40%는 위험한 물건일 수 있으니 미리 선별하는 것이 중요하다.
또한 여러 중개업소를 통해 현장 시세조사 등 경매 물건이 나하고 맞는지를 체크하는 게 중요하다. 현장조사를 할 때는 경매 서류와 맞지 않는 다른 권리가 있는지 숨은 하자가 있는지 체크하는 것이 중요하다.
경매를 할 때는 스스로 잘 아는 지역을 고르는 게 중요하다. 초보자가 공장보다는 아파트나 다세대 주택 등 주거시설을 고르는 것이 바람직하다. 또한 자금 계획을 세우는 것도 매우 중요하다. 낙찰 받은 후 잔금을 내지 못해 경매로 다시 넘어오는 경우가 있다. 결국 자금 계획을 철저히 세우고 미리 탐문해서 조사하는 것이 경매 투자에 매우 중요하다.

그 전에 경매는 다 싸다는 고정관념을 버려야 한다. 급매물이 오히려 경매보다 싼 경우도 있고 대물 변제 매물 등 경매보다 저가매물도 있을 수 있다. 현장 조사 시 경매물건이 최선인지 살펴보는 게 중요하다.


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