■ 대전 경매 동향
대전지역도 여타 광역시와 마찬가지로 입주물량 감소로 전세난이 심화되면서 값싸게 장만할 수 있는 아파트 경매에 사람이 대거 몰려 낙찰가율이 많이 상승했다. 특히 내 집 마련 실수요자들이 대거 경매시장을 찾으면서 중소형 아파트 입찰 경쟁률이 두드러졌다.
대전지역 9월 아파트 경매물건은 8월(585건)보다 물량이 절반 정도 줄어들어 247건에 그쳤지만 낙찰가율은 92%로 지난달(84%)에 비해 7% 올랐다. 평균 응찰자수는 7명으로 전달(3.5명)에 비해 두 배 이상 입찰자들이 몰렸다. 평균적으로 매월 300여건의 경매물량이 공급되고 있고 낙찰률은 51%로 지속적으로 상승세를 타고 있다.
대전 서구와 유성구, 서남부권 등 인기지역 중소형 아파트의 경우 감정가를 뛰어넘는 높은 낙찰가율을 보이며 새 주인을 찾고 있다. 일부 감정가가 저평가된 아파트의 경우 유찰되지 않고 신건에서 낙찰되는 등 높은 경쟁률을 보이며 큰 인기를 누리고 있다.
대전·충남북지역 아파트 경매시장은 전세난이 계속되면서 값싸게 장만할 수 있는 아파트 와 다세대 등 주택시장 경매에 사람이 몰리면서 낙찰률이 상승했지만 상가와 토지, 단독주택 경매시장은 한산한 양상을 보이고 있다.
■ 경매에서 인기 높은 이유?
올 초까지만 해도 대전 부동산시장은 가격 정체상태였는데 지난 5월 과학벨트 입지로 선정된 후 가격이 상승세로 돌아섰고 미분양 주택도 줄어드는 등 주택 경기 회복세가 두드러지고 있다. 또 크고 작은 택지개발사업 및 도시개발사업이 추진되거나 완료돼 덩치를 키워가고 있어 부동산 투자자들의 관심이 높은 곳이다.
세종시와 대전과학벨트 조성 수혜지인 대전시는 잇따른 부동산 개발 호재로 인해 광역시 가운데 가장 부동산 가격 상승에 대한 기대가 몰린 곳이다. 대전지역 아파트 매매값 월간 상승률이 2.8%를 기록해 전국 상승률 1위를 보이고 있다.
정부청사 이전을 앞두고 있는 세종시와 더불어 대전지역은 신규 분양 물량이 대거 집중돼 지방 발 청약 열풍으로 이어지고 있는 상태에서 값싸게 사는 경매물건에 대한 인기가 꾸준히 늘면서 경매 입찰장을 찾는 발길이 늘고 있다.
수도권 주택 값은 약보합세를 유지했지만, 광주(14.5%), 부산(13.2%), 대전(12.3%) 등은 10% 이상 폭등했다. 특히 대전은 도안 신도시개발, 지하철 2호선 노선 발표 등 호재가 이어지져 외부 투자자까지 가세하는 과열양상을 보이고 있다. 일반 시장 매물이 귀하고 향후 시세 상승의 가능성을 매우 높게 판단한 매수자들이 경매물건의 선점에 나서면서 낙찰가율 상승세가 계속 이어질 것으로 보인다.
■ 대전지역 경매 투자전략
대전지역 아파트 낙찰가율이 높은 물건 대부분이 매매가 대비 전세가 비율이 80%에 육박하고 있는 소액 투자 가능한 물건이다. 공급부족과 입주율 저조로 인해 경매 아파트의 인기는 당분간 지속될 것으로 예상돼 당분간 고가 낙찰을 감안해야 할 것으로 보인다.
‘깨끗하고 보기 좋은 소형 물건’에는 시세 이상의 고가 응찰하는 사례도 빈번해지고 있어 적정 가격에 낙찰 받기가 쉬운 일이 아니다. 응찰만하면 번번이 떨어지는 실수요자라면 경쟁률이 낮고 시세 대비 저가에 낙찰 받는 대형, 오피스텔 또는 주상복합형 아파트를 고르는 게 훨씬 실속 있는 전략이다. 단동 주상복합의 경우 낙찰가율이 70% 전후에 낙찰된다.
초보 입찰자들은 부동산 값 상승기에 집중적으로 경매에 참여하려는 성향이 강하다. 남보다 빠르고 값싸게 낙찰 받으려면 입찰 1~2달 전부터 인내심을 갖고 유사물건 낙찰 추이 등 동향을 지켜본 후 낙찰 확률을 높일 만한 틈새물건을 노리는 전략이 필요하다.
부동산 시장이 회복된다고 판단, 물건이 철회되거나 경매 전에 시장에서 거래가 이뤄지기 때문에 경매물건 수가 지속적으로 줄어들 것으로 보이는 만큼 가격이 저렴한 경매시장에서 값싼 주택을 매입하려면 연말이나 연초 경매 비수기를 노려보는 것이 유리하다.
■ 경매 입찰 시 체크할 점
분위기에 휩쓸려 고가 낙찰을 받았다가 손해를 볼 가능성이 크다. 최근 아파트 가격이 진정세로 돌아서고 있기 때문에 입찰 참여를 자제하거나 수도권이나 외곽지역, 중대형 주상복합 아파트, 저평가된 신건 아파트 등 낙찰가율이 낮은 틈새시장을 공략할 만하다.
왠만한 경매물건은 1회 유찰 이후 바로 낙찰되고 특히 유찰로 재경매에 부쳐진 물건이 이전 유찰가격보다 높은 가격에 낙찰되는 등 가격상승 가능성이 있는 단지는 과열경쟁 양상을 빚고 있다. 무조건 낙찰가를 올리기보다 보수적으로 입찰가격을 산정하는 것이 안전한 투자법이다.
경매시장에 나오는 중소형 물건은 한정돼 있고 수요는 많아 경쟁률이 치솟고 있는 가운데 낙찰에 실패하면 또 다른 물건에 계속 응찰을 하고 있어 이 같은 상승세는 당분간 계속될 것으로 보인다. 따라서 꼼꼼한 분석을 통해 물건을 선택하고 무조건 유찰될 때까지 기다리는 것보다는 감정가와 시세를 분석해 남보다 한발 앞서 응찰에 임하는 것이 바람직하다.
내 집 장만 실수요자라면 당분간 낙찰가율과 경쟁률이 높은 인기지역 경매물건을 노리기보다는 낙찰가율이 80%선에 머무는 단독주택, 다가구, 오피스텔 등을 노리는 게 훨씬 실속 있는 경매 투자전략이다.
일반 시장 거래가 활발히 진행돼 경매까지 넘어오는 물량이 줄어들 가능성이 큰 만큼 낙찰가를 높여 응찰하는 가수요자들이 늘 것으로 보인다. 낙찰가가 시세 수준을 웃돌면 나중에 차익을 얻기 어려울 수 있으므로 최고ㆍ최저 입찰가를 정한 뒤 응찰하는 게 바람직하다.



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